WE Vastgoed/Henselmans c.s. - Arrest

WE Vastgoed/Henselmans c.s. (HR 02-12-2005, NJ 2007/5)

Feiten

Eiseres WE Vastgoed en verweerder c.s. zijn elk eigenaar van twee naast elkaar gelegen percelen. In 1850 is m.b.t. beide percelen een erfdienstbaarheid gevestigd ter zake van de "gang" die zich toen tussen de percelen bevond doordat de (destijds tot woonhuis doch inmiddels tot winkelpand bestemde) bebouwingen op de percelen niet tot aan de erfgrens reikten doch ruim 1.50 m. tot aan die grens vrijlieten. WE Vastgoed heeft haar winkelpand tot in de erfgrens uitgebouwd en heeft in het voorste deel van de nieuwe zijmuur een etalage gerealiseerd. Later heeft de verweerder zijn winkelpand ook tot in de erfgrens uitgebouwd, waardoor bedoelde etalage aan het zicht van winkelend publiek werd onttrokken.

In het geding heeft WE Vastgoed met een beroep op de erfdienstbaarheid de afbraak gevorderd van de door verweerders gerealiseerde uitbouw. Zij stelde dat deze erfdienstbaarheid (naast een recht van uitweg via "de gang") ook inhield het recht van het hebben van een (etalage)raam in de tot aan de erfgrens verplaatste muur. WE Vastgoed heeft aangevoerd dat de verweerder met de verbouwing inbreuk maakte op de erfdienstbaarheid die in 1850 is gevestigd ten behoeve van haar pand. Deze erfdienstbaarheid geeft immers niet alleen een recht van uitweg, maar ook het recht deuren of lichtramen te hebben in de zijmuur van het pand. De verweerder heeft de vorderingen bestreden.

Hoge Raad

Kan de eiseres tot cassatie zich op een recht van erfdienstbaarheid beroepen en afbraak vorderen van de door verweerder c.s. gerealiseerde uitbouw?

Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Het hof heeft deze maatstaf niet miskend. De Hoge Raad stelt dat kennelijk en niet onbegrijpelijk het Hof van oordeel was dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als WE Vastgoed eerst, door uitbouw van haar pand tot aan de perceelgrens, het verweerder onmogelijk zou maken de ten behoeve van zijn pand gevestigde erfdienstbaarheid uit te oefenen, om daarna van de verweerder te verlangen dat deze de ten behoeve van haar eigen pand gevestigde, spiegelbeeldige, erfdienstbaarheid zou blijven respecteren.

Het Hof heeft toepassing gegeven aan art. 750 (oud) BW, volgens welke bepaling een erfdienstbaarheid tenietgaat als de toestand waarin een van de erven verkeert of beide erven verkeren, zodanig is dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid blijvend onmogelijk is geworden. Het Hof heeft geen onjuist of onbegrijpelijk oordeel gegeven door te beslissen dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid van uitweg die was gevestigd ten behoeve van het pand van WE Vastgoed, was vervallen.

Het hof heeft zijn oordeel dat niet door verjaring een nieuwe erfdienstbaarheid ten gunste van het perceel van WE Vastgoed is ontstaan kennelijk gebaseerd op het van de rechtbank overgenomen uitgangspunt dat de huidige zijmuur van het pand van WE Vastgoed op de erfgrens van de percelen van partijen staat en dus niet valt onder de omschrijving van voornoemde erfdienstbaarheid in de akte van 1850. Omdat het Hof mede heeft geoordeeld dat dit laatste aan WE Vastgoed duidelijk moet zijn geweest, is zijn oordeel dat laatstgenoemde niet te goeder trouw was, alleszins begrijpelijk.

Kern: art. 5:73 lid 1 BW stelt dat de inhoud van een erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald wordt door de akte van vestiging. Bij de uitleg van een notariële akte met een erfdienstbaarheid (zoals i.c.), komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.