Boeksamenvatting bij de 13e druk van Pitlo: Goederenrecht van Reehuis en Heisterkamp

Wat is er in het goederenrecht geregeld? - Chapter 1

Globale inleiding

In het goederenrecht zijn de absolute rechten op goederen geregeld en de wijzen van verkrijging en verlies van goederen. Het goederenrecht is geregeld in Boek 3 en 5 BW. Het goederenrecht is onderdeel van het vermogensrecht, net als het verbintenissenrecht, erfrecht en het huwelijksvermogensrecht.

Vermogensrechten

Onder goederen verstaat men zaken en vermogensrechten (art. 3:1). Onder zaken verstaat men alle voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten (art. 3:2). Het is niet vereist dat de zaak aan iemand toebehoort. Dit betekent dat een zogenoemde res nullius, zoals bijvoorbeeld een konijn in het veld of vuilnis langs de weg, ook een zaak is, omdat dit voor menselijke beheersing vatbaar is. De woorden ’stoffelijk object’ duiden erop dat bijvoorbeeld gedachten geen zaken zijn. De woorden ’voor menselijke beheersing’ duiden erop dat bijvoorbeeld de lucht en de zee geen zaken zijn.

Vormen van vermogensrechten

Onder vermogen verstaat men iemands op geld waardeerbare rechten en plichten. Vermogensrechten zijn dus rechten die (art. 3:6):

• afzonderlijk overdraagbaar zijn of

• samen met een ander recht overdraagbaar zijn of

• ertoe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen of

• zijn verkregen in ruil voor (in het vooruitzicht gesteld) stoffelijk voordeel.

Voorbeelden van vermogensrechten zijn:

• rechten op zaken, zoals erfpacht (en rechten op dergelijke rechten, zoals hypotheek op een erfpachtrecht)

• rechten op prestaties, zoals vorderingen om te doen of na te laten (en rechten op dergelijke rechten, zoals vruchtgebruik op een vordering)

• rechten op ideeën, zoals octrooi- en auteursrecht (en rechten op dergelijke rechten, zoals licentie bij octrooirecht)

• voorwaardelijke rechten

• aandelen in rechtspersonen

• lidmaatschapsrechten in verenigingen

Ook het eigendomsrecht is een vermogensrecht. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben (art. 5:1).

Onder goodwill verstaat men het verschil tussen de waarde van een bedrijf en de optelsom van de goederen die bij dat bedrijf behoren. Dit verschil bestaat onder andere uit de vaste klantenkring, de kwaliteit en de ligging van het pand waarin het bedrijf wordt uitgeoefend. Hoewel die goodwill een zekere waarde vertegenwoordigt, wordt goodwill niet als vermogensrecht beschouwd. De reden daarvoor is dat goodwill een bepaalde feitelijke situatie vertegenwoordigt (die voor een groot deel toekomt aan de ondernemer) waarbij het maar de vraag is of de opvolgende ondernemer die situatie voort kan zetten.

Onroerende en roerende zaken

Het onderscheid tussen onroerende en roerende zaken heeft alleen betrekking op zaken en dus niet op vermogensrechten. Het onderscheid is onder andere van belang voor de wijze van levering (art. 3:89). In de wet is geregeld welke zaken roerend zijn en welke zaken onroerend zijn. De specifieke zaken opgesomd in art. 3:3 lid 1, die duurzaam met de grond zijn verenigd, zijn onroerend en alle andere zaken zijn ingevolge art. 3:3 lid 2 roerend. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw duurzaam met de grond is verenigd, is bepalend of dat gebouw naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven. Zie ook de arresten Windturbines en Portacabin.

Bij registergoederen gaat het om goederen waarbij voor de overdracht of vestiging inschrijving in de openbare registers noodzakelijk is (art. 3:10). De meeste registergoederen zijn onroerende zaken, maar het kan ook gaan om roerende zaken of vermogensrechten. Registergoederen moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:

1. Er moet een register zijn waarin de vestiging of overdracht van het goed kan worden ingeschreven.

2. Dat register moet openbaar zijn.

3. Overdracht of vestiging van het registergoed treedt pas in na inschrijving in het register, dat wil zeggen dat die inschrijving een constitutief vereiste is.

Bestanddelen

Veel zaken zijn samengesteld uit verschillende onderdelen. Een fiets heeft bijvoorbeeld een bel en spaken. Die onderdelen leiden geen zelfstandig bestaan. Daarom noemt men ze bestanddelen (art. 3:4). Of een zaak bestanddeel is van een andere zaak beoordeelt men in de eerste plaats aan de hand van de verkeersopvatting (art. 3:4 lid 1). In de arresten Depex/Curatoren van Bergel en Ontvanger/Rabobank heeft de Hoge Raad geoordeeld dat daarbij bijvoorbeeld gelet kan worden op of een fabrieksgebouw en machine op elkaar zijn afgestemd of dat het fabrieksgebouw zonder die machine als onvoltooid moet worden beschouwd. Of een zaak bestanddeel is van een andere zaak beoordeelt men in de tweede plaats aan de hand van de vraag of de betreffende zaak van de hoofdzaak kan worden losgekoppeld zonder dat aan een van de zaken schade van betekenis wordt toegebracht. Als daarbij schade van betekenis wordt toegebracht, dan is er sprake van een bestanddeel. Als op basis van dit tweede criterium kan worden bepaald of een zaak een bestanddeel is, dan hoeft men niet meer te kijken naar het eerste criterium.

Het verschijnsel dat een zaak de juridische zelfstandigheid verliest doordat dit zaak bestanddeel wordt van een andere zaak noemt men natrekking. Het verschijnsel dat van meerdere voorwerpen een voorwerp met een nieuwe identiteit wordt gevormd noemt men zaaksvorming. Als de voorwerpen voor de natrekking of zaaksvorming verschillende eigenaars hadden, dan kan er een nieuwe eigendomssituatie ontstaan. In hoofdstuk 10 worden de leerstukken van natrekking en zaaksvorming nader uitgewerkt.

Vruchten

Sommige zaken (zoals bijvoorbeeld appelbomen) werpen vruchten af. Die vruchten noemt men natuurlijke vruchten (art. 3:9 lid 1). Goederen kunnen ook burgerlijke of economische vruchten zoals rente of dividend, afwerpen (art. 3:9 lid 2). In het arrest Hollanders Kuikenboerderij oordeelde de Hoge Raad dat het van de verkeersopvatting afhangt of vruchten natuurlijke dan wel burgerlijke vruchten zijn.

Goederen in het algemeen

Soms kunnen goederen een eenheid vormen, omdat zij een gemeenschappelijke bestemming hebben. Voorbeelden hiervan zijn een kudde schapen, een bibliotheek, een inboedel, een nalatenschap of een onderneming. Meestal herkent men dit doordat uit de naam niet direct blijkt dat er sprake is van afzonderlijke goederen. In goederenrechtelijk opzicht kunnen die afzonderlijke goederen echter niet gemeenschappelijk worden overgedragen en moeten deze dus afzonderlijk worden overgedragen. Die goederen moeten dus ook worden overgedragen op de per goed voorgeschreven wijze.

Bij toekomstige goederen gaat het om goederen die in het geheel nog niet bestaan, zoals de fruitopbrengst van een boomgaard van volgend jaar of de vordering tot betaling van een nog niet vervallen huurtermijnen of goederen die wel al bestaan, maar waarover men nog niet de beschikking heeft en men verwacht die beschikking binnenkort wel te zullen krijgen, zoals een zaak die wel al verkocht is maar nog niet aan de koper is overgedragen.

Absolute en zakelijke rechten

Bij absolute rechten gaat het om rechten die tegenover iedereen werken. Een onderdeel van absolute rechten zijn de zakelijke rechten van Boek 5 BW die steeds op een zaak rusten, zoals bijvoorbeeld eigendom, erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal en appartementsrechten. Er zijn ook absolute rechten in Boek 3 BW die op ieder goed kunnen rusten, zoals bijvoorbeeld vruchtgebruik, pand en hypotheek. In de wet is er een gesloten stelsel van absolute rechten. Dat betekent dat absolute rechten alleen kunnen bestaan voor zover ze in de wet zijn vastgesteld.

Bij relatieve rechten gaat het om rechten die slechts tegenover bepaalde personen werken, zoals bijvoorbeeld een koopovereenkomst. Het verschil tussen absolute rechten en relatieve rechten is dat absolute rechten op een goed rusten (en dat iedereen dat recht moet respecteren), terwijl relatieve rechten slechts tegen één of enkele personen werken. Het verschil tussen absolute en relatieve rechten blijkt nog duidelijker bij soortgelijke rechten, zoals het relatieve recht van bruikleen (art. 7A:1777) en het absolute recht van vruchtgebruik (art. 3:201). In beide gevallen is de gerechtigde houder van de auto voor de eigenaar en moet hij die auto aan het einde van de afgesproken periode teruggeven. In beide gevallen heeft de houder tegenover de eigenaar en zijn rechtsopvolgers onder algemene titel (die hem in al zijn rechten en plichten opvolgen, art. 3:80) het recht om de auto gedurende de afgesproken periode onder zich te houden. Een belangrijk verschil is echter dat de vruchtgebruiker zijn recht ook tegenover rechtsopvolgers onder bijzondere titel (art. 3:80 lid 3) kan uitoefenen, terwijl de bruiklener zijn recht alleen kan inroepen tegenover de vorige eigenaar.

In faillissement: de crediteur van de failliet kan zijn recht slechts tegen de failliet inroepen, terwijl alle crediteuren in beginsel een gelijk recht hebben (hoewel er uitzonderingen zijn, art. 3:277). De absoluut gerechtigde kan zijn recht echter inroepen tegen de failliet en alle anderen alsof er geen faillissement is. Dit noemt men ook wel de separatistpositie.

Verschil tussen absolute en relatieve rechten

Beperkte rechten zijn afgeleid uit een meeromvattend recht dat met dat beperkte recht is bezwaard (art. 3:8). Dat beperkte recht is steeds afgesplitst van een zogenoemd moederrecht. Voorbeelden van beperkte rechten zijn erfdienstbaarheden, erfpacht, opstal, vruchtgebruik, pand en hypotheek. In die gevallen is het moederrecht steeds het eigendomsrecht.

Bij afhankelijke rechten gaat het om rechten die teniet gaan met het recht waaraan zij zijn verbonden en alleen over kunnen gaan op anderen in samenhang met het hoofdrecht, art. 3:7). Voorbeelden hiervan zijn rechten van pand en hypotheek, de erfdienstbaarheden en het recht van opstal. Het onderscheidende van afhankelijke rechten is niet zozeer dat zij voor hun bestaan afhankelijk zijn van hun hoofdrechten, maar vooral dat zij geen eigen goederenrechtelijk bestaan kunnen leiden. Zij volgen automatisch het recht waaraan zij zijn verbonden en kunnen niet gescheiden van dat recht worden overgedragen (art. 3:82).

Een belangrijk deel van de vermogensrechten zijn vorderingen. Dit zijn relatieve rechten en kunnen in goederenrechtelijk opzicht worden vervreemd en bezwaard. Er bestaan verschillende soorten vorderingen. Bij vorderingen op naam gaat het om vorderingen die niet door middel van het opmaken van een daartoe strekkend papier tot order- of toondervordering is gemaakt. Voor het bestaan van vorderingen op naam is geen papier vereist. Het feit dat de vordering op naam is gesteld betekent ook niet dat de vordering niet overdraagbaar is. Overdracht van vorderingen op naam vindt plaats door het opmaken van een akte en mededeling van de overdracht aan de schuldenaar (art. 3:94). Toonder- of ordervorderingen staan wel op papier. Toondervorderingen worden geleverd door overhandiging van het papier aan de verkrijger (art. 3:93), terwijl ordervorderingen worden geleverd doordat de crediteur middels een zogenoemd endossement op het papier aan de debiteur mededeelt dat de met name genoemde verwerven van de vordering diens nieuwe crediteur is. In de wet komt men ook de term zakenrechtelijke papieren tegen. Daarbij gaat het niet alleen om toonder- of ordervorderingen, maar ook om andere toonder- of orderpapieren zoals het cognossement en de ceel. Die papieren zijn bedoeld om zaken die zich in handen van derden bevinden op eenvoudige wijze over te dragen. Dat papier belichaamt niet zozeer een vordering, maar de eigendom van de betreffende zaken.

Dat iemand een zaak onder zich heeft, zegt nog niets over diens juridische status. De eigenaar heeft het meest omvattende recht en kan de zaak gebruiken en vervreemden (overdragen). Een houder daarentegen mag die zaak alleen lenen van de eigenaar en voor een bepaalde tijd gebruik maken van de zaak. Degene die een goed houdt voor zichzelf noemt men bezitter. Hoewel diegene zich dan als rechthebbende gedraagt, betekent dit niet dat diegene ook rechthebbende of eigenaar is. De term eigenaar gebruikt men ten aanzien van zaken, terwijl men de term rechthebbende gebruikt ten aanzien van vorderingen. Eigenaar en rechthebbende zijn goederenrechtelijke termen. In verbintenisrechtelijke zin noemt men de eigenaar of rechthebbende ook wel crediteur.

Op verschillende plekken in het vermogensrecht komt men de term te goeder trouw tegen. Deze term houdt in dat men zich onder omstandigheden op een bepaald gewekt vertrouwen kan beroepen. De wederpartij kan zich dan dus niet beroepen op het standpunt dat het gewekte vertrouwen onjuist is. Voorbeelden van formuleringen waarin goede trouw een rol speelt zijn:

• 'tenzij deze de onjuistheid kende of had behoren te kennen' (art. 3:25 en 3:26)

• 'overeenkomstig de zin die hij daaraan onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen' (art. 3:35 en 3:36)

• 'weet of behoort te begrijpen' (art. 3:70)

• 'geen reden had te twijfelen' (art. 3:291 lid 2)

• 'wist noch behoefde te weten' (art. 6:15 lid 3)

• 'op redelijke gronden heeft aangenomen' (art. 6:34)

• 'redelijkerwijze geen rekening mee hoefde te houden' (art. 6:204 en 6:212)

Uit de bovenstaande formuleringen kan men afleiden dat voor een beroep op goede trouw vereist is dat men de werkelijke situatie niet kende en deze in de gegeven omstandigheden ook niet had behoren te kennen. Afhankelijk van de situatie kan de rechter strengere eisen stellen aan wat men had behoren te kennen voor een gerechtvaardigd beroep op goede trouw.

In het goederenrecht speelt de redelijkheid en billijkheid een minder grote rol dan in het verbintenissenrecht. Voorbeelden van bepalingen die verwijzen naar de redelijkheid en billijkheid zijn art. 3:12, 5:78, 5:80 en 5:97. In dit kader speelt het leerstuk van misbruik van bevoegdheden juist wel een grotere rol (art. 3:13). In hoofdstuk 10 wordt dit leerstuk nader uitgewerkt.

Publiekrecht

Hoewel bevoegdheden van overheidsinstanties publiekrechtelijk zijn geregeld, kunnen die instanties ook in privaatrechtelijke zin optreden. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld eigenaar, erfpachter, crediteur of aandeelhouder zijn. De uitoefening van privaatrechtelijke bevoegdheden door overheidsinstanties kunnen worden beïnvloed door publiekrechtelijke regels (art. 3:14).

Stampvragen

1. Waarom is het arrest Portacabin van belang?
2. Wat is het verschil tussen beperkte rechten en afhankelijke rechten?
3. Hoe wordt een zaak bestanddeel van een andere zaak?

Hoe ziet de regeling voor openbare registers er uit? - Chapter 2

Openbare registers

In het privaatrecht bestaan meerdere openbare registers waarin rechtsfeiten kunnen worden ingeschreven. Het uitgangspunt is dat die rechtsfeiten tegenover derden kunnen worden ingeroepen. Inschrijving van rechtsfeiten is slechts mogelijk voor zover de wet dat toestaat. Met betrekking tot het goederenrecht is het openbare register voor registergoederen het belangrijkste (art. 3:16). Registergoederen zijn goederen waarbij voor de overdracht of vestiging een inschrijving in het register vereist is (art. 3:10), dat wil zeggen onroerende zaken (art. 3:89 lid 1), schepen (art. 8:199 en 8:790), luchtvaartuigen (art. 8:1306), de beperkte rechten op deze goederen en de beperkte rechten op die beperkte rechten. In de praktijk gebruikt men in plaats van de term registergoederen ook wel de (juridisch niet correcte) term vastgoed. Naast het privaatrechtelijke register voor registergoederen bestaat er ook het publiekrechtelijke register voor registergoederen, namelijk het kadaster. Daardoor zijn de overige privaatrechtelijke bepalingen niet toepasselijk op het kadaster. Het kadaster is een van overheidswege bijgehouden overzicht van zowel de feitelijke- als de rechtstoestand van registergoederen. In de goederenrechtelijke praktijk gaat men echter in de eerste instantie uit van de registratie in het kadaster, behalve als het gaat om recente inschrijvingen. In dat opzicht is het kadaster minstens even relevant als de openbare registers. Een belangrijk verschil tussen enerzijds de openbare registers en anderzijds het kadaster is dat in de openbare registers alleen rechtsfeiten worden ingeschreven, terwijl in het kadaster juist wordt geregistreerd wie welke rechten heeft met betrekking tot een registergoed. In de openbare registers staat dus niet wie rechthebbende is; alleen welke rechtsfeiten er met betrekking tot een bepaald goed hebben plaatsgevonden. Daaruit kan men dan afleiden wie rechthebbende is, wat in beginsel overeen zou moeten komen met hetgeen in het kadaster staat vermeld.

