Deen/Van der drift - Arrest

HR 23 juni 1995, NJ 1996, 216 (Deen/Van der drift)

Feiten

Deen bouwde een woonhuis voor Kleen. De aanneemsom werd echter niet voldaan door Kleen en failleerde. Deen zette de bouwwerkzaamheden stop en beriep zich op zijn retentierecht. Deen ging niet over tot ontruiming van de bouwplaats. Het terrein was niet afgesloten of afgerasterd, noch bewaakt, en er lag nog enig bouwmateriaal op het terrein. Verder was er een klein bordje met de naam van het bedrijf van de aannemer aangebracht in de nok van het dak. De curator verkocht de woning aan Spitters, die de zaak vervolgens weer doorverkocht aan Van der Drift. Van der Drift wist van niets en hem werd niets verteld over het retentierecht van Deen.

Hoge Raad

In deze zaak oordeelde de Hoge Raad dat het oordeel van het hof dat geen sprake was van feitelijke machtsuitoefening door de aannemer berustte op een onjuiste rechtsopvatting dan wel onvoldoende inzicht gaf in 's hofs gedachtegang.

De Hoge Raad stelde dat een retentierecht op een onroerende zaak naar zijn aard niet kenbaar is uit de openbare registers, waarbij zij opgemerkt dat inschrijving bij het Kadaster nu wel mogelijk is. Het retentierecht op een onroerende zaak kan een bron van onzekerheid zijn voor derden zoals i.c. de koper van de woning. De Hoge Raad overwoog daarom dat zo’n retentierecht jegens een derde, die zijn recht op de zaak heeft verkregen nadat het retentierecht is ontstaan, alleen kan worden ingeroepen, als de retentor op een ook voor zo’n derde voldoende duidelijke wijze feitelijke macht over de betrokken zaak uitoefent. Voor de vraag of hieraan is voldaan moet wel rekening worden gehouden met hetgeen aan de derde omtrent het retentierecht bekend was toen hij het recht op grond waarvan hij de ontruiming van de zaak vordert, verkreeg. In het geval waar het gaat om derden die de zaak verkrijgen nadat het retentierecht is gevestigd, moet de eis van voldoende kenbaarheid zwaarder uitgelegd.

Kern

Het op voldoende kenbare wijze uitoefenen van het retentierecht door de aannemer is niet meer van belang voor de vraag of er feitelijke macht over de onroerende zaak wordt uitgeoefend. Dit is wel van belang voor de werking van het retentierecht tegen derden die hun recht op de onroerende zaak hebben verkregen nadat het retentierecht is ontstaan.