werkcollege 5a burgerlijkrecht 2

Vraag 1

Walraven verkoopt op 19 november 2009 aan Zijtaart een stuk grond met daarop een woonhuis voor €300.000,-. Zijtaart heeft hierbij in eigen naam gehandeld, maar in opdracht en voor rekening van Vermaelen, aan wie het stuk grond zal moeten toebehoren.

In de notariële transportakte staat Zijtaart als verkrijger van het goed aangemerkt. Op dezelfde dag wordt de akte, die aan alle wettelijke vereisten voldoet, ingeschreven in de openbare registers.

Op 18 decemeber 2009 gaat Zijtaart failliet. Vermaelen stelt dat art. 3:110 BW op deze overdracht van toepassing is en dat hij daarom direct eigenaar is geworden van het stuk grond met het woonhuis.

Is de weigering van de curator om het stuk grond met het woonhuis af te geven naar uw oordeel terecht?

Vraag 2

Antonie Vebrurg verkoopt op 14 juli 2010 aan Total Estate BV zijn villa met riante tuin in Zuidwolde voor €370.000,-. Van deze koopovereenkomst wordt een onderhandse akte opgemaakt.  

Anotnie komt vervolgens zijn vriend Eric Wenders tegen die hem vraagt of hij de villa mag kopen voor de vraagprijs van €420.000,-. Eric weet niets af van de eerdere verkoop aan Total Estate BV. 

Vervolgens wordt conform afspraak voor Total Estate BV door Notaris Dropjes de transportakte op 22 juli 2010 opgemaakt en ingeschreven.

Op 23 juli 2010 wordt de transportakte van de overdracht Antonie Verburg aan Eric Wenders opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers.

Total Estate BV stelt gezien de eerdere inschrijving van de transportakte eigenaar te zijn geworden van de Villa. 

Wie heeft gelijk motiveer uw antwoord?

Vraag 3

Aletta wil na haar pensionering zich gaan wijden aan haar grote hobby; het kweken van zogenaamde Stinzenplanten.Om haar droom te realiseren besluit Aletta een huis te kopen op het Groningen platteland. Zij laat haar oog vallen op het fraaie 19^e woonhuis van Jaap. Het huis heeft een grote tuin met daarin een aantal oude bomen.

De transportakte wordt opgemaakt bij de notaris en deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers. Het huis met tuin staat op het perceel kadastraal bekend als Gemeente Bedum sectie N nummer 9959. De akte van levering vermeld echter dat geleverd wordt:  sectie N nummer 9958.

Die feitelijke omschrijving geeft de situatie juist weer, maar in de akte opgenomen kadastrale nummer verwijst naar het buurperceel.

Vraag 3a

Is Aletta eigenaar geworden van het woonhuis en van de bijbehorende tuin?

Vraag 3b

Jaap is toevallig ook eigenaar van het in de akte genoemde perceel met nummer 9958. Is Aletta nu eigenaar geworden van dit perceel?

Antwoordindicatie

Vraag 1 

Er is sprake van een stuk land, dit is een onroerende zaak en dus een registergoed op grond van art. 3:10 BW.

Voor de levering geldt daarbij een tussen partijen opgemaakte akte o.g.v. art. 3:89 lid 1 BW. Deze notariële akte is tevens ingeschreven in de openbare registers.  Tussen partijen is in casu sprake van Zijtaart en Walraven. Uit de casus volgt dan ook dat Zijtaart de verkrijger is in deze notariële akte.

Zo zal het dan ook in de openbare registers worden opgenomen. Z is eigenaar geworden van het woonhuis en deze valt dus ook in de faillissementsboedel wanneer Z failliet gaat.

 Gaat dus om degene die partij zijn bij de akte en die worden ingeschreven; deze wordt eigenaar!

Vraag 2 

Antonie – Totale Estate ( T )

Art. 3:84 lid 1 BW;

Geldige titel? Ja koopovereenkomst

Levering? Ja 3:89 BW; inschrijving geschiedt 22/7

B.B.? Ja

Antonie – Eric ( E )

Art. 3:84 lid 1 BW;

Geldige titel? Ja koopovereenkomst

Levering? Ja 3:89 BW; inschrijving geschiedt 23/7

B.B.? Nee, want eigendom is de 22^e overgegaan.

Doordat er eerder is geleverd middels onroerende zaken levering van art. 3:89 BW notariële akte + inschrijven openbare registers tussen A en T zou je zeggen dat T eigenaar is geworden. Echter, sprake van bescherming middel art. 7:3 BW voor E.

Op 16 juli 2010 wordt de akte van verkoop tussen A en E ingeschreven; sprake van een voorinschrijving = vormerkung.

Vormerkung:  Art. 7:3  

Lid 1: voordat de levering heeft plaatsgevonden wordt de levering al ingeschreven zodat deze kenbaar is voor derden waardoor het ook mogelijk wordt om die koopovereenkomst ook al is ie slechts persoonlijk deze ook tegen derden kan worden tegengeworpen.

Als gevolg van deze voorinschrijving kan de vervreemding aan T niet aan E worden tegengeworpen (7:3 lid 3 sub a BW).

Vraag 3a

Art. 3:84

• geldige titel: koopovereenkomst v. 9959 in de titel
• levering: akte waarin staat 9958
• beschikkingsbevoegdheid: ja

Wat is er nou geleverd? Kijk je wel naar partijbedoelingen, maar in de akte is ook een feitelijke omschrijving weergegeven. Drukker/Los-arrest; een feitelijke omschrijving gaat voor een foute kadastrale omschrijving!

Vraag 3b

Hiervoor dient te worden gekeken naar het verbintenissenrecht; 3:84 lid 1;

• Geldige titel: nee, de titel ziet alleen op de overdracht van de woning + 1700 vierkante meter tuin en niet op het grasland dat ernaast ligt. Aletta is geen eigenaar geworden van perceel 9958.
• Levering: hier is sprake van
• Beschikkingsbevoegd: is gewoon eigenaar