Het kadaster

Het register voor registergoederen is geregeld in Boek 3 BW, terwijl het kadaster is geregeld in de Kadasterwet (Kadw). Het inschrijven van rechtsfeiten in het openbare register heeft twee gevolgen. Het eerste gevolg is dat de rechthebbende zich tegenover verkrijgers onder bijzondere titel kan beroepen op ingeschreven rechtsfeiten. Hierdoor kunnen die verkrijgers zich niet beroepen op goede trouw of onbekendheid met die ingeschreven feiten, art. 3:23. Het tweede gevolg is dat verkrijgers onder bijzondere titel kunnen vertrouwen op de volledigheid van het register (art. 3:24 en 3:25).

In de openbare registers kan men de volgende feiten inschrijven (art. 3:17 lid 1):

• In de eerste plaats kan men rechtshandelingen inschrijven waarvan de inschrijving een voorwaarde is voor het rechtsgevolg. Voorbeelden hiervan zijn de levering van een registergoed (art. 3:89 lid 1 en 96) en de levering, vestiging en afstand van een beperkt recht op een registergoed (art. 3:89 lid 4, 96 en 98).

• In de tweede plaats kan men andere rechtshandelingen inschrijven die een verandering in de rechtstoestand van een registergoed tot gevolg hebben of in een ander opzicht van belang zijn voor die rechtstoestand (art. 3:17 lid 1 sub a). Een voorbeeld hiervan is de cessie van een vordering die door een hypotheek is gedekt. Deze inschrijvingen zijn geen voorwaarde voor het intreden van het rechtsgevolg.

• In de derde plaats kan men de andere feiten inschrijven die zijn opgesomd in art. 3:17 lid 1 sub b tot en met k.

• In de vierde plaats zijn er ook feiten die op grond van andere wettelijke bepalingen kunnen worden ingeschreven. Voorbeelden daarvan zijn algemene voorwaarden of modelreglementen met het doel om daarnaar te verwijzen in andere stukken (art. 46 lid 1 Kadw).

Bijwerkingen

In de openbare registers kunnen in beginsel alleen feiten worden ingeschreven die de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van registergoederen betreffen. Daaruit volgt dat persoonlijke (verbintenisrechtelijke) rechten in beginsel niet kunnen worden ingeschreven, behalve als de wet anders bepaalt (art. 3:17 lid 2). Een voorbeeld van een persoonlijk recht dat men wel kan inschrijven is te vinden in art. 6:252. Op grond van die bepaling kan men overeenkomen dat een partij verplicht is om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een registergoed en dat die verplichting niet alleen tussen partijen werkt, maar ook tegenover derden. Een voorwaarde voor die overeenkomst is dat die wordt ingeschreven in de openbare registers (art. 6:252 lid 2).

Als een feit eenmaal is ingeschreven, kan de geldigheid van die inschrijving niet meer worden betwist, in die zin dat de formaliteiten niet in acht zijn genomen (art. 3:22). Het blijft uiteraard wel mogelijk om de rechtsgevolgen van die inschrijving te betwisten, bijvoorbeeld dat er geen geldige titel is voor de overdracht.

De rangorde van de inschrijvingen wordt bepaald door het tijdstip waarop de inschrijving wordt aangeboden, behalve als uit de wet een andere volgorde voortvloeit (art. 3:21 lid 1). Als twee inschrijvingen op hetzelfde tijdstip worden aangeboden, bijvoorbeeld doordat ze per post zijn aangeboden, dan gaat men uit van de datum of het tijdstip waarop de inschrijving is opgemaakt (art. 3:21 lid 2).

De bewaarder (ambtenaar) weigert een inschrijving te doen, als een wettelijk vereiste voor inschrijving niet is vervuld (art. 3:20). Een voorbeeld van die situatie is dat niet alle vereiste stukken worden aangeboden of de aangeboden stukken niet aan de vereisten voldoen. Bij weigering moet de bewaarder een aantekening maken in het register met vermelding van zijn bezwaren.

Als een rechthebbende een feit heeft gepubliceerd in de openbare registers, dan kan hij daarop steeds een beroep doen tegenover derden die dat goed onder bijzondere titel verkrijgen (art. 3:23). Dit betekent dat derden zich niet kunnen beroepen op goede trouw, als zij van de ingeschreven feiten op de hoogte zouden zijn geweest door de openbare registers te raadplegen. Deze regeling geldt ook voor feiten die zijn gepubliceerd in het kadaster.

Tegenover de bescherming van de rechthebbende op feiten die hij heeft ingeschreven staat het recht van verkrijgers onder bijzondere titel dat zij mogen vertrouwen op de volledigheid van de registers (art. 3:24 lid 1). Tegenover een verkrijger onder bijzondere titel kan de rechthebbende zich niet beroepen op feiten die hij niet heeft ingeschreven, maar wel had kunnen inschrijven. Hij kan zich echter wel beroepen op die feiten als de verkrijger die feiten kende. Dit betekent overigens niet dat die verkrijger ook onderzoek moet doen naar feiten buiten de openbare registers. De bescherming van art. 3:24 geldt niet voor alle feiten die in de openbare registers kunnen worden ingeschreven. Het gaat om feiten die zo belangrijk zijn dat zij zwaarder wegen dan de belangen van verkrijgers onder bijzondere titel (art. 3:24 lid 2 en 3).

Verkrijgers onder bijzondere titel worden niet alleen beschermd tegen onvolledigheid van de openbare registers, maar ook tegen de onjuistheid ervan. Als de verkrijger onder bijzondere titel vertrouwt op de juistheid van feiten die in een authentieke akte (in de praktijk gaat het vooral om notariële akten) zijn vastgelegd, dan wordt hij beschermd door art. 3:25. Het gaat hierbij om feiten die de notaris op grond van zijn bevoegdheid zelf heeft waargenomen of verricht. Verder kan degene die voor een juiste inschrijving zorg had kunnen dragen maar geen maatregel tot rectificatie neemt, zich er later niet op beroepen dat de gepubliceerde informatie onjuist is (art. 3:26).

Derden kunnen zich ook beroepen op schijn die is gewekt door andermans gedragingen of verklaringen (bijvoorbeeld door het achterwege laten van feiten, art. 3:36). Voor een beroep op deze bepaling gelden echter zwaardere eisen dan voor een beroep op art. 3:23 tot en met 3:26.

Derden worden onder voorwaarden ook beschermd als achteraf blijkt dat de vervreemder beschikkingsonbevoegd was (art. 3:88). Derden worden beschermd als de beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder het gevolg is van de ongeldigheid van een vroegere overdracht en die ongeldigheid is veroorzaakt door een gebrek in de titel of de levering. Uiteraard is het wel vereist dat de derde te goeder trouw is.

Samenvattend komt het stelsel van de openbare registers en het kadaster erop neer dat derden te goeder trouw zich onder voorwaarden kunnen beroepen op:

• art. 3:24, als het gaat het om feiten die de rechthebbende niet heeft ingeschreven, terwijl hij die wel had kunnen inschrijven op grond van art. 3:17 (dus onvolledigheid van de registers);

• art. 3:25, als het gaat om feiten die zijn vastgelegd in authentieke akten (dus de juistheid van de registers);

• art. 3:26, als het gaat om feiten die de bewaarder heeft ingeschreven, terwijl hij voor rectificatie van de betreffende gegevens had kunnen zorgen (dus ook de juistheid van de registers);

• art. 3:36, als het gaat om gedragingen die zijn verricht op basis van andermans gedragingen of verklaringen (dus opgewekte schijn);

• art. 3:88, als het gaat om onbevoegdheid van de vervreemder die het gevolg is van de ongeldigheid van een vroegere overdracht en die ongeldigheid is veroorzaakt door een gebrek in de titel of de levering.

Tegenwerpingen

Als iemand beweert enig recht te hebben op een registergoed, dan kan diegene de openbare registers daarop laat aanpassen middels rechtsuitwijzing (art. 3:27). Door deze procedure dagvaardt diegene alle belanghebbenden en degene die als rechthebbende of beslaglegger staat ingeschreven om te verklaren dat degene (die beweert enig recht te hebben) dat recht ook toekomt.

Als een inschrijving waardeloos is geworden, dan moet de betrokkene een verklaring van waardeloosheid afgeven (art. 3:28). Die verklaring kan ook worden ingeschreven in de openbare registers. Als de betrokkene weigert die verklaring af te geven, dan kan ook een bevel van de rechtbank worden gevorderd (art. 3:29).

Hoewel het Nederlandse registerstelsel in beginsel een negatief stelsel is, bevat het ook kenmerken van een positief stelsel. Zo worden derden beschermd tegen onvolledigheid (art. 3:24) en onjuistheid van de openbare registers (art. 3:25 en 3:26). Vooral ten aanzien van de onjuistheid van de gegevens is die bescherming echter niet volledig, omdat bescherming in die gevallen alleen plaatsvindt indien het onjuiste feit is ingeschreven krachtens een authentieke akte of indien de rechthebbende voor correctie had kunnen zorgen.

Ten aanzien van fouten in de registratie van het kadaster is in de wet geregeld in welke gevallen de Dienst voor het kadaster aansprakelijk is (art. 117 Kadw). Los daarvan kan de Dienst ook aansprakelijk zijn op grond van art. 6:162 of 6:170. Daarnaast kan de Staat aansprakelijk zijn, als iemand door omstandigheden, die naar redelijkheid en billijkheid niet voor zijn rekening komen, door toepassing van art. 3:24, 3:25 of 3:27 zijn recht verliest.

In wetsbepalingen met betrekking tot registergoederen waarin een notariële akte wordt voorgeschreven is steeds de akte van een Nederlandse notaris vereist (3:31).

Stampvragen

1. Welke rechtsfeiten kunnen er worden ingeschreven in de openbare registers?
2. Wat zijn de twee gevolgen van inschrijving in de openbare registers?
3. Op welke artikelen kunnen derden een beroep doen als bescherming?

Hoe werkt het verkrijgen en verliezen van goederen volgens de wet? - Chapter 3

De verkrijging en het verlies van goederen

De wet kent een gesloten systeem met betrekking tot de wijzen van verkrijging van goederen. De wijze van verkrijging van goederen hoeft niet expliciet in de wet te zijn genoemd; zij kan ook impliciet daaruit volgen. Partijen kunnen echter niet buiten de wet om een eigen, nieuwe wijze van verkrijging van goederen in het leven roepen. Verkrijging van goederen kan plaatsvinden onder algemene of onder bijzondere titel (art. 3:80 lid 1). Bij verkrijging onder algemene titel gaat een geheel of (evenredig) deel van het vermogen (dus ook de schulden) over (art. 3:80 lid 2). Bij verkrijging onder algemene titel is geen levering van de afzonderlijke goederen vereist (wat bij overdracht wel is vereist). In de wet is limitatief opgesomd in welke gevallen sprake is van verkrijging onder algemene titel, namelijk bij erfopvolging, boedelmenging, fusie (als bedoeld in art. 2:309) en splitsing (als bedoeld in art. 2:334a).

Verkrijging onder algemene en bijzondere titel

Bij verkrijging onder bijzondere titel gaat een nader bepaald goed (zaak of vermogensrecht, art. 3:1) over (art. 3:80 lid 3). In de wet is limitatief opgesomd in welke gevallen sprake is van verkrijging onder bijzondere titel, namelijk overdracht (art. 3:84), verjaring, onteigening en verder de elders in de wet voor iedere soort aangegeven wijze van verkrijging. Voorbeelden van de wet elders in de wet aangegeven wijze van verkrijging zijn inbezitneming van een aan niemand toebehorende zaak (art. 5:4), verkrijging door de vinder (art. 5:6), natrekking (art. 5:14), vermenging (art. 5:15), zaaksvorming (art. 5:16) en vruchttrekking (art. 5:17). In hoofdstuk 4 wordt overdracht nader uitgewerkt. In hoofdstuk 7 wordt verjaring nader uitgewerkt.

Samenvattend komt het erop neer dat bij verkrijging onder algemene titel (erfopvolging, boedelmenging, fusie of splitsing) een geheel (of evenredig) deel van het vermogen overgaat zonder dat levering is vereist, terwijl bij verkrijging onder bijzondere titel (overdracht, verjaring, onteigening of elders in de wet aangegeven wijzen van verkrijging) slechts een bepaald goed overgaat waarvoor wel levering is vereist.

Derivatieve en originaire verkrijging

In de rechtswetenschap maakt men onderscheid tussen enerzijds derivatieve ofwel afgeleide verkrijging en anderzijds originaire ofwel oorspronkelijke verkrijging. Bij derivatieve verkrijging ontleent de verkrijger zijn recht door rechtsovergang. Verkrijgingen onder algemene titel zijn altijd derivatief, omdat er altijd sprake is van een rechtsvoorganger. Verkrijgingen onder bijzondere titel zijn alleen derivatief als die het gevolg is van een rechtsovergang, zoals bij overdracht.

Bij een originaire verkrijging ontleent de verkrijger zijn recht niet aan een rechtsvoorganger, omdat het recht nieuw bij hem ontstaat. Voorbeelden hiervan zijn de vererving van een goed dat daarvoor nog niet bestond, zoals bij zaaksvormig of bij het ontstaan van een vordering uit overeenkomst of onrechtmatige daad.

Beperkte rechten

Op grond van het nemo plus-beginsel kan iemand niet meer rechten overdragen dan hij zelf heeft. Een beperkt recht heeft dezelfde werking tegenover derden als het recht waar het is afgesplitst. Als op een goed eenmaal een beperkt recht is gevestigd, dan kan de rechthebbende nog slechts over een met dat recht bezwaard goed beschikken. Bij overdracht van een goed aan een derde verkrijgt deze dus een goed dat met een beperkt recht is belast.

De nieuwe rechthebbende is niet gebonden aan persoonlijke verplichtingen die zijn rechtsvoorganger met betrekking tot het goed is aangegaan. Anders dan bij een beperkt recht is hier niet het goed verbonden, maar zijn voorganger persoonlijk. De verkrijger profiteert wel van de persoonlijke rechten die zijn voorganger met betrekking tot het goed heeft bedongen.

Men verliest goederen op de voor iedere soort in de wet aangegeven wijzen (art. 3:80 lid 4).

De wet kent een gesloten stelsel van beperkte rechten (art. 3:81 lid 1). Dat betekent dat partijen geen andere beperkte rechten dan die in de wet zijn vastgesteld overeen kunnen komen. In de wet is ook geregeld op welke wijzen beperkte rechten teniet kunnen gaan (art. 3:81 lid 2).

Naast de reguliere wijzen van verkrijging en verlies kennen de afhankelijke rechten een voor hen kenmerkende wijze van verkrijging en verlies (art. 3:82). Afhankelijke rechten volgen het recht waarvan zij zijn verbonden (art. 3:7). Dat betekent dat wanneer het hoofdrecht op een ander overgaat, van rechtswege ook het afhankelijke recht op die ander overgaat zonder dat daartoe een handeling is vereist.

Stampvragen

1. Wat is het verschil tussen verkrijging onder algemene titel en verkrijging onder bijzondere titel?
2. Wat houdt het gesloten stelsel van beperkte rechten in?
3. Wat houdt het nemo plus- beginsel in?

Aan welke voorwaarden moet voldaan worden voor overdracht? - Chapter 4

4.1 Wat wordt verstaan onder overdracht?

Een belangrijke vorm van verkrijging (onder bijzondere titel) van goederen is de overdracht. Alleen eigendom, beperkte rechten en vorderingsrechten zijn overdraagbaar, behalve als de aard van het goed of de wet zich verzet tegen overdracht (art. 3:83 lid 1). Andere goederen zijn slechts overdraagbaar voor zover de wet dat bepaalt (art. 3:83 lid 3). Voor een overdracht gelden de volgende constitutieve eisen (art. 3:84 lid 1):

1. levering
2. krachtens een geldige titel
3. verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken.

Zolang niet aan alle eisen is voldaan, komt er geen overdracht tot stand.

Overdracht en levering zijn geen synoniemen van elkaar. Overdracht is het rechtsgevolg van de levering (die krachtens geldige titel door een beschikkingsbevoegde wordt verricht). Overdracht is dus de rechtsovergang als gevolg van de daartoe benodigde levering. Hieruit volgt ook dat niet elke levering leidt tot overdracht, omdat voor overdracht naast levering ook sprake moet zijn van een beschikkingsbevoegde en een geldige titel.

4.2 Welke goederen zijn overdraagbaar?

Overdracht heeft altijd betrekking op goederen, dat wil zeggen zaken of vermogensrechten (art. 3:1). Daaruit volgt bijvoorbeeld dat goodwill niet overdraagbaar is. Hoewel goodwill een zekere waarde vertegenwoordigt, beschouwt men goodwill niet als vermogensrecht. Ook een onderneming is niet als onderneming overdraagbaar. Overdracht van een onderneming houdt in dat alle afzonderlijke goederen (gebouwen, machines, voorraden en vorderingen) op het voor ieder goed voorgeschreven wijze moeten worden overgedragen. Bestanddelen zijn geen zelfstandige zaken en daarom ook niet zelfstandig overdraagbaar.

Eigendom, beperkte rechten en vorderingsrechten zijn wel overdraagbaar, behalve als de aard van het goed of de wet zich daartegen verzet (art. 3:83 lid 1). Een voorbeeld van een recht waarbij de aard zich verzet tegen overdraagbaarheid zijn beperkte rechten die ook afhankelijke rechten zijn. Die rechten zijn immers afhankelijk van het recht waaraan zij zijn verbonden. Hierbij gaat het om rechten van pand, hypotheek, erfdienstbaarheid en opstal die bij de vestiging afhankelijk zijn gemaakt van een ander recht. Een ander voorbeeld zijn rechten met een persoonlijk karakter. Die rechten zijn immers zodanig aan de persoon van de gerechtigde verbonden dat zij naar hun aard onoverdraagbaar zijn. Hierbij gaat het om beperkte rechten van gebruik en bewoning (art. 3:226 lid 4).

Een voorbeeld van een recht waarbij de wet zich verzet tegen overdraagbaarheid is het registergoed dat is gesplitst (art. 5:117 lid 5) of de vordering tot betaling van immateriële schade (art. 6:106 lid 2). Een ander voorbeeld is het beperkte recht van gebruik en bewoning (art. 3:226 lid 4). Ook een wettelijk voorkeursrecht kan ertoe leiden dat een goed op grond van de wet niet zonder beperkingen kan worden overgedragen. Een voorkeursrecht houdt in dat de rechthebbende van een goed dat goed niet mag vervreemden onder het voorbijgaan van de voorkeursgerechtigde. Op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten hebben gemeenten ten aanzien van bepaalde onroerende zaken een voorkeursrecht.

De overdraagbaarheid van eigendom of beperkte rechten kan men niet in een overeenkomst beperken. Dergelijke onoverdraagbaarheidsbedingen zijn ook niet mogelijk als het gaat om een verkapte beperking. Het is dus niet mogelijk om in een overeenkomst een ontbindende voorwaarde op te nemen inhoudende dat de eigendom terugvalt, zodra de wederpartij het goed vervreemdt. Los van deze goederenrechtelijke werking heeft het onoverdraagbaarheidsbeding wel verbintenisrechtelijke werking. Daaruit volgt dat de wederpartij wanprestatie pleegt als hij in strijd met het onoverdraagbaarheidsbeding het goed toch vervreemdt.

De overdraagbaarheid van vorderingsrechten kan men wel in een overeenkomst beperken (art. 3:83 lid 2). Daaruit volgt dat een onoverdraagbaarheidsbeding ten aanzien van vorderingsrechten zowel goederenrechtelijke als verbintenisrechtelijke gevolgen heeft. Als de wederpartij in strijd met het onoverdraagbaarheidsbeding het goed vervreemdt, dan komt er geen overdracht tot stand.

4.3 Welke titels van overdracht zijn ongeldig?

Overdracht is het rechtsgevolg van een handeling (de levering) door een beschikkingsbevoegde krachtens een geldige titel (art. 3:84 lid 1). In die titel komt de reden voor de overdracht tot uiting. De titel is de rechtsverhouding die de overdracht rechtvaardigt. De titel moet bestaan op het moment waarop de levering tot stand komt. Een (koop)overeenkomst op zichzelf is dus nog geen overdracht. Hoewel koop de meest voorkomende titel is voor overdracht, is het niet noodzakelijk dat partijen daarbij de prijs al hebben bepaald. Wel is vereist dat voldoende bepaald moet kunnen worden op welk goed de titel betrekking heeft (art. 3:84 lid 2). Voorbeelden van andere titels van overdracht zijn, ruil, schenking, verbruikleen of het maatschapscontract met inbreng. Als er geen geldige titel is, dan komt de overdracht niet tot stand. Dit noemt men een causaal overdrachtsstelsel. Dat betekent ook dat de vervreemder rechthebbende blijft, als achteraf blijkt dat de overdracht niet tot stand is gekomen. De vervreemder kan het goed als rechthebbende opeisen van de verkrijger, omdat er geen geldige overdracht tot stand is gekomen.

In de wet is geregeld dat de volgende twee titels ongeldig zijn (art. 3:84 lid 3):

1. In de eerste plaats is de titel 'zekerheidstelling' wettelijk ongeldig. In dit geval wordt een goed overgedragen met als doel het bieden van zekerheid. De wet kent een gesloten stelsel van voorrangs- en zekerheidsrechten. In dit stelsel geldt het beginsel van paritas creditorum. Op grond daarvan hebben schuldeisers een gelijk recht. Schuldeisers gaan alleen voor boven andere schuldeisers als dat in de wet is vastgesteld. In dat opzicht is het niet mogelijk dat partijen zelf varianten op dat stelsel overeenkomen. De wet biedt wel de mogelijkheid van het stille pandrecht (art. 3:237). In het arrest Keereweer q.q./Sogelease oordeelde de Hoge Raad dat hierbij gelet moet worden op de bedoeling van partijen. Als de overdracht bedoeld is om zekerheid te bieden, dan is de titel (en dus de overdracht) ongeldig.

2. In de tweede plaats is de titel 'niet tot werkelijke overdracht' wettelijk ongeldig. In dit geval wordt een goed overgedragen zonder dat het de bedoeling is dat het goed in het vermogen van de verkrijger komt. De wet kent een gesloten stelsel van beperkte rechten. In dat opzicht is het niet mogelijk dat partijen zelf varianten op rechten overeenkomen.

Als er sprake is van een ongeldige titel, dan komt er geen overdracht tot stand. Als de verkrijger het goed inmiddels heeft doorverkocht aan een derde, dan kan de oorspronkelijke vervreemder het goed opeisen van de derde, omdat de verkrijger (die aan de derde heeft geleverd) achteraf gezien beschikkingsonbevoegd was.

Doordat de overdracht niet mag plaatsvinden met als titel 'zekerheidstelling' of 'niet tot werkelijke overdracht', moeten partijen kiezen voor één van de volgende mogelijkheden:

1. De eerste mogelijkheid is een 'volledige' overdracht waarbij de eigendom volledig overgaat.

2. De tweede mogelijkheid is de vestiging van een in de wet aangegeven beperkt recht, met inachtneming van de daarbij behorende wettelijke voorschriften.

3. De derde mogelijkheid is de overdracht met voorbehoud van een beperkt recht, met inachtneming van de daarbij behorende wettelijke voorschriften.

4. De vierde mogelijkheid is de overdracht van het goed 'onder voorwaarde' (zie nr. 121 e.v. van het boek).

5. De vijfde mogelijkheid is een volledig obligatoire (verbintenisrechtelijke) verhouding.

Partijen kunnen aan de verbintenis tot overdracht een voorwaarde verbinden (art. 3:84 lid 4). Dat betekent dat de overdracht afhankelijk is van een onzekere toekomstige gebeurtenis. In dat geval komt de overdracht tot stand, maar is de rechtsverkrijging voorwaardelijk. De voorwaarde kan ontbindend of opschortend zijn. Bij een overdracht onder ontbindende voorwaarde wordt de vervreemder van rechtswege weer rechthebbende door het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde. Daarvoor is dus geen aparte handeling vereist. Zolang de voorwaarde niet is vervuld, kan de verkrijger als rechthebbende op het goed beschikken. Op grond van de nemo plus-regel (zie nr. 140 van het boek) kan de verkrijger het goed echter slechts onder dezelfde ontbindende voorwaarde overdragen.

Bij een opschortende voorwaarde is de vervreemder rechthebbende tot de voorwaarde intreedt. Vanaf dat moment is de verkrijger van rechtswege rechthebbende. Net als bij de overdracht onder ontbindende voorwaarde is een aparte (leverings)handeling niet meer nodig. Daardoor is het niet relevant dat de vervreemder na de levering, maar voor het vervullen van de opschortende voorwaarde, eventueel beschikkingsonbevoegd wordt.

4.4 Welke eisen zijn er voor de levering?

Voor een overdracht moet de beschikkingsbevoegde vervreemder middels een levering uitvoering geven aan de titel (art. 3:84 lid 1). De wet kent een gesloten systeem van de wijzen van levering. Partijen mogen dus niet zelf bepalen op welke wijze levering plaatsvindt.

In de wet zijnde volgende wijzen van levering geregeld:

• Onroerende zaken en registergoederen worden geleverd door een tussen partijen opgemaakte notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers (art. 3:89 lid 1 en 4).

• Roerende zaken, niet-registergoederen worden geleverd door bezitsverschaffing (art. 3:90).

• Rechten aan toonder of order worden geleverd door levering van het papier waarin de vordering is belichaamd. Voor levering van een ordervordering is ook een endossement vereist (art. 3:93).

• Andere uit te oefenen rechten (zoals vorderingen op naam) worden geleverd middels een akte en mededeling daarvan aan de schuldenaar van de vordering (art. 3:94).

• Goederen waarvoor de wet geen wijze van levering voorschrijft worden geleverd middels een akte (art. 3:95).

• Aandelen in goederen worden geleverd op overeenkomstige wijze als is bepaald met betrekking tot de levering van de betreffende goederen (art. 3:96).

• Toekomstige goederen kunnen bij voorbaat worden geleverd (art. 3:97).

• Beperkte rechten op goederen worden op dezelfde wijze geleverd als is bepaald voor de levering van het goed waarop het rust (art. 3:98).

4.5 Wie heeft de beschikkingsbevoegdheid?

Bij beschikken gaat het om het vervreemden (in de zin van overdragen) of bezwaren (in de zin van het vestigen van een op het goed drukkend beperkt recht). In beginsel is de rechthebbende bij uitsluiting beschikkingsbevoegd. De rechthebbende kan de beschikkingsbevoegdheid niet afsplitsen (van zijn recht als rechthebbende), overdragen aan een ander of beperken.

Als er bij een overdracht is geleverd door een beschikkingsonbevoegde, dan komt de overdracht niet tot stand (omdat niet is voldaan aan de vereisten van art. 3:84 lid 1). In de wet zijn enkele bepalingen vastgesteld waardoor de overdracht, ondanks beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder, toch geldig is en de verkrijger alsnog rechthebbende wordt (art. 3:86 en 3:88). Daarbij is het uitgangspunt dat de verkrijger te goeder trouw moet zijn.

Meer in het algemeen kunnen derde-verkrijgers die door een beschikkingsonbevoegde geleverd hebben gekregen en op grond van de door die onbevoegde gewekte schijn een transactie zijn aangegaan zich ook beroepen op die opgewekte schijn (art. 3:36). De rechthebbende kan zich dan niet beroepen op dat er is geleverd door een beschikkingsonbevoegde.

Stampvragen

1. Wat zijn de vereisten voor overdracht?
2. Wat zijn de voorwaarden voor een beschikkingsbevoegde rechthebbende?

Wat is de procedure bij beschikkingsonbevoegdheid? - Chapter 5

Inleiding

Als de vervreemder beschikkingsonbevoegd is, dan is niet aan de vereisten voor overdracht voldaan (levering krachtens geldige titel door een beschikkingsbevoegde) en komt er dus geen overdracht tot stand (art. 3:84 lid 1). Als de verkrijger echter te goeder trouw is, dan wordt hij beschermd tegen die beschikkingsonbevoegdheid en komt er toch een overdracht tot stand. Dat betekent dat de verkrijger, ondanks de beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder, toch rechthebbende wordt. De verkrijger noemt men in deze gevallen derde-verkrijger, omdat hij heeft het goed onder zich heeft gekregen van een beschikkingsonbevoegde vervreemder die geen rechthebbende is.

De derde-verkrijger moet te goeder trouw zijn. Dat betekent dat hij wist of behoorde te weten dat de vervreemder beschikkingsonbevoegd was. Ten aanzien van registergoederen kan de derde-verkrijger relatief eenvoudig nagaan wat de geschiedenis is van het goed. Ten aanzien van roerende zaken is dat echter lastiger. Daarom gelden ten aanzien van roerende zaken minder strenge eisen voor bescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid. Bij beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder kan de derde-verkrijger zich, afhankelijk van het soort goed, beroepen op art. 3:86 of 3:88.

5.1 Hoe is de bescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid geregeld door art. 3:86?

Degene die een zaak in zijn macht heeft, wordt vermoed die zaak voor zichzelf te houden (art. 3:109). Daarom wordt hij vermoed bezitter te zijn (art. 3:107 lid 1). De bezitter wordt ook vermoed rechthebbende te zijn (art. 3:119). Kort gezegd: degene die een zaak heeft, wordt vermoed rechthebbende te zijn. In dat opzicht eist het rechtsverkeer dat degene die te goeder trouw afgaat op een vervreemder die een zaak heeft ook wordt beschermd als achteraf blijkt dat die vervreemder geen rechthebbende is.

Goede trouw
De bescherming van de derde-verkrijger tegen een beschikkingsonbevoegde houdt in dat, ondanks onbevoegdheid van de vervreemder, toch een overdracht tot stand komt als er is geleverd krachtens een geldige titel en voldaan is aan de volgende cumulatieve vereisten (art. 3:86 lid 1):

1. Er is sprake van een levering van een roerende zaak, niet-registergoed of een recht aan toonder of order.

2. De levering vindt plaats overeenkomstig art. 3:90, 3:91 of 3:93.

3. De levering geschiedt anders dan om niet.

4. De derde-verkrijger is ten tijde van de levering te goeder trouw (art. 3:11). Als de derde wist of in de gegeven omstandigheden of behoorde te weten dat de vervreemder beschikkingsonbevoegd was, dan is de derde niet te goeder trouw. Daarbij is relevant of de derde-verkrijger redelijkerwijs objectief gezien, als redelijk oordelend mens, reden had om te twijfelen. In dat opzicht wordt van de derde-verkrijger verwacht dat hij nader onderzoek doet naar de beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder. De derde-verkrijger moet kunnen bewijzen dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan en dat hij, op basis van feiten en omstandigheden, ervan uit mocht gaan dat de vervreemder beschikkingsbevoegd was. Hij kan zich daarbij beroepen op de wettelijke regeling dat de bezitter wordt vermoed rechthebbende te zijn (art. 3:107 lid 1, 3:109 en 3:119). In dat geval wordt goede trouw ook vermoed aanwezig te zijn en moet juist het ontbreken van goede trouw worden bewezen (art. 3:118 lid 3). Als de derde-verkrijger onvoldoende onderzoek doet, dan wordt hij niet beschermd tegen beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder. Bij de beoordeling van de vraag of de derde-verkrijger te goeder trouw is gaat het om het moment van de levering.

5. Op verzoek moet de derde-verkrijger onverwijld de gegevens verschaffen die hij op het tijdstip van de verkrijging voldoende achtte om de vervreemder te achterhalen, behalve als het gaat om geld (art. 3:87 lid 1). Dit vereiste noemt men ook wel de wegwijsplicht. Het gaat er niet om dat aan de hand van die gegevens de vervreemder terug te vinden is, maar dat de derde-verkrijger die gegevens objectief gezien voldoende achtte.

Het komt er dus op neer dat de derde-verkrijger wordt beschermd tegen beschikkingsonbevoegdheid als die derde-verkrijger te goeder trouw is en als het gaat om een roerende zaak die anders dan moet niet is geleverd overeenkomstig art. 3:90, 3:91 of 3:93. De derde-verkrijger wordt dus niet beschermd door een gebrek in de titel of levering.

Uitzondering bij diefstal
Bij diefstal geldt een belangrijke uitzondering. Als de eigenaar van een roerende zaak het bezit door diefstal heeft verloren, dan kan hij die zaak tot drie jaar na de diefstal als eigenaar opeisen van de derde-verkrijger (art. 3:86 lid 3), behalve als de verkrijger het goed als particulier in een winkel heeft gekocht (art. 3:86 lid 3 sub a). Deze uitzondering is alleen toepasselijk als de derde-verkrijger zicht beroept op de bescherming van art. 3:86 (en er dus sprake is van levering van een roerende zaak anders dan om niet door een beschikkingsonbevoegde aan de derde-verkrijger die te goeder trouw is). Als de derde-verkrijger zich niet beroept op de bescherming van art. 3:86, dan kan de eigenaar die zaak revindiceren op grond van art. 5:2 en hoeft hij zich niet te beroepen op art. 3:86 lid 3.

Ook ten aanzien van beperkte rechten kan de vervreemder beschikkingsonbevoegd zijn. Als op een roerende zaak een beperkt recht rust, dan kan de vervreemder die zaak op grond van het nemo plus-beginsel slechts onder de last van dat beperkte recht aan een derde overdragen. In dat geval kan de derde-verkrijger zich beroepen op bescherming van art. 3:86 lid 2.

Ten aanzien van cultuurgoederen geldt een bijzondere regeling (art. 3:86a en 3:86b).

5.2 Hoe is de bescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid geregeld door art. 3:88?

Ten aanzien van de overdracht van goederen waarbij art. 3:86 niet toepasselijk kan er toch sprake zijn van derdenbescherming als voldaan is aan de volgende cumulatieve vereisten (art. 3:88 lid 1):

1. Er is sprake van een registergoed, van een recht op naam, of van een ander goed waarop art. 3:86 niet toepasselijk is.

2. De derde-verkrijger was ten tijde van de levering te goeder trouw.

3. De beschikkingsonbevoegdheid vloeit voort uit de ongeldigheid van een vroegere overdracht.

4. De ongeldigheid van die vroegere overdracht was niet het gevolg van de onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder.

Een belangrijk verschil met de bescherming op grond van art. 3:86 is dat er bij art. 3:88 niet relevant is of de overdracht om niet heeft plaatsgevonden. Een ander belangrijk verschil is dat bij bescherming op grond van art. 3:88 de oorzaak van de beschikkingsonbevoegdheid relevant is. Bescherming is alleen mogelijk als de beschikkingsonbevoegdheid het gevolg is van een titel- of leveringstermijn in een eerdere overdracht. De ongeldigheid van de eerdere overdracht mag niet (mede) het gevolg zijn van de beschikkingsonbevoegdheid van de toenmalige vervreemder.

Ten aanzien van het vereiste van goede trouw geldt hetzelfde als bij bescherming op grond van art. 3:86, alleen die meer betrekking op de vraag in hoeverre de derde-verkrijger rekening moest houden met een titel- of leveringsgebrek.

De rechtvaardiging van bescherming van de derde-verkrijger door art. 3:88 ligt daarin dat de (oorspronkelijk) rechthebbende zelf heeft meegewerkt aan een eerdere overdracht, waardoor de vervreemder zich als beschikkingsbevoegd kon voordoen.

Stampvragen

1. Wat zijn de vereisten voor derdenbescherming op grond van 3:86 lid 1?
2. Wat zijn de vereisten voor derdenbescherming op grond van 3:88 lid 1?

Welke vormen van levering en derdenbescherming zijn er? - Chapter 6

6.1 Hoe verloopt de levering van registergoederen?

De regeling van de levering van registergoederen betreft (art. 3:89):

• onroerende zaken

• te boek staande schepen en luchtvaartuigen

• beperkte rechten op registergoederen, waaronder die op onroerende zaken

• appartementsrechten

• aandelen in registergoederen

Systeem

De levering van onroerende zaken vindt plaats door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. De notariële akte noemt men ook wel transportakte. De inschrijving is een constitutief vereiste. Daardoor is de levering pas voltooid op het moment van de inschrijving. Zowel verkrijger als vervreemder kunnen de akte inschrijven (art. 3:89 lid 1), maar in de praktijk doet de notaris dat.

Uit de notariële akte moet blijken dat deze is bedoeld om de levering te bewerkstelligen en wie vervreemder en verkrijger is. Op grond van de specialiteitseis moet uit de akte ook blijken om welk object het precies gaat. In het arrest Eelder Woningbouw/Van Kammen c.s. oordeelde de Hoge Raad dat voor de vraag wat er is geleverd alleen hoeft te worden gekeken naar de in de notariële akte tot uiting gebrachte partijbedoeling. Voor de vraag wat partijen bedoelden te verkopen (de inhoud van de titel, de koopovereenkomst) speelt echter ook het Haviltex-criterium een rol. Op grond daarvan moet men niet alleen kijken naar wat er in de notariële akte staat, maar ook naar de omstandigheden, verklaringen en verwachtingen van partijen.

Rangorde

Als tijdstip van inschrijving geldt het tijdstip van aanbieding (art. 3:19 lid 2). De rangorde is van belang voor de bepaling van het effect van de inschrijving van de leveringsakte tegenover andere inschrijvingen, als zij leiden tot onderling onverenigbare rechten van verschillende personen op de onroerende zaak. Tussen het sluiten van de overeenkomst die verplicht tot overdracht en de levering kunnen er rechtsfeiten plaatsvinden. In de eerste plaats kan er bijvoorbeeld beslag zijn gelegd op de onroerende zaak. Als het proces-verbaal van het beslag is ingeschreven in de openbare registers vóór de levering, dan kan die levering niet worden tegengeworpen aan de beslaglegger. In dat geval gaat beslag dus voor. In de tweede plaats kan er bijvoorbeeld sprake zijn van faillissement. Als de vervreemder failliet gaat vóór de levering, dan kan die levering niet worden tegengeworpen aan schuldeisers van de failliet. Ook in dat geval gaat het faillissement dus voor (art. 35 Fw lid 1).

Een tot overdracht verplichte eigenaar kan de eigendomsovergang frustreren door zijn medewerking aan de leveringsakte te weigeren. De wederpartij kan aan de rechter verzoeken om de onwillige eigenaar te veroordelen tot medewerking aan de eigendomsovergang (art. 3:296). Daarbij kan de wederpartij ook verzoeken om een dwangakkoord te verbinden aan het niet nakomen van die veroordeling.

Verder kan de wederpartij ook verzoeken om de veroordeling tot overdracht voor reële executie vatbaar te maken. In dat geval oordeelt de rechter dat: :

• zijn uitspraak geldt als leveringsakte;

• zijn uitspraak de verklaring van de tot overdracht verplichte eigenaar in de leveringsakte vervangt of

• een dwangvertegenwoordiger namens de eigenaar aan de leveringsakte meewerkt.

Onderzoek openbare registers

Degene die een registergoed wil verwerven kan de openbare registers (art. 3:16) raadplegen om de rechtstoestand van dat goed vast te stellen. Daarbij gaat het ook om een onderzoek naar de rechtsfeiten op die grond van art. 3:17 en andere bepalingen in de openbare registers zijn gepubliceerd. Als hij dat onderzoek niet verricht, dan kan hij zich niet beroepen op goede trouw ten aanzien van rechtsfeiten (die krachtens art. 3:17 zijn ingeschreven en) die hij door raadpleging van de openbare registers had kunnen kennen. In de praktijk verricht de notaris deze zogenoemde titelrecherche.

Ten aanzien van derdenbescherming kan de derde-verkrijger zich bij de levering van registergoederen beroepen op de volgende bepalingen:

• Als de derde-verkrijger te maken heeft met feiten die wel in de openbare registers kunnen worden ingeschreven maar ten tijde van de inschrijving van de notariële akte nog niet waren ingeschreven, dan kan de derde-verkrijger zich beroepen op art. 3:24. Het gaat hier dus om bescherming tegen onvolledigheid van de openbare registers. Daarbij wordt gekeken naar de stand van zaken op het moment van inschrijving van de leveringsakte (art. 3:21) en niet het moment van het opmaken van de leveringsakte. De derde-verkrijger kan zich niet op deze bepaling beroepen als hij de feiten wel kende. Het gaat er niet om dat de derde-verkrijger de feiten had behoren te kennen. Het is dus niet zo dat de derde-verkrijger in dit kader een onderzoeksplicht heeft. In dit geval is ook niet vereist dat de derde-verkrijger daadwerkelijk de openbare registers heeft geraadpleegd.

• Als de derde-verkrijger te maken heeft met een feit dat krachtens een authentieke akte in de openbare registers is ingeschreven en dat feit door een ambtenaar is vastgesteld, dan kan de derde-verkrijger zich beroepen op art. 3:25. Het gaat hier dus om bescherming tegen onjuistheid van de openbare registers. Daarbij wordt gekeken naar de stand van zaken op het moment van inschrijving van de leveringsakte (art. 3:21) en niet naar het moment van het opmaken van de leveringsakte. Het moet gaan om feiten die door een ambtenaar zijn vastgesteld en niet door één van de partijen. De derde-verkrijger kan zich niet op deze bepaling beroepen als die de onjuistheid van het feit kende of door raadpleging van de registers had behoren te kennen.

• Als de derde-verkrijger te maken heeft met een feit dat in strijd met de werkelijkheid in de openbare registers is ingeschreven, dan kan de derde-verkrijger zich beroepen op art. 3:26. Het gaat hier dus om onjuistheid van de openbare registers. De derde-verkrijger kan zich echter alleen op art. 3:26 beroepen tegenover degene die redelijkerwijze voor correctie van de openbare registers had kunnen zorgen.
• Als de derde-verkrijger te maken heeft met een levering door een beschikkingonbevoegde die het gevolg is van een gebrek in de titel of levering van een vorige overdracht, dan kan de derde-verkrijger zich beroepen op art. 3:88. Het gaat hier dus om bescherming tegen beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder. Die beschikkingwonbevoegdheid van de vervreemder mag niet het gevolg zijn van de beschikkingsonbevoegdheid van de vroegere vervreemder. De derde-verkrijger moet wel te goeder trouw zijn op het tijdstip van inschrijving van de leveringsakte. Bij de beoordeling van de goede trouw kijkt men ook naar de rechtsfeiten die op dat moment uit de openbare registers bekend zijn. Als de derde-verkrijger door raadpleging van de openbare registers op de hoogte had kunnen zijn van (op grond van art. 3:17 inschrijfbare) rechtsfeiten, dan is hij niet te goeder trouw.

• Als de derde-verkrijger te maken heeft met een handeling op basis van een verklaring of gedraging van iemand en naar aanleiding daarvan mag aannemen dat er een bepaalde rechtsbetrekking bestaat waarbij die ander is betrokken, dan kan de derde-verkrijger zich beroepen op art. 3:36. Het gaat hier dus om bescherming tegen gewekte schijn. Het is onvoldoende dat de vervreemder de schijn in het leven heeft geroepen dat hij rechthebbende, terwijl die beschikkingsonbevoegd is.

Samenvattend komt het erop neer dat de levering van registergoederen plaatsvindt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Onder omstandigheden kunnen derden zich beroepen op art. 3:24 tot en met 3:26, 3:36 of 3:88.

6.2 Wat is er belangrijk bij de levering van roerende zaken/niet-registergoederen?

Bezitsverschaffing

Bij de levering van roerende zaken, niet-registergoederen, maakt men onderscheid tussen de situatie dat die zaak wel in de macht van de vervreemder is en de situatie dat die zaak niet in de macht van de vervreemder is. De levering van roerende zaken, niet-registergoederen, die wel in de macht van de vervreemder zijn, vindt plaats door bezitsverschaffing (art. 3:90 lid 1), dat wil zeggen dat de verkrijger in staat wordt gesteld om een zodanige macht over de zaak uit te oefenen dat hij naar de verkeersopvatting als bezitter (houder voor zichzelf) is aan te merken. De term bezitsverschaffing komt niet als zodanig in de wet voor. In de wet komt de term bezitsoverdracht wel voor (art. 3:114 en 3:115). Bezitsverschaffing en bezitsoverdracht zijn echter geen synoniemen; bezitsverschaffing is ruimer en omvat bezitsoverdracht. Bezitsoverdracht is dus een vorm van bezitsverschaffing.

Verder dient men bezitsoverdracht (art. 3:114) te onderscheiden van eigendomsoverdracht (art. 3:84 lid 1). Voor bezitsoverdracht is slechts vereist dat de verkrijger in staat wordt gesteld een zodanige macht over de zaak uit te oefenen dat hij naar de verkeersopvatting als bezitter is aan te merken. Daarbij is niet relevant of de bezitter eigenaar is of bezitter te goeder of niet te goeder trouw is. Daaruit volgt dat ook een dief het bezit kan overdragen. Omdat hij beschikkingsonbevoegd is, kan hij echter niet de eigendom overdragen. Dit betekent dat een dief een zaak kan leveren door bezitsverschaffing. Dit is van belang, omdat de derde-verkrijger onder voorwaarden wordt beschermd tegen beschikkingeonbevoegdheid van de vervreemder (art. 3:86).

Een houder (degene die een goed houdt voor een ander) kan met instemming van de bezitter het bezit verschaffen en dus bezit overdragen als bedoeld in art. 3:90 lid 1. Zonder toestemming van de bezitter kan een houder alleen bezit verschaffen en niet bezit overdragen. Houders kunnen alleen bezit overdragen mét toestemming van de bezitter, anders kunnen ze alleen bezit verschaffen. Dat komt, doordat bij de bezitsoverdracht de vervreemder bezitter moet zijn.

Wijze van bezitsverschaffing

Bezitsverschaffing wil zeggen dat de verkrijger in staat wordt gesteld om een zodanige macht over de zaak uit te oefenen dat hij naar de verkeersopvatting als bezitter (houder voor zichzelf) is aan te merken. In het algemeen gaat bezitsverschaffing gepaard met een feitelijke handeling, bijvoorbeeld door overgave of terhandstelling van een zaak.

Bezitsverschaffing is ook mogelijk zonder een feitelijke handeling als:

• de vervreemder de zaak bezit en hij haar krachtens een bij de levering gemaakt beding voortaan voor de verkrijger houdt, de zogenoemde constitutum possessorium of houderschapsverklaring (art. 3:115 sub a). In dit geval komt de bezitsoverdracht tot stand door een daartoe gerichte verklaring van de vervreemder en acceptatie daarvan door de verkrijger. Het vereiste van een verklaring hoeft men niet al te letterlijk te nemen. De verklaring kan ook in één of meer gedragingen zijn gelegen. Een houder kan niet zonder toestemming van de bezitter middels een constitutum possessorium leveren (art. 3:111). De levering constitutum possessorium werkt pas tegenover een derde met een ouder recht, nadat de zaak in handen van de verkrijger is gekomen, behalve als die met de vervreemding heeft ingestemd (art. 3:90 lid 2). In eerste instantie werkt de levering constitutum possessorium dus niet tegenover een derde met een ouder recht.

• de verkrijger houder van de zaak voor de vervreemder was, de zogenoemde traditio brevi manu of overgave met de korte hand (art. 3:115 sub b). Ook in dit geval komt de bezitsoverdracht tot stand door een daartoe gerichte verklaring van de vervreemder en acceptatie daarvan door de verkrijger.

• een derde voor de vervreemder de zaak hield en haar na de overdracht voor de ontvanger houdt, de zogenoemde traditio longa manu of overgave met de lange hand (art. 3:115 sub c). In dit geval komt de bezitsoverdracht pas tot stand, nadat de derde de overdracht heeft erkend of de vervreemder of de verkrijger de overdracht aan hem heeft medegedeeld.

Op de bovenstaande regels bestaan de volgende uitzonderingen:

• De eerste uitzondering betreft roerende zaken die ook registergoederen zijn (teboekstaande schepen en vliegtuigen). De levering van die goederen is geregeld in art. 3:89.

• De tweede uitzondering betreft roerende zaken ter uitvoering van een verbintenis tot overdracht onder opschortende voorwaarde. Die levering van die zaken vindt plaats door machtsverschaffing.

• De derde uitzondering betreft roerende zaken die uit die macht van de vervreemder zijn, bijvoorbeeld door verlies of diefstal. De levering van die zaken vindt plaats door het opmaken van een daartoe bestemde akte (art. 3:95).

Als de zaak na levering in handen van de vervreemder blijft, dan werkt de levering tegenover een derde met een ouder recht op de zaak pas nadat de zaak in handen van de verkrijger is gekomen (art. 3:90 lid 2). Hierdoor kan de derde-verkrijger, tot de zaak in zijn handen komt, zich niet beroepen op derdenbescherming krachtens art. 3:86 lid 1 als de ouder gerechtigde de zaak revindiceert.

Samenvattend komt het erop neer dat de levering van roerende zaken, niet-registergoederen, die in de macht van de vervreemder zijn, plaatsvindt door bezitsverschaffing (art. 3:90 lid 1), dat wil zeggen dat de verkrijger in staat wordt gesteld om een zodanige macht over de zaak uit te oefenen dat hij naar verkeersopvatting als bezitter (houder voor zichzelf) is aan te merken. In het algemeen gaat bezitsverschaffing gepaard met een feitelijke handeling, maar bezitsverschaffing is ook mogelijk zonder feitelijke handeling bij de levering constitutum possessorium, brevi manu of longa manu (art. 3:115).

6.3 Hoe ziet de levering van rechten aan toonder of order er uit?

Ook bij de levering van rechten aan toonder of order maakt men onderscheid tussen de situatie dat het toonder- of orderpapier wel in de macht van de vervreemder is en de situatie dat het toonder- of orderpapier niet in de macht van de vervreemder is. De levering van rechten aan toonder of order waarbij dat papier wel in de macht van de vervreemder is vindt plaats door levering van het papier waarin het recht is belichaamd (art. 3:93). De levering van dat papier vindt plaats door bezitsverschaffing, net als de levering van roerende zaken (art. 3:90). Voor de levering van rechten aan order is daarnaast een endossement vereist. Dat is een op de achterzijde van het papier gestelde en door de vervreemder ondertekende verklaring die de order vermeldt.

De meeste vorderingsrechten zijn rechten op naam, bijvoorbeeld uit koopovereenkomst, geldlening, onverschuldigde betaling of onrechtmatige daad. Bij rechten aan toonder verplicht de schuldenaar zich om de vordering te voldoen aan degene die zich door het tonen van dat papier als rechthebbende op de vordering kan legitimeren. Bij rechten aan order verplicht de schuldenaar zich om de vordering te voldoen aan de daarin met naam genoemde schuldeiser of aan iemand anders, indien de schuldeiser hem daartoe (door aantekening op het papier) opdracht (order) geeft. Bij rechten aan toonder of order is de schuldeiser dus te vervangen. Men noemt ze ook wel waardepapieren.

De levering van rechten aan toonder of order waarbij dat papier wel in de macht van de vervreemder is vindt niet alleen plaats op dezelfde wijze als levering van roerende zaken (art. 3:93 jo. 3:90), maar heeft ook dezelfde gevolgen. Daaruit volgt onder andere dat levering van het papier middels constitutum possessorium (waarbij de vervreemder het papier voor de verkrijger houdt, art. 3:115 sub a) niet aan een ouder gerechtigde kan worden tegengeworpen (art. 3:90 lid 2). Verder kan de derde-verkrijger zich, net als bij levering van roerende zaken, onder voorwaarden beroepen op derdenbescherming tegen beschikkingeonbevoegdheid van de vervreemder (art. 3:86).

De levering van rechten aan toonder of order waarbij dat papier niet in de macht van de vervreemder is vindt plaats op dezelfde wijze als de levering van vorderingen op naam.

6.4 Hoe vindt de levering van vorderingen op naam plaats?

Vormen van cessie

De levering van vorderingen op naam vindt plaats door openbare of stille cessie (art. 3:94). Bij de openbare cessie wordt een daartoe bestemde akte opgemaakt die wordt medegedeeld aan de schuldenaar (art. 3:94 lid 1). De mededeling is een constitutief vereiste. Hierdoor is de levering pas voltooid na de mededeling. De mededeling kan overigens wel voor het opmaken van de akte worden gedaan. Pas wanneer aan beide vereisten is voldaan, is de overdracht voltooid (mits ook aan de overige vereisten voor overdracht is voldaan, dat wil zeggen een geldige titel en beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder). Het maakt niet uit of de vervreemder of de verkrijger de mededeling doet. In de praktijk zal het vaak de verkrijger zijn, omdat die er belang bij heeft. De verkrijger kan de vervreemder ook verzoeken om een gewaarmerkte uittreksel van de akte van cessie om zeker te weten dat hij de vordering nu aan de nieuwe schuldeiser moet voldoen. De vorm van de mededeling is vrij, mits de mededeling aan de schuldenaar de naam van de vervreemder vermeldt. Doordat de mededeling een constitutief vereiste is voor levering, kan de schuldenaar bevrijdend aan de vervreemder betalen zolang die mededeling niet heeft plaatsgevonden.

Bij een cessie noemt men de vervreemder cedent, de verkrijger cessionaris en de schuldenaar van de gecedeerde vordering debitor cessus.

Eisen

Tussen het opmaken van de akte van cessie en de mededeling kunnen zich dezelfde problemen voordoen als bij levering van registergoederen. Die problemen hebben bijvoorbeeld betrekking op de situatie dat er sprake is van meerdere akten van cessie, beslag of faillissement tussen het opmaken van de akte van cessie en de mededeling (zie nr. 196 e.v. en 262 van het boek). Als er meerdere akten van cessie zijn, dan is het moment van de mededeling doorslaggevend omdat pas op dat de moment de levering (en overdracht) is voltooid. Als er beslag wordt gelegd op de vordering, dan komt de levering (en overdracht) wel tot stand, maar kan de verkrijger de overdracht niet tegenwerpen aan de beslaglegger (art. 475h lid 1 Rv). De beslaglegger kan de overdracht dus negeren en het beslag vervolgen. Als er sprake is van faillissement, dan komt geen levering (en overdracht) tot stand (art. 23 jo. 35 lid 1 Fw).

In tegenstelling tot de levering van onroerende zaken is bij levering van vorderingen op naam geen notariële akte vereist. Evenmin hoeft de akte tussen partijen te zijn opgemaakt. De cessionaris hoeft de akte ook niet te ondertekenen en ook niet aan te geven dat hij de cessie aanvaardt. Voldoende is een door de schuldeiser ondertekend geschrift dat tot levering van de daarin aangegeven vordering strekt. Uit de akte moet dus wel blijken dat die akte is bestemd tot levering van de vordering. Hieruit volgt dat de achterkant van een bierviltje met een daarop door de cedent ondertekende verklaring waarin hij een omschreven vordering levert aan de cessionaris als akte van cessie kan dienen. Een onderhandse akte van cessie kan ook in elektronische vorm worden opgemaakt.

In het arrest Spaarbank Rivierland/Gispen q.q. oordeelde de Hoge Raad dat de vordering ten tijde van de levering in voldoende mate door de akte moet worden bepaald. Dit betekent overigens niet dat de akte de vordering zelf moet specificeren door vermelding van bijzonderheden, zoals de naam van de schuldenaar, het nummer van de factuur of een aan de schuldenaar toegekend cliëntnummer. Voldoende is dat aan de hand van de akte de daarbij behorende vordering kan worden geïdentificeerd. Eventueel kan daarbij ter aanvulling op de akte worden verwezen naar de administratie van de cedent. Ook kan men meerdere vorderingen tegelijkertijd leveren door middel van één en dezelfde akte.

De vraag naar voldoende bepaalbaarheid van de vordering is overigens een andere vraag dan de vraag naar de wijze van uitleg van de akte. Ten aanzien van de wijze van uitleg van de akte geldt het Haviltex-criterium. Dat betekent dat men voor de uitleg van de akte moet kijken naar de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Bij de stille cessie wordt er ook een daartoe bestemde akte opgemaakt, maar die wordt niet medegedeeld aan de schuldenaar. In plaats daarvan wordt een authentieke of geregistreerde onderhandse akte opgemaakt (art. 3:94 lid 3). De eis van de authentieke of geregistreerde onderhandse akte is bedoeld om vast te kunnen stellen op welk moment de levering is voltooid. Hoewel het begrip authentieke akte ruimer is dan notariële akte, is het in de praktijk vaak de notaris die een authentieke akte van cessie opmaakt. De notaris moet het jaar en de dag vermelden waarop de akte is opgemaakt. Die dagtekening levert tegenover iedereen dwingend bewijs op (art. 157 lid 1 Rv).

Bij de geregistreerde onderhandse akte is de registratie een constitutief vereiste. Daardoor is de levering pas voltooid na de registratie. Zowel cedent als cessionaris kunnen overgaan tot registratie. Die registratie houdt in dat de akte van cessie wordt aangeboden bij het register van registratie de belastingdienst (dus niet de openbare registers als bedoeld in art. 3:16). De belastinginspecteur tekent de dag van registratie aan. Die aantekening levert tegenover iedereen dwingend bewijs op (art. 157 lid 1 Rv).

Ondanks overdracht van de vordering op naam middels stille cessie, kan de debitor cessus bevrijdend blijven betalen aan de cedent. Dat komt doordat de cessie niet wordt medegedeeld aan de debitor cessus. Om dat te voorkomen kan de cessionaris overgaan tot mededeling aan de debitor cessus. Daardoor krijgt de stille cessie het effect van de openbare cessie. Er komt overigens geen nieuwe levering tot stand. Het enige dat er gebeurt is dat de cessionaris de cessie kan tegenwerpen aan de debitor cessus.

Tussen het tijdstip van de stille cessie en de mededeling kunnen zich dezelfde problemen voordoen als bij de openbare cessie. Die problemen hebben bijvoorbeeld betrekking op het verrichten van beschikkingshandelingen door de cedent, beslag of faillissement. Bij stille cessie hebben die rechtsfeiten andere gevolgen dan bij openbare cessie. Door de stille cessie is de vordering uit het vermogen van de cedent overgegaan in het vermogen van de cessionaris. Vanaf dat moment is de cedent beschikkingsonbevoegd. Daardoor kan de cedent geen beschikkingshandelingen meer verrichten en hebben beslag of faillissement geen gevolgen meer voor de cedent.

De vordering

Levering van een vordering tegen een onbekende schuldenaar is mogelijk (art. 3:94 lid 2). Een voorbeeld is de vordering van een voetganger die is aangereden door een automobilist, terwijl die automobilist is doorgereden. In dat geval staat vast dat de voetganger een vordering heeft op grond van onrechtmatige daad. Doordat de automobilist is doorgereden, blijft vooralsnog onbekend wie de schuldenaar is. In deze gevallen is een openbare cessie onmogelijk, omdat geen mededeling aan de schuldenaar kan worden gedaan. Een stille cessie is wel mogelijk.

In beginsel moet de debitor cessus de vordering voldoen aan de cedent. Alleen dan is sprake van een bevrijdende betaling (art. 6:32). Na overdracht van de cessie moet de schuldenaar aan de nieuwe schuldeiser (cessionaris) betalen. Bij een openbare cessie levert dit geen problemen op, omdat de overdracht van de vordering wordt medegedeeld aan de schuldenaar. Bij een stille cessie ligt dat anders. Zolang aan de schuldenaar geen mededeling is gedaan, kan hij betalen aan de schuldeiser (cedent, dus niet de cessionaris) mits hij te goeder trouw is (art. 3:94 lid 3). Nadat aan de schuldenaar mededeling is gedaan, kan hij niet meer bevrijdend betalen aan de cedent. De verkrijger kan de vervreemder ook verzoeken om een gewaarmerkte uittreksel van de akte van cessie om zeker te weten dat hij de vordering nu aan de nieuwe schuldeiser moet voldoen (art. 3:94 lid 4). Als achteraf blijkt dat de overdracht niet is voltooid, dan kan de daadwerkelijke schuldeiser de schuldenaar aanspreken tot hernieuwde betaling, behalve als de schuldenaar mocht aannemen dat de vordering was gecedeerd en hij mocht aannemen dat hij aan de cessionaris moest betalen (art. 6:34 lid 1).

Doordat overdracht van een vordering een derivatieve (afgeleide) wijze van verkrijging is, geldt ook het nemo plus-beginsel (zie nr. 94 van het boek). Dat betekent dat de nieuwe schuldeiser de vordering in dezelfde staat en omvang verkrijgt als waarin de vordering in het vermogen van de schuldeiser (cedent) aanwezig was. Hieruit volgt bijvoorbeeld dat, indien de vordering niet meer tot het vermogen van de schuldeiser behoort, de nieuwe schuldeiser ook geen vordering meer verkrijgt. Bij een gedeeltelijke overdracht van de vordering verwerft de cessionaris niet meer dan het gedeelte dat aan hem is gecedeerd.

Bij overgang van een vordering op een andere schuldeiser gaan ook de nevenrechten van rechtswege mee over (art. 6:142 lid 1). Doordat de nevenrechten van rechtswege mee over gaan is er geen aparte handeling nodig. Nevenrechten zijn aan de (overgegane) vordering verbonden rechten, dit in tegenstelling tot rechten die deel uitmaken van de gehele rechtsverhouding tussen schuldenaar en de oorspronkelijke schuldeiser. Voorbeelden van nevenrechten zijn pand- en hypotheekrechten, rechten uit borgtocht en voorrechten. De rechten van pand, hypotheek en uit borgtocht zijn ook afhankelijke rechten als bedoeld in art. 3:7. De begrippen afhankelijk rechten en nevenrechten zijn geen synoniemen.

De cedent is verplicht aan de cessionaris de hem ter beschikking staande bewijsstukken met betrekking tot de vordering en de daaraan verbonden nevenrechten af te geven (art. 6:143). Als op de gecedeerde vordering een vuistpandrecht is gevestigd, dan is de cedent verlicht om de zich in zijn macht bevindende pandobjecten af te geven aan de cessionaris. Als op de gecedeerde vordering een hypotheekrecht is gevestigd, dan is de cedent verplicht om op verzoek eraan mee te werken dat uit de openbare registers de overgang van het hypotheekrecht op de cessionaris blijkt.

De overgang van de vordering heeft geen gevolgen voor de verweermiddelen van de schuldenaar (art. 6:145). Daaruit volgt dat de schuldenaar de verweermiddelen die hij tegen de oorspronkelijk schuldeiser kon inroepen ook kan inroepen tegen de cessionaris. Een voorbeeld van een verweermiddel is de exceptio non adimpleti contractus. De schuldenaar van een vordering aan toonder of order kan de verweermiddelen die hij aan zijn verhouding met de oorspronkelijke schuldeiser ontleent niet tegenwerpen aan de nieuwe schuldeiser (art. 6:146 lid 1).

In beginsel kunnen schuldenaar en schuldeiser een vordering verrekenen met een schuld, mits zij elkaars schuldeiser zijn (art. 6:127 lid 2). Na cessie van de vordering zijn zij echter niet meer elkaars schuldeiser, omdat de schuldenaar in de persoon van de cessionaris een nieuwe schuldeiser heeft gekregen. De debitor cessus kan de vordering onder voorwaarden toch verrekenen (art. 6:130).

Op grond van de nemo plus-regel kan iemand niet meer rechten overdragen dan hij zelf heeft. Dat betekent ten aanzien van levering van vorderingen op naam dat de cessionaris de vordering in dezelfde omvang en staat verkrijgt als waarin zij in het vermogen van de cedent aanwezig was. Daaruit volgt onder andere dat:

• de cessionaris geen vordering verkrijgt, als de vordering niet meer tot het vermogen van de cedent behoorde;

• de cessionaris de vordering onder bezwaar van een beperkt recht verkrijgt, als op de vordering een beperkt recht rust;

• de cessionaris de voeding slechts gedeeltelijk verkrijgt, als de vordering gedeeltelijk is voldaan vóór de cessie;

• cessie geen gevolgen heeft voor de verweermiddelen van de schuldenaar (art. 6:145).

Bescherming

De cessionaris kan zich onder voorwaarden beroepen op derdenbeschermende bepalingen. De cessionaris kan zich niet beroepen op art. 3:86, omdat die bepaling alleen toepasselijk is ten aanzien van roerende zaken en niet ten aanzien van vorderingen op naam. De cessionaris kan zich in de eerste plaats beroepen op art. 3:88, mits hij te goeder trouw is en de beschikkingsonbevoegdheid het gevolg is van de ongeldigheid van een vroegere overdracht die niet het gevolg is van de onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder. Bij een stille cessie moet de nieuwe schuldeiser bovendien ten tijde van de mededeling te goeder trouw zijn (art. 3:94 lid 3). Daaruit volgt dat de cessionaris zich bij stille cessie pas kan beroepen op art. 3:88, nadat de mededeling heeft plaatsgevonden. De cessionaris kan zich in de tweede plaats beroepen op art. 3:36 als:

• de rechthebbende de schijn heeft gewekt dat de cedent beschikkingsbevoegdheid is;

• de schuldenaar de schijn heeft gewekt dat de vordering in een bepaalde omvang bestaat.

Als de cessionaris in goed vertrouwen is afgegaan op een verklaring of gedraging van de (werkelijk) rechthebbende dat de cedent met betrekking tot de vordering bevoegd was te beschikken en de rechthebbende maakt aanspraak op de vordering, dan kan de cessionaris zich beroepen op art. 3:36. De rechthebbende kan zich dan niet beroepen op de onjuistheid van die veronderstelling.

Als de cessionaris in goed vertrouwen is afgegaan op een verklaring of gedraging van de schuldenaar dat de vordering in een bepaalde omvang bestond en de schuldenaar ontkent dat later, dan kan de cessionaris zich ook beroepen op art. 3:36. De schuldenaar kan zich dan niet beroepen op onjuistheid van die veronderstelling.

Naast cessie kan een vordering ook overgaan door subrogatie of contracteoverneming. Bij subrogatie gaat een vordering, net als bij cessie, onder bijzondere titel over van de ene op de andere schuldeiser. Het verschil is dat bij subrogatie de vordering bij betaling door een derde overgaat op de derde. Subrogatie is alleen mogelijk voor zover dat in de wet is vastgesteld. Bij contracteoverneming gaan alle rechten en verplichtingen uit de overeenkomst over op de derde (art. 6:159). Hierbij gaat het dus om een driezijdige rechtshandeling. Het verschil met cessie is dat bij cessie alleen een specifieke vordering overgaat op de cessionaris.

6.5 Hoe ziet de levering er in andere gevallen uit?

Leveringsbepalingen

Voor verschillende soorten goederen gelden bijzondere leveringsbepalingen, zoals bijvoorbeeld voor de levering van aandelen op naam (art. 2:86). Ook zijn er goederen waarvan de levering niet in het BW, maar in een andere wet is geregeld, zoals bijvoorbeeld de levering van een auteursrecht.

Als de wet niet aangeeft op welke van de wijzen als bepaald in art. 3:89 tot en met 3:94 levering dient plaats te vinden, dan vindt levering plaats middels een daartoe bestemde akte (art. 3:95). Deze akte moet aan dezelfde eisen voldoen als de akte bij cessie. Dat betekent dat een eenzijdige door de vervreemder opgemaakte onderhandse akte voldoende is. De titel hoeft niet in de akte te zijn vermeld. Wel moet de akte in voldoende mate het te leveren goed bepalen. De levering conform art. 3:96 is geen alternatieve wijze van levering, maar deze geldt als restbepaling.

Levering van roerende zaken vindt plaats middels bezitsverschaffing, dat wil zeggen door de verkrijger een zodanige macht over de zaak te verschaffen dat die de zaak als bezitter voor zich kan houden (art. 3:90 lid 1). Als de roerende zaak niet meer in de macht van de vervreemder is, bijvoorbeeld omdat de zaak is gestolen, dan is bezitsverschaffing niet mogelijk en kan de vervreemder de zaak leveren middels een akte.

Degene die een roerende zaak, niet-registergoed via art. 3:95 verkrijgt, wordt vaak geen eigenaar indien de zaak (intussen) aan een derde toebehoort. In deze gevallen biedt art. 3:86 geen bescherming tegen beschikkingeonbevoegdheid van de vervreemder, omdat art. 3:86 alleen toepasselijk is op een levering die heeft plaatsgevonden via art. 3:90, 3:91 of 3:93.

Levering van een aandeel in een goed kan zich in twee situaties voordoen:

1. In het geval dat een deelgenoot zijn aandeel in een goed aan een derde wil overdragen.

2. In het geval dat een alleengerechtigde door overdracht van een aandeel in zijn goed de verkrijger tot medegerechtigde wil maken.

Levering van een aandeel in een goed vindt plaats op dezelfde wijze als is bepaald voor levering van dat goed (art. 3:96). Levering via art. 3:96 heeft ook dezelfde gevolgen als met betrekking tot levering van dat goed. Daaruit volgt ook dat de verkrijger zich onder voorwaarden kan beroepen op de derdenbeschermende bepalingen van art. 3:86 en 3:88.

Levering van beperkte rechten vindt plaats op dezelfde wijze als is bepaald voor het goed waarop het beperkte recht komt te rusten (art. 3:98). Levering via art. 398 heeft ook dezelfde gevolgen als met betrekking tot levering van het goed. Daaruit volgt ook dat de verkrijger zich onder voorwaarden kan beroepen op de derdenbeschermende bepalingen van art. 3:86 en 3:88.

6.6 Wat is de procedure bij inschakeling van een tussenpersoon?

Inschakelen van een tussenpersoon

Ook als levering plaatsvindt via een tussenpersoon, moet deze voldoen aan de overige voorwaarden van art. 3:84 lid 1 om overdracht te bewerkstelligen (dus een geldige titel en beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder). Bij levering met inschakeling van een tussenpersoon is verder van belang:

• of de vervreemder of de verkrijger de tussenpersoon inschakelt;

• tot welke categorie goederen het te leveren goed behoort;

• of de tussenpersoon optreedt als (onmiddellijk) vertegenwoordiger of handelt in eigen naam.

Als de vervreemder een tussenpersoon inschakelt, dan is het volgende relevant. Levering van een registergoed (middels een tussen partijen opgemaakte notariële akte, art. 3:89 lid 1) via een tussenpersoon is geen probleem. De vervreemder kan een gevolmachtigde vertegenwoordiger inschakelen die de akte in naam van de vervreemder ondertekend. Het is wel van belang dat de tussenpersoon de akte in naam van de vervreemder ondertekend en niet in eigen naam. Als de tussenpersoon de akte in eigen naam zou ondertekenen, dan zou hij (de tussenpersoon) partij bij de akte worden en dat is niet de bedoeling.

Levering van een roerende zaak en order- of toonderrechten (middels bezitsverschaffing, art. 3:90 respectievelijk 3:93) via een tussenpersoon is ook geen probleem. Levering van rechten aan toonder of order kan door iedereen worden gedaan door bezitsverschaffing van het papier (art. 3:93 jo. 3:90). Levering van rechten aan order vereist naast bezitsverschaffing van het papier ook een endossement door de vervreemder, zodat slechts een (onmiddellijke) vertegenwoordiger het papier voor hem kan vervreemden (art. 3:93).

Levering van vorderingen op naam via een tussenpersoon kan wel problemen opleveren, omdat zowel bij openbare als stille cessie de cedent een akte moet opmaken (art. 3:94). Daaruit volgt dat de tussenpersoon in naam van de cedent een akte moet opmaken. Bij levering van vorderingen op naam kan de tussenpersoon dus niet in eigen naam handelen. Omdat de akte nu niet door of namens de schuldeiser is ondertekend, wordt niet voldaan aan het wettelijke leveringstermijnen van art. 3:94 dat de schuldeiser als rechthebbende op de vordering zelf partij bij de akte moet zijn.

Als de verkrijger een tussenpersoon inschakelt, dan is het volgende relevant. Levering van een registergoed (middels een tussen partijen opgemaakte notariële akte, art. 3:89 lid 1) kan alleen als de tussenpersoon handelt in naam van de verkrijger, omdat anders aan de tussenpersoon wordt geleverd.

Levering van roerende zaken of toonderrechten via een tussenpersoon vormt geen problemen. Bij de levering wordt de tussenpersoon alleen houder van de zaak voor de verkrijger (art. 3:110). Ook als de tussenpersoon in eigen naam handelt wordt de verkrijger eigenaar. In art. 3:110 is geregeld dat wanneer tussen twee personen een rechtsverhouding bestaat die de strekking heeft dat wat de een op een bepaalde wijze onder zich zal krijgen door hem voor de ander zal worden gehouden, ter uitvoering van die rechtsverhouding door de een ontvangende door hem wordt gehouden voor die ander. Op deze wijze komt net als bij vertegenwoordiging levering aan de verkrijger tot stand en hoeft de tussenpersoon de zaak niet eerst aan de verkrijger door te leveren. Dit noemt men ook wel de leer van de directe bezitsverkrijging.

Bij levering van orderrechten (middels bezitsverschaffing en een endossement, art. 3:90 en 3:93) is relevant dat de tussenpersoon in naam van de verkrijger handelt, omdat anders aan de tussenpersoon wordt geleverd. Ook bij levering van vorderingen op naam is relevant dat de tussenpersoon in naam van de cessionaris handelt, omdat anders aan de tussenpersoon wordt geleverd.

6.7 Wanneer is er sprake van toekomstige goederen en hoe verloopt de levering hiervan?

Bij toekomstige goederen moet men denken aan goederen die als zodanig in het geheel nog niet bestaan of zaken die nog bestanddeel zijn van een andere zaak. Deze noemt men ook wel absoluut toekomstige goederen. Een voorbeeld hiervan is de fruitopbrengst van een boomgaard van het volgende jaar. Maar ook aan bestaande goederen waarover men nog niet de beschikking heeft, terwijl men verwacht die beschikking over enige tijd te krijgen. Deze noemt men ook wel relatief toekomstige goederen. Een voorbeeld hiervan is een zaak die reeds is gekocht, maar nog niet aan de koper is overgedragen.

In verbintenisrechtelijk opzicht kunnen toekomstige goederen zonder problemen onderwerp zijn van een overeenkomst. In goederenrechtelijk opzicht ligt het anders. In goederenrechtelijk opzicht gaat het om de vraag of toekomstige goederen op voorhand, nog voordat zij daadwerkelijk door de verkoper zijn verkregen, kunnen worden overgedragen. Meer juridisch: of iemand in staat is een ander bij voorbaat rechthebbende op een goed te maken, waarvan hij zelf nog geen rechthebbende is, maar dat in de toekomst wel hoopt te worden. Overdracht van toekomstige goederen is niet mogelijk. Overdracht van absoluut toekomstige goederen is niet mogelijk, omdat er in dat geval geen goed bestaat waarvan men rechthebbende kan zijn en dus ook niet een ander tot rechthebbende kan maken. Overdracht van relatief toekomstige goederen is ook niet mogelijk, omdat de vervreemder ten aanzien van dat goed nog niet beschikkingsbevoegdheid is. Daardoor is niet voldaan aan de vereisten voor een geldige overdracht (levering door een beschikkingsbevoegde krachtens geldige titel, art. 3:84 lid 1).

Hoewel overdracht van toekomstige goederen niet mogelijk is, is levering bij voorbaat van toekomstige goederen onder voorwaarden wel mogelijk (art. 3:97). In dat geval wordt de wederpartij zonder nadere handeling rechthebbende, nadat de vervreemder het goed daadwerkelijk verkrijgt. Op het moment dat de vervreemder het goed daadwerkelijk verkrijgt wordt deze ook beschikkingsbevoegd.

Levering bij voorbaat is niet mogelijk bij registergoederen (art. 3:97 lid 1). Normaliter vindt levering van registergoederen plaats middels een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers (art. 3:89). De inschrijving is een constitutief vereist. Dat betekent dat de levering van registergoederen pas is voltooid na de inschrijving. In dat opzicht is het mogelijk om alvast een leveringsakte op te maken en die vervolgens na verkrijging van het goed door de vervreemder in te schrijven.

Levering bij voorbaat van roerende zaken is wel mogelijk. Normaliter vindt levering van roerende zaken die in de macht van de vervreemder zijn plaats middels bezitsverschaffing (art. 3:90 lid 1). Levering van roerende zaken die niet in de macht van de vreemder zijn vindt plaats middels een akte (art. 3:95). Toekomstige zaken bevinden zich in het algemeen niet in de macht van de vervreemder. Levering bij voorbaat van toekomstige goederen vindt plaats middels een (art. 3:97 jo. 3:90 lid 1 jo. 3:115):

• geanticipeerde constitutum possessorium, dat wil zeggen door op voorhand de voor levering via constitutum possessorium vereiste tweezijdige verklaring af te leggen. Die verklaring houdt in dat de vervreemder-bij-voorbaat de zaak voor de verkrijger zal houden, zodra hij het bezit verwerft. Op het moment dat de vervreemder-bij-voorbaat het bezit verkrijgt, gaat op grond van deze verklaring het bezit en de eigendom over op de verkrijger.

• geanticipeerde traditio brevi manu of geanticipeerde traditio longa manu, dat wil zeggen door van tevoren de voor bezitsverschaffing langs deze weg vereiste tweezijdige verklaring af te leggen (en bij de traditio longa manu ook mededeling aan of erkenning door de houder). Op het moment dat de vervreemder-bij-voorbaat het bezit verkrijgt, gaat op grond van deze verklaring het bezit en de eigendom over op de verkrijger.

Net als bij iedere levering moet ook bij levering bij voorbaat het te leveren goed voldoende bepaald moeten zijn. Dat betekent dat naar objectieve maatstaven (achteraf) is vast te stellen op welke zaak de levering betrekking heeft.

Als er sprake is van een dubbele levering bij voorbaat, dan werkt de tweede levering niet tegen degene die als eerste bij voorbaat geleverd heeft gekregen (art. 3:97 lid 2). Ten aanzien van roerende zaken geldt een specifieke regel. Degene die een toekomstige zaak als tweede bij voorbaat geleverd heeft gekregen, kan deze levering vanaf het tijdstip van de zaak in zijn handen is gekomen alsnog tegenwerpen aan degene die als eerste bij voorbaat geleverd heeft gekregen.

Levering bij voorbaat van rechten aan toonder of order vindt plaats door het toonder- of orderpapier, waarin het recht is neergelegd, bij voorbaat te leveren (art. 3:97 jo. 3:93). Bij absoluut toekomstige goederen (die als zodanig in het geheel nog niet bestaan of nog bestanddeel zijn van een andere zaak) bestaat het toonder- of orderpapier ook nog niet. In dat opzicht komt levering bij voorbaat van rechten aan toonder of order met betrekking tot absoluut toekomstige goederen in de praktijk niet voor.

Levering van vorderingen op naam vindt plaats middels een akte en mededeling daarvan aan de schuldenaar (art. 3:97 jo. 3:94). Net als bij de reguliere levering van vorderingen op naam moet ook bij levering bij voorbaat van vorderingen op naam in de akte de vordering voldoende bepaald kunnen worden. Bij openbare cessie bij voorbaat van een toekomstige vordering moet daarvan mededeling worden gedaan aan de schuldenaar. In de praktijk zal die schuldenaar echter nog niet bekend zijn. In dat opzicht komt openbare cessie bij voorbaat van toekomstige vorderingen in de praktijk niet veel voor. Stille cessie bij voorbaat van toekomstige vorderingen is beperkt tot vorderingen die op het tijdstip van levering reeds bestaan of rechtstreeks zullen worden verkregen uit een dan reeds bestaande rechtsverhouding. Het opmaken van een authentieke akte of de registratie van een onderhandse akte met betrekking tot een toekomstige vordering die moet voortvloeien uit een rechtsverhouding die nog niet bestaat, heeft geen levering tot gevolg. Daardoor komt er ook geen overdracht tot stand zodra de vordering ontstaat.

Levering bij voorbaat moet men onderscheiden van de verbintenisrechtelijke overeenkomst inhoudende dat een toekomstig goed wordt overgedragen. Bij levering bij voorbaat komt een overdracht tot stand op het moment dat de vervreemder dat goed verwerft, terwijl die overdracht bij een verbintenisrechtelijke overeenkomst niet automatisch tot stand komt.

Stampvragen

1. Hoe vindt de levering van roerende zaken plaats?
2. Hoe vindt de levering van onroerende zaken plaats?
3. Wat zijn de vereisten van derdenbescherming bij registergoederen?

Wat is de procedure bij verkrijging door verjaring? - Chapter 7

Verkrijging onder verjaring

Net als overdracht en onteigening is ook verkrijging door verjaring een verkrijging onder bijzondere titel (art. 3:80 lid 3). Bij verkrijging door verjaring groeit bezit uit tot een recht. Men onderscheidt enerzijds verkrijgende (acquisitieve) verjaring ten gunste van de bezitter te goeder trouw (art. 3:99) en anderzijds verkrijging door bevrijdende (extinctieve) verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit (art. 3:105). Hieruit volgt dat uiteindelijk zowel de bezitter te goeder trouw, maar ook de de bezitter die niet te goeder trouw is, na verloop van tijd rechthebbende wordt.

De belangrijkste functie van verkrijging door verjaring is de bewijsrechtelijke functie. Aan de hand daarvan kan de bezitter na verloop van tijd altijd bewijzen ook rechthebbende te zijn, zonder dat hij de geldigheid van de verkrijgingen door zijn voorgangers hoeft te onderbouwen. Naast de bewijsvoeringen van art. 3:119 lid 1, inhoudende dat de bezit wordt vermoed ook rechthebbende te zijn, hoeft hij alleen aan te tonen dat hij:

• gedurende de voor de verkijkende verjaring gestelde termijn bezitter te goeder trouw van het goed was (art. 3:99 lid 1) of

• het bezit had op het tijdstip dat de rechtsvordering tot opeising van het bezit was verjaard (art. 3:105 lid 1).

Bij verkrijgende verjaring wordt degene die denkt rechthebbende te zijn, maar dat niet is door een gebrek (in de levering, titel of beschikkingsbevoegdheid van de vervreemder) van de overdracht, na verloop van tijd alsnog rechthebbende. Hiervoor moet aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

1. Er moet sprake zijn van bezit, dat wil zeggen het houden van een goed voor zichzelf (art. 3:107). Bij het houden van een goed gaat het om het uitoefenen van feitelijke macht. Of iemand een goed houdt voor zichzelf of voor een ander wordt naar de verkeersopvatting beoordeeld (art. 3:108). Daarbij wordt onder andere gekeken naar de wijze waarop iemand een goed verkrijgt. De eerste wijze van bezitsverkrijging is inbezitneming, dat wil zeggen door zich de feitelijke macht over een goed te verschaffen (3:112 en 3:113). Bezit door de één sluit in beginsel bezit door een ander uit. Daaruit volgt dat de machtsuitoefeningen in hun geheel het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet moeten doen, wil er sprake zijn van inbezitneming. De tweede wijze van bezitsverkrijging is bezitsoverdracht, dat wil zeggen door de verkrijger in staat te stellen die macht uit te oefenen dienen zelf over het goed kon uitoefenen (art. 3:113). De derde wijze van bezitsverkrijging is opvolging onder algemene titel (art. 3:116). Alleen een bezitter (degene die het goed houdt voor zichzelf) kan door verkrijgende verjaring rechthebbende worden. Een houder (degene die het goed houdt voor een ander) kan dus geen rechthebbende worden door verkrijgende verjaring.

2. De bezitter moet te goeder trouw zijn. Een bezitter is te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en redelijkerwijze ook als zodanig mocht beschouwen (art. 3:118 lid 1 jo. 3:11) op het tijdstip waarop het bezit is verkregen. Bij inbezitneming is in beginsel geen sprake van goede trouw, omdat men in die gevallen rekening moet houden met het feit dat het goed aan een ander toebehoort. Bij inbezitneming van roerende zaken is er mogelijk wel sprake van goede trouw, als die zaak aan niemand toebehoort (res nullius) of afstand van de eigendom is gedaan. Bij een mislukte overdracht (of vestiging) is er sprake van goede trouw als de bezitter redelijkerwijs mag veronderstellen dat is voldaan aan het overdrachtsvereiste dat niet is vervuld. Als de oorzaak van de mislukte overdracht betrekking heeft op de beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder, dan dient de verkrijger diens onbevoegdheid niet te hebben gekend noch te hebben behoren te kennen. Dit veronderstelt een zekere mate van onderzoek. Als de oorzaak van de mislukte overdracht betrekking heeft op het ontbreken van een geldige titel, dan moet de verkrijger redelijkerwijs een geldige titel hebben mogen veronderstellen. Als de oorzaak van de mislukte overdracht betrekking heeft op een gebrek in de levering, dan moet de verkrijger redelijkerwijs een geldige levering hebben mogen veronderstellen. Als men van een beschikkingsonbevoegde verkrijgt en is er daarnaast sprake van een gebrek in de titel, dan is goede trouw vereist ten aanzien van beide elementen. Als een bezitter eenmaal te goeder trouw is, dan wordt hij geacht dat te blijven (art. 3:118 lid 2). Voor goede trouw is dus niet relevant of hij nadien ontdekt dat aan zijn rechtverkrijging iets haperde. Verder is het zo dat goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn, terwijl het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen (art. 3:118 lid 3).

3. De verjaringstermijn moet zijn verlopen. Voor roerende zaken, niet-registergoederen, een toonder- of orderrechten is dat drie jaar en voor ander goederen is dat tien jaar (art. 3:101, 3:102 en 3:104). Degene die het bezit van een goed van een voorganger verkrijgt zet een lopende verjaring voort, bij opvolging onder algemene titel zonder meer en bij opvolging onder bijzondere titel mits hij te goeder trouw is (art. 3:102).

4. Gedurende de verjaringstermijn moet het bezit onafgebroken zijn. Als de bezitter het bezit verliest, dan breekt de lopende verjaring af (art. 3:117 lid 1). Als de bezitter vervolgens het bezit herkrijgt, dan begint een nieuwe verjaring te lopen.

5. Het mag niet gaan om een cultuurgoed (art. 3:99 lid 2). Ten aanzien van cultuurgoederen geldt een bijzondere regeling.

De bezitter die een nalatenschap als zodanig in bezit heeft genomen kan niet eerder door verjaring ten nadele van de rechthebbende de de afzonderlijke goederen uit de nalatenschap verkrijgen dan nadat de vordering van de rechthebbende tot opeising van de nalatenschap is verjaard (art. 3:100).

Bij bevrijdende verjaring wordt de bezitter rechthebbende, nadat de vordering tot beëindiging van het bezit is verjaard (art. 3:105 lid 1). Daarbij is niet van belang of de bezitter te goeder trouw is en hoe lang diegene al bezitter is. Net als bij verkrijgende verjaring kan een houder ook geen rechthebbende worden door bevrijdende verjaring. Na verjaring van de vordering tot beëindiging van het bezit, kan iedere bezitter zich dus op het standpunt stellen dat hij rechthebbende is met een beroep op art. 3:105 lid 1.

Het belangrijkste verschil met verkrijgende verjaring is dus dat de bezitter bij verkrijgende verjaring te goede trouw dient te zijn en het goed gedurende de daarvoor gestelde termijn onafgebroken dient te hebben bezeten.

Verkrijging door verjaring op grond van art. 3:105 lid 1 vindt plaats op het tijdstip dat de termijn voor bevrijdende verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit is voltooid. Hieronder vallen alle uit een recht op een goed voortvloeiende rechtsvorderingen op grond waarvan het bezit weer kan worden opgeëist, bijvoorbeeld door revindicatie (art. 5:2) of een vordering uit onrechtmatige daad wegens inbreuk op een subjectief recht (art. 6:162).

De verjaringstermijn in het kader van de bevrijdende verjaring is twintig jaar (art. 3:306), behalve bij cultuurgoederen (art. 3:310a, 3:310b en 3:310c). De verjaringstermijn begint op de dag, nadat een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt (art. 3:114). Hieruit volgt dat het dus niet noodzakelijk is dat de bezitter gedurende twintig jaar bezit heeft gehad. Als één dag voor het einde van de verjaringstermijn het bezit verkrijgt, dan wordt hij na een dag door de voltooiing van de verjaringstermijn rechthebbende. Het is dus ook niet noodzakelijk dat de rechthebbende gedurende twintig jaar geen bezit heeft gehad. Vereist is slechts dat op het tijdstip van voltooiing van de bevrijdende verjaring het bezit aan een ander dan de rechthebbende toekomt en dat dit bezit voortvloeit uit een toestand die gedurende de verjaringstermijn van twintig jaar heeft voortbestaan.

Stampvragen

1. Wat moet er aangetoond worden voor verjaring?
2. Wanneer en waardoor wordt je rechthebbende bij verkrijgende verjaring?

Wat komt er kijken bij bezit en houderschap? - Chapter 8

Bewijzen van het bezit

Men kan op verschillende wijzen macht uitoefenen over een zaak. Machtsuitoefening over een zaak betekent niet dat men ook eigenaar is. Er kan namelijk ook sprake kan zijn van machtsuitoefening als de zaak niet letterlijk in handen is van degene die er macht over uitoefent. Men oefent bijvoorbeeld macht uit over een fiets door erop te fietsen, maar ook als men die fiets in de winter op zolder achterlaat. Men oefent ook macht uit als men die fiets in een stalling bij het station achterlaat. In dat geval zit de stallinghouder er nog wel tussen, omdat die betaald dient te worden voor de verrichte diensten. De macht van iemand over de fiets houdt dus niet op als men deze door iemand anders laat uitoefenen of tijdelijk voor de buitenwereld geen kenbare machtsuitoefening wordt verricht.

Bij houden voor zichzelf gaat het om ongekleurde macht van een persoon over een zaak (art. 3:107 lid 1). Deze macht kan worden uitgeoefend door de gerechtigde tot de zaak, maar ook door een ander dan de eigenaar. Macht die voor zichzelf wordt uitgeoefend duidt men aan met bezit. Macht voor zichzelf uitoefenen doet in de eerste plaats degene die daartoe als gerechtigde tot de zaak bevoegd is. Eigendom is het meest omvattende recht van een persoon op een zaak, dat recht geeft op bezit van die zaak. Macht voor zichzelf uitoefenen doet in de tweede plaats degene die zich ten onrechte als gerechtigde beschouwt. Bij houden gaat het dus om feitelijke machtsuitoefening.

Bij houderschap of detentie gaat het om machtsuitoefening die krachtens een rechtsverhouding tot een ander wordt uitgeoefend over een andermans zaak. Voorbeelden van houders zijn huurders, bewaarnemers, bruikleners of beperkt gerechtigden (zoals erfpachters of vruchtgebruikers). De bezitter die de macht van de zaak uit handen heeft gegeven noemt men middellijk bezitter (art. 3:107 lid 3). De huurder is dan onmiddellijk houder (art. 3:107 lid 4 jo. lid 2). Als de huurder de zaak onderverhuurd of in bewaring heeft gegeven, dan is hij middellijk houder (art. 3:107 lid 4 jo. lid 3).

Bij bezit gaat het om het houden van een goed voor zichzelf (art. 3:107). Bij houden gaat het om feitelijke machtsuitoefening. Of iemand een goed voor zichzelf of voor een ander houdt wordt beoordeeld naar de verkeersopvatting (art. 3:108). Wie een goed houdt wordt vermoed voor zichzelf te houden (art. 3:109). De bezitter wordt vermoed rechthebbende te zijn (art. 3:119). Hieruit volgt dat degene die feitelijke macht uitoefent over een goed in beginsel ook rechthebbende is tot het tegendeel is bewezen.

Bezit vervult de verschillende functies. In de eerste plaats is er de politionele functie. Die houdt in dat degene die bezitsdaden verricht in beginsel ook gerechtigde is. Daarom wordt zijn bezit beschermd (art. 3:125). In de tweede plaats is er de processuele functie. Die houdt in dat de wet de bezitter beschouwt als rechthebbende tot het tegendeel is bewezen (art. 3:119). In de derde plaats vervult bezit een rol bij de eigendomsverkrijging van roerende niet-registerzaken door overdracht, omdat bezitsverschaffing de voornaamste leveringsvorm is (art. 3:90). In de vierde plaats is er de bewijsfunctie en de rechtverkrijgende functie. Die houdt in dat de bezitter door verkrijgende verjaring rechthebbende kan worden.

Als men iets voor een ander koopt en geleverd krijgt, terwijl men naar buiten toe de indruk wekt voor zichzelf te handelen, dan wordt diegene houder voor de ander (art. 3:110). Degene voor wie wordt verkregen wordt bezitter. Indien tussen twee personen een rechtsverhouding bestaat die de strekking heeft dat hetgeen door de ene zal worden verkregen voor de andere zal worden gehouden, dan wordt eerstgenoemde houder voor de ander van alles wat hij ter uitvoering van die rechtsverhouding in ontvangst neemt. De rechtsverhouding kan van uiteenlopende aard zijn. Het kan gaan om een tussen partijen bestaande gebruiksrecht (zoals bijvoorbeeld huur, bruikleen of vruchtgebruik), maar het kan ook gaan om dienstverlening (zoals bijvoorbeeld volmacht, lastgeving, opdracht of zaakwaarneming). In dit kader is alleen de hoedanigheid van de verkrijger relevant en niet diens wil. Dat betekent dat de huurder houder wordt, ook al heeft hij vanaf het begin het voornemen zich te gedragen als bezitter. Dit kan worden doorkruist door een originaliteit wijze van eigendomsverkrijging (natrekking, vermenging). De ander kan ook niet altijd bewijzen dat juist die zaken ter uitvoering van de rechtsverhouding zijn verworven, maar dat doet niet af aan het feit dat de hoedanigheid van de verkrijger dus relevant is en niet diens wil.

Het hierboven beschreven probleem (dat men iets voor een ander koopt en geleverd krijgt, terwijl men naar buiten toe de indruk wekt voor zichzelf te handelen) speelt niet bij registergoederen. In die gevallen bestaat de leveringshandeling niet uit bezitsverschaffing, maar uit een tussen partijen opgemaakte akte (art. 3:89). Degene die als verkrijger in de akte staat vermeld wordt eigenaar, ongeacht diens handelingen in opdracht van iemand anders. Als een tussenpersoon dus 'partij' is bij het opmaken van de akte, dan wordt hij eigenaar en valt het registergoed in zijn vermogen (en dus ook in 'zijn' faillissementsboedel). Als de tussenpersoon niet in eigen naam (en dus in naam van de vervreemder of verkrijger handelt), dan speelt dit probleem niet.

Bij interversie van bezit gaat het om de vraag of een houder zichzelf ook tot bezitter kan maken. Een houder kan zichzelf niet tot bezitter maken. De houder kan slechts wijziging aanbrengen in (de titel van) zijn houderschap door een handeling van degene voor wie men houdt of een tegenspraak van diens recht (art. 3:111). Als iemand een boek leent en het daarna koopt of geschonken krijgt van de uitlener, dan wordt hij bezitter door een handeling van de degene voor wie hij in eerste instantie hield. Als de huurder tegenover de verhuurder verklaart voortaan bezitter te zijn en stopt met het betalen van huurprijs, dan maakt hij zichzelf van houder tot huurder. De houder kan dus niet door alleen een wijziging van de wil bezitter worden.

In beginsel kan men eigendom niet van bezit scheiden. Het is dus niet mogelijk om eigendom zonder bezit over te dragen (of andersom). Wel kan het zijn dat de eigenaar bedoelt de eigendom over te dragen, maar dat hij slechts het bezit overdraagt (bijvoorbeeld door een gebrek in de titel). De verkrijger wordt dan geen eigenaar, maar bezitter. Als de verkrijger niet op de hoogte was van het gebrek, dan is hij bezitter te goeder trouw.

Bezitsoverdracht

In de wet is geregeld op welke wijze men bezit kan verkrijgen (art. 3:112). In de eerste plaats kan men bezit verkrijgen door inbezitneming of occupatie, dat wil zeggen door zich de feitelijk macht over het goed te verschaffen (art. 3:113). De machtsuitoefening moet zodanig zijn, dat dit naar verkeersopvatting als bezit kan worden gekwalificeerd. Degene die zich de aan niemand toebehorende zaak toe-eigent wordt daarvan zelf meteen eigenaar (art. 5:4). Als de roerende zaak een bezitter heeft die eveneens bezitsdaden ten aanzien van de zaak kan (blijven) uitoefenen, dan wordt het bezit van de inbezitnemer minder snel erkend. Bij onroerende zaken is inbezitneming minder waarschijnlijk, omdat de verkeersopvatting het in bezit nemen van onroerende zaken niet snel tot bezitsgedrag bestempelt.

In de tweede plaats kan men bezit verkrijgen door overdracht van het bezit, dat wil zeggen door de verkrijger in staat te stellen die macht uit te oefenen die de vervreemder zelf over het goed kon uitoefenen (art. 3:114). Om bezit over te kunnen dragen moet men zelf bezitter zijn. Een eigenaar en een dief kunnen bezit overdragen, een houder niet. Een houder kan wel het bezit van een ander overdragen, bijvoorbeeld als hij als vertegenwoordiger in naam van de bezitter handelt of als de bezitter hem daartoe bevoegd heeft gemaakt. Buiten die gevallen kan een houder alleen bezit verschaffen aan een ander (en dus niet overdragen). De verkrijger begint dan een nieuw bezit, terwijl het bezit van de oorspronkelijke verkrijger vervalt. In dat opzicht lijkt bezitsverschaffing op inbezitneming. Het verschil is alleen dat de verkrijger zijn bezit bij bezitsverschaffing ontleent aan een handeling van de houder die macht over de zaak uitoefent, terwijl dat bij inbezitneming niet zo is. In dat opzicht lijkt bezitsverschaffing op bezitsoverdracht. Bij roerende zaken is bezitsverschaffing eenvoudig te herkennen door feitelijke overgave van de betreffende zaken. Bij registergoederen lijkt die bezitsverschaffing ook eenvoudig te herkennen, bijvoorbeeld door feitelijke overgave van de sleutel van het huis. Dat is echter niet het moment waarop de overdracht plaatsvindt. De overdracht vindt plaats op het moment dat de leveringshandeling is voltooid, dat wil zeggen op het moment dat de notariële akte is ingeschreven in de openbare registers. Of de feitelijke macht eerder of later wordt verschaft doet niet ter zake. Bij roerende zaken is het verschaffen van feitelijke macht ook de leveringshandeling (art. 3:90).

Bezitsoverdracht van roerende zaken, niet-registergoederen, is ook mogelijk middels een tweezijdige verklaring waarbij (art. 3:115):

• de vervreemder de zaak bezit en voortaan de zaak gaat houden voor de verkrijger, de zogenoemde constitutum possessorium. In dit geval maakt de vervreemder zich van bezitter tot houder. Hierbij vindt geen zichtbare wijziging van de feitelijke situatie plaats, wel van de juridische situatie. Een voorbeeld hiervan is de situatie dat de garage een auto verkoopt en deze onder zich houdt voor het monteren van accessoires of het verrichten van een reparatie. De levering constitutum possessorium werkt overigens niet tegen een derde met een ouder recht op de zaak (bijvoorbeeld eigenaar of beperkt gerechtigde, art. 3:90 lid 2). Pas na feitelijke machtsverschaffing of instemming van de ouder gerechtigde is de levering volwaardig.

• de verkrijger houder van de zaak was, maar voortaan juist bezitter is, de zogenoemde traditio brevi manu. In dit geval wordt de houder door de tweezijdige verklaring bezitter. Hierbij slaagt de bezitsinterversie vanwege een handeling van degene voor wie men houdt (zie nr. 363 van het boek).

• de zaak bij een derde is die de zaak eerst hield voor de vervreemder, maar voortaan juist houdt voor de verkrijger, de zogenoemde traditio longa manu. In dit geval is naast de tweezijdige verklaring is nodig dat de derde de bezitsoverdracht erkent of dat één van de partijen de bezitsoverdracht aan hem heeft medegedeeld. Het bezit gaat pas over, nadat de (vormvrije) mededeling de derde heeft bereikt.

Tussen constitutum possessorium en traditio brevi manu kan men nog een niet in de wet geregelde vorm van bezitsoverdracht onderscheiden. Deze bijzondere vorm van bezitsoverdracht speelt in de volgende situatie. Stel dat twee mensen gaan samenwonen en meubels 'inbrengen'. Die meubels blijven dan eigendom (bezit) van degene die ze inbrengt, maar worden door beide personen gebruikt. De vraag is dan van wie die meubels zijn als degene die de meubels niet heeft ingebracht tegenover de ex-partner of diens erfgenamen aanvoert ze van de partner geschonken te hebben gekregen of te hebben gekocht. In het arrest Goubitz/Kringer oordeelde de Hoge Raad dat het bezit in deze gevallen kan overgaan door een verklaring van beide partijen dat het bezit werd overgedragen.

Overdracht van bezit van een zaak door verklaring is gewenst in situaties waar het bezit kan worden overgedragen zonder dat een waarneembare verandering in de feitelijke situatie optreedt.

Het is niet mogelijk om het bezit van registergoederen via art. 3:115 over te dragen, omdat de bezitsverkrijging in dat geval samenvalt met de leveringshandeling. Het overdragen van het bezit van een onroerende zaak kan dus niet plaatsvinden door een enkele verklaring, maar is alleen mogelijk door ingeschrevene van de leveringsakte in de openbare registers.

In de derde plaats kan men bezit verkrijgen door opvolging onder algemene titel. In dat geval neemt de opvolger onder algemene titel in vermogensrechtelijk opzicht de positie over van degene die die hij opvolgt. Daaruit volgt dat ook het bezit van een zaak of de hoedanigheid van de houder ervan overgaat op de opvolger.

Men kan bezit verliezen doordat iemand anders het bezit verkrijgt, doordat de bezitter het kennelijk prijsgeeft of doordat het goed tenietgaat (art. 3:117). Bij kennelijk prijsgeven moet men uit handelingen naar objectieve maatstaven kunnen afleiden dat het bezit wordt prijsgegeven. Verder kan men bezit verliezen door het tenietgaan van het goed (vergaan van de zaak, vervallen van net beperkte recht, betaling van de vordering) of, in geval van een dier, doordat het dier door verwildering een res nullius wordt (art. 5:19).

Men kan bezit ook kennelijk prijsgeven. Hierbij berust het bezitsverkrijging op handelingen waaruit naar objectieve maatstaven de wil tot prijsgeven van het bezit kan worden afgeleid. Hieruit volgt dat de innerlijke wil om het bezit kennelijk prijs te geven onvoldoende is. Bij roerende zaken, niet-registergoederen, kan men de wil tot prijsgeven gemakkelijk te kennen geven door ze te deponeren op voor afval bestemde plaatsen. Ook het achterlaten van een gelezen krant in de trein kan men opvatten als kennelijk prijsgeven.

Bezitsverkrijging is mogelijk door inbezitneming, overdracht of opvolging onder algemene titel (art. 3:112). In deze gevallen van bezitsverkrijging verliest de oorspronkelijke bezitter zijn bezit op het moment dat de ander het bezit verkrijgt.

Rechtsgevolgen

Aan bezit zijn belangrijke rechtsgevolgen verbonden, zoals bijvoorbeeld het door verjaring uitgroeien tot rechthebbende (art. 3:99 of 3:105). De rechtsgevolgen hangen voor een belangrijk deel samen met de vraag of de bezitter al dan niet te goeder trouw is. Een bezitter is te goeder trouw, indien hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook als zodanig mag beschouwen (art. 3:118). Als de bezitter en rechthebbende dezelfde persoon zijn, dan is de vraag naar goede trouw niet aan de orde. Daaruit volgt dat bezit te goeder trouw veronderstelt dat men geen rechthebbende is. In dat opzicht berust goede trouw altijd op een verkeerde veronderstelling. Die veronderstelling kan berusten op een rechtsregel of op een bepaalde feit. In dat geval wordt de verkrijger geen rechthebbende maar bezitter, omdat aan een van de vereisten voor een geldige overdracht niet is voldaan (art. 3:84 lid 1). Men is te goeder trouw als men niet alleen (subjectief) meent dat de situatie is zoals men denkt, maar dit ook objectief (mag) menen (art. 3:11). Als men de ware feiten of rechtsregels behoort te kennen, dan is men niet te goeder trouw. De vraag naar het al dan niet aanwezig zijn van goede trouw wordt normaliter afgemeten aan het tijdstip van verkrijging van het bezit. Toch is het denkbaar dat een bezitter niet te goeder trouw op een tijdstip na die verkrijging te goeder trouw wordt, bijvoorbeeld als aan zijn verkrijging een hem bekend gebrek kleeft dat later wordt geheeld, terwijl de verkrijging ook met een ander gebrek is behept waarvan hij het bestaan niet hoefde te kennen. In dat geval wordt de bezitter na verkrijging alsnog te goeder trouw. Dit geldt als een onweerlegbaar vermoeden. Als de bezitter eenmaal te goeder trouw is, dan wordt hij geacht te goeder trouw te blijven (art. 3:118 lid 2). De bezitter wordt ook vermoed rechthebbende te zijn (art. 3:118 lid 3 jo. 3:119). Ten aanzien van roerende zaken staat de bezitter in bewijsrechtelijk opzicht sterk.

Eigenaren kunnen hun zaak opeisen van iedereen die haar zonder recht houdt, ook wel revindicatie genoemd (art. 5:2). Bezitters kunnen hun bezit (het houden van een goed voor zichzelf door feitelijke machtsuitoefening) ook 'revindiceren', alleen noemt men dat dan een bezitsactie of possessoire actie (art. 3:125). Schending van bezit kan zich voordoen doordat de bezitter feitelijk in het genot van het goed wordt gestoord door ontoelaatbaar gedrag van derden of doordat de bezitter zich in zijn goederenrechtelijke positie hersteld wil zien (bijvoorbeeld ter voltooiing van een lopende verjaring). In het eerste geval kan de bezitter zich beroepen op een actie uit onrechtmatige daad (art. 6:162). In het tweede geval kan de bezitter zich beroepen op de bezitsactie. Een verschil tussen enerzijds de actie uit onrechtmatige daad en anderzijds de bezitsactie is dat de bezitsactie moet worden ingesteld binnen een jaar na de stoornis. Een ander verschil is dat bij de bezitsactie niet hoeft te worden voldaan aan de vereisten voor een actie uit onrechtmatige daad.

Stampvragen

1. Wat is het verschil tussen een houder en bezitter?
2. Hoe kan bezit worden verkregen?
3. Hoe kan bezit worden verloren?

Welke regels voor gemeenschap zijn er? - Chapter 9

Gemeenschapsvormen

Rechtsregels zijn in het algemeen opgesteld met het oog op enkelvoudige rechtsbetrekkingen. De praktijk is echter vaak gecompliceerder. Zaken kunnen bijvoorbeeld in mede-eigendom toebehoren aan meerdere personen. Men kan ook bewust voor die pluraliteit kiezen. De wetgever heeft daar rekening mee gehouden.

Bij gemeenschap gaat het om goederenrechtelijke pluraliteit, dat wil zeggen de onderlinge verhouding tussen gezamenlijke rechthebbenden op één of meer vermogensbestanddelen. Die rechthebbenden zijn bijvoorbeeld mede-eigenaren (van een zaak) of medegerechtigden (tot een beperkt recht). Rechthebbenden noemt men ook wel deelgenoten. Gemeenschap heeft steeds betrekking op goederenrechtelijke verhoudingen. Als die gemeenschap betrekking heeft op een vordering, dan heeft de schuldeiser met meerdere schuldenaren te maken en kunnen er op grond van het verbintenissenrecht nadere regels toepasselijk zijn. Die verbintenisrechtelijke bepalingen vallen verder buiten beschouwing van het boek.

In de wet zijn meerdere vormen van gemeenschap geregeld. De gemeenschap kan bijvoorbeeld ontstaan, doordat de wet dat gevolg verbindt aan een bepaald rechtsfeit (zoals de gemeenschap van goederen die ontstaat door huwelijk of de nalatenschap na overlijden), doordat de deelgenoten dat overeenkomen (zoals ten aanzien van een caravan) of een derde kan het zo hebben gewild (zoals een legaat aan meerdere personen). Het is dus niet altijd noodzakelijk dat er een rechtshandeling aan vooraf gaat. Verder kan het ook zo zijn dat tussen deelgenoten ook een andere band bestaat dan alleen de gemeenschap, bijvoorbeeld als ze echtgenoten zijn of vennoten in een maatschap.

In Boek 3 BW zijn bepalingen vastgesteld die in beginsel op alle gemeenschappen toepasselijk zijn (art. 3:166 e.v.). Er zijn ook gemeenschappen die een volledig eigen regeling hebben, de bijzondere gemeenschappen (art. 3:189), zoals bijvoorbeeld de niet ontbonden huwelijksgemeenschap (art. 1:93), maatschap (art. 7A:1655), vennootschap (art. 15 WvK) en de gemeenschap tussen appartementseigenaren (art. 5:106 WvK). Deze gemeenschappen kenmerken zich door een bijzondere band tussen de deelgenoten.

Deelgenoten zijn als medegerechtigden tot één of meer goederen rechthebbenden op een aandeel in die goederen. Dat aandeel is een vermogensbestanddeel en kan aan derden worden overgedragen. Aandelen van deelgenoten zijn gelijk, tenzij uit de rechtsverhouding anders voortvloeit (art. 3:166 lid 2). De onderlinge verhouding tussen deelgenoten wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid (art. 3:166 lid 3). Deelgenoten zijn vrij om die onderlinge verhouding zelf bij overeenkomst te regelen (art. 3:168). Een dergelijke overeenkomst is niet verbintenisrechtelijk, maar goederenrechtelijk. Hun juridische aandeel in het goed wordt niet aangetast. Het kan dus voorkomen dat deelgenoten met gelijke aandelen in een gemeenschappelijke zaak geheel verschillende gebruiksbevoegdheden hebben, zelfs zodanig dat de ene deelgenoot het volledige gebruik krijgt en daartegenover bijvoorbeeld een bedrag in geld aan de andere(n) betaalt.

Rechten en plichten deelgenoten

Deelgenoten kunnen ook de rechter verzoeken een regeling te treffen (art. 3:168 lid 2). Dat kan van pas komen in situaties waarin de gemeenschap buiten de deelgenoten om is ontstaan, bijvoorbeeld door erfopvolging. De deelgenoten kunnen de rechter verzoeken een regeling te treffen als een overeenkomst (gedeeltelijk) ontbreekt of de deelgenoten het niet eens worden over de uitleg van de overeenkomst. Als de meerderheid van de deelgenoten een bepaalde mening hebben, dan zal de rechter dat oordeel zwaarder laten wegen bij zijn eigen oordeel (art. 3:168 lid 3). De rechter kan ook goederen onder bewind stellen. Het beheer van die goederen wordt dan opgedragen aan de bewindvoerder. De rechter kan de regeling ook wijzigen of buiten werking stellen op grond van onvoorziene omstandigheden (art. 3:168 lid 3), ook als het gaat om een regeling die op grond van art. 3:168 door de rechter is vastgesteld. Deze bevoegdheid lijkt enigszins op het verbintenisrechtelijke art. 6:258 (het wijzigen van overeenkomsten wegens onvoorziene omstandigheden). Een belangrijk verschil is echter dat de rechter bij toepassing van art. 3:168 meer vrijheid heeft.

Beheersregeling

De deelgenoot die wordt belast met het beheer moet aan het einde van zijn beheer rekening en verantwoording afleggen. Het beheer kan eindigen doordat de gemeenschap eindigt doordat bij regeling een andere deelgenoot als beheer wordt aangewezen of doordat de rechter een andere deelgenot aanwijst dan wel de goederen onder bewind stelt.

In de wet staan ook regels over het gebruik en beheer van gemeenschappelijke goederen (art. 3:169 en art. 3:170). Deze regels gelden voor zover een overeengekomen of door de rechter vastgestelde regeling niet anders bepaalt. Deelgenoten hebben in beginsel allen het volledige recht van gebruik, terwijl ze slechts tezamen bevoegd zijn tot beheer (art. 3:170 lid 1jo. 2) alsmede tot beschikken of verrichten van eventuele andere handelingen ten aanzien van het goed (art. 3:170 lid 3). De deelgenoten zijn wel ieder afzonderlijk bevoegd tot het verrichten van handelingen dienende tot gewoon onderhoud en tot behoud van het gemeenschappelijk goed. Bovendien is iedere deelgenoot in het algemeen bevoegd tot het verrichten van handelingen die geen uitstel kunnen lijden. Deelgenoten kunnen van die regels afwijken middels een overeenkomst of een door de rechter vastgestelde regeling.

Voor het optreden in rechte is een afzonderlijke regeling gegeven (art. 3:171). Tenzij een regeling anders bepaalt, is iedere deelgenoot bevoegd tot het instellen van vorderingen en het indienen van verzoekschriften ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap. Een voorbeeld van een dergelijke procedure is de revindicatie. De gedaagde kan zich in dat geval dus niet erop beroepen dat niet alle deelgenoten in het geding zijn.

Alle deelgenoten moeten bijdragen in de kosten van beheer, procedures en dergelijke, mits die handelingen bevoegdelijk zijn verricht. Andere uitgaven, zoals belastingen of kosten ter voorkoming van uitwinning moeten zij gezamenlijk dragen. Voor hun onderlinge draagplicht geeft de wet de grootte van hun aandelen als maatstaf (art. 3:172). In een regeling kan echter hiervan worden afgeweken.

Deelgenoten hebben ten aanzien van het gemeenschappelijk goed de positie van medegerechtigde. Hij kan over het gemeenschappelijk goed beschikken, maar alleen samen met de overige deelgenoten. Een aandeel in een gemeenschappelijk goed kan wel alleen door de deelgenoot worden vervreemd of bezwaard. Deelgenoten hebben vaak ook een andere band dan alleen het medegerechtigd zijn tot een goed. In een huwelijksgoederengemeenschap zijn de deelgenoten bijvoorbeeld ook gehuwd. Daarom is de beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van aandelen in gemeenschappelijke goederen in bepaalde gevallen beperkt.

De beperking van de beschikkingsbevoegdheid van aandelen in gemeenschappelijke goederen is het meest uitgebreid bij bijzondere gemeenschappen van art. 3:189 lid 1. Bij deze gemeenschappen is de band tussen deelgenoten zodanig bijzonder, dat de vervreemding van het aandeel en het verhaal van schuldeisers op een dergelijk aandeel geheel wordt beheerst door eigen regels. Het kan bijvoorbeeld niet zo zijn dat door vervreemding van een aandeel in de huwelijksgoederengemeenschap een derde de vermogensrechtelijke positie van één van de echtgenoten inneemt. Indien aan de bijzondere band van art. 3:189 lid 1 tussen de deelgenoten een einde is gekomen, dan betekent dat nog niet het einde van de gemeenschap. In de praktijk zal beëindiging van de bijzondere band echter vaak wel betekenen dat ook de gemeenschap door verdeling zal eindigen. Deze gemeenschappen hebben ook als overeenkomst dat zij uit veel verschillende soorten goederen bestaan. Indien een deelgenoot zijn aandeel in ieder goed afzonderlijk zou kunnen vervreemden, dan zou hij dus per goed steeds iemand anders deelgenoot kunnen maken en daardoor per goed een andere gemeenschap in het leven roepen. Daarom is in de wet vastgesteld dat deelgenoten niet bevoegd zijn over een aandeel in een afzonderlijk goed te beschikken zonder toestemming van overige deelgenoten. Ook is het niet mogelijk dat aandeel zonder hun toestemming uit te winnen.

Verkrijgen van een aandeel

Verkrijgers van aandelen in gemeenschappelijke goederen kunnen zich onder voorwaarden op derdenbescherming beroepen bij beschikkingsonbevoegdheid van de vervreemder (art. 3:24 e.v., 3:36, 3:86 en 3:88). Bij gemeenschappen is het zo dat men in het algemeen op de hoogte is van het bestaan van de gemeenschap. Daardoor ligt het voor de hand om contact te hebben met andere deelgenoten. Een beroep op derdenbescherming bij gemeenschappen speelt vooral een rol als de overige deelgenoten een onderlinge afspraak tot beperking van de bevoegdheid om te vervreemden verzwijgen. Bij een geldige overdracht moet de verkrijg na verwerving van het aandeel daarvan mededeling doen aan de overige deelgenoten of, indien een beheersregeling van kracht is, aan de beherende deelgenoot of aan de derde die met het beheer is belast (art. 3:176). De verkrijger is in principe gebonden aan een beheersregeling tussen de deelgenoten (art. 3:168 lid 4). Eventuele financiële verplichtingen met de gemeenschap die de vervreemder had gaan met het aandeel over op de verkrijger.

Het is mogelijk beperkte rechten op een aandeel in een goed te vestigen (art. 3:98 jo. 3:84 en 3:96). Als een gemeenschappelijk goed door de gezamenlijke deelgenoten wordt overgedragen, dan blijft een daarop gevestigd beperkt recht erop rusten (net als wanneer het goed één eigenaar heeft). Als het beperkte recht niet rust op een gemeenschappelijk goed maar op een aandeel van één deelgenoot, dan ligt het ingewikkelder. Als het goed wordt verworven door de deelgenoot die het beperkte recht heeft gevestigd, dan groeit dat recht uit en komt het te rusten op het gehele goed. Als het goed wordt verworven door een andere deelgenoot of door een derde, dan vervalt het beperkte recht.

Verdeling van de gemeenschap

Door verdeling van het gemeenschappelijk goed(eren) kunnen de deelgenoten de goederenrechtelijke band verbreken. Meestal eindigt daarmee ook de gemeenschap. De verdeling van de goederenrechtelijke gemeenschap is een rechtshandeling waaraan alle deelgenoten meewerken en waardoor één of meer deelgenoten één of meer goederen met uitsluiting van overige deelgenoten verkrijgen (art. 3:182). Naast deelgenoten kunnen ook schuldeisers en beperkt gerechtigden op aandelen verdeling van de goederenrechtelijke gemeenschap vorderen (art. 3:178 en 3:180). Deelgenoten zijn in beginsel vrij in de wijze waarop en vorm waarin zij de gemeenschap verdelen. Daarbij moeten wel alle betrokkenen partij zijn, dus ook beperkt gerechtigden (art. 3:177 lid 2) en schuldeisers die verdeling van de gemeenschap hebben gevorderd (art. 3:180 lid 2).

Het kan voorkomen dat sommige deelgenoten wel een verdeling willen en andere deelgenoten juist niet. Ook kan het voorkomen dat derden (bijvoorbeeld schuldeisers) belang hebben bij een verdeling. Zo kan een pand-of hypotheekhouder van een aandeel of een schuldeiser verdeling wensen, omdat er geen vooruitzichten zijn op een goede opbrengst bij executie van het desbetreffende aandeel. Daarom kunnen niet alleen deelgenoten, maar ook schuldeisers een verdeling vorderen (art. 3:178 en 3:180). Schuldeisers mogen dat echter slechts doen voor zover dat voor het verhaal van hun vordering noodzakelijk is (art. 3:180 lid 1). Bij toewijzing van de vordering zal de rechter een verdeling bevelen; zijn vonnis zal de deelgenoten dus tot verdeling dwingen. Niet van iedere gemeenschap kan verdeling worden gevorderd, zoals bijvoorbeeld van de gemeenschappen als bedoeld in art. 3:189 lid 1. Ook kan de rechter bepalen dat de aard van de gemeenschap zich tegen verdeling van de vordering verzet (art. 3:178 lid 1). Hierbij kan men bijvoorbeeld denken aan de gemeenschap tussen ongehuwd samenwonenden of aan roerende zaken die door deelgenoten met aangrenzende erven bestemd zijn tot gemeenschappelijk nut van deze erven. Verder kunnen deelgenoten bij overeenkomst een vordering tot verdeling gedurende een bepaalde tijd uitsluiten (art. 3:178 lid 5). De rechter kan ook de vordering tot verdeling uitsluiten op grond van een belangenafweging (art. 3:178 lid 3). Daarbij beoordeelt hij of de belangen van één of meer deelgenoten aanmerkelijk groter zijn dan de belangen die door de verdeling worden gediend. Daarnaast kan de rechter ook aanvullende maatregelen treffen. Zo kan hij bijvoorbeeld bepalen dat gemeenschapsschulden worden voldaan vóór de verdeling (art. 3:178 lid 2). Een deelgenoot die tegen zijn zin door een rechterlijke uitspraak in een verdeling wordt betrokken kan een weerspannige houding aannemen en de verdere gang van zaken geheel belemmeren. Daarom kan de rechter een onzijdig persoon benoemen die de belangen van de desbetreffende deelgenoot bij de verdeling behartigt. De onzijdige persoon is vertegenwoordigingsbevoegd en voert het bewind over de goederen van de deelgenoot voor zover deze in de verdeling zijn betrokken.

De deelgenoten zijn in beginsel vrij in de wijze waarop zij hun gemeenschap verdelen. Ook de vorm van de verdeling is vrij: men kan dus volstaan met een informele aanpak. Daarbij moeten wel alle betrokkenen partij zijn, dus ook beperkt gerechtigden (art. 3:177 lid 2) en schuldeisers op wiens vordering de verdeling is bevolen (art. 3:180 lid 2). Problemen kunnen ontstaan als bepaalde deelgenoten handelingsonbekwaam zijn of niet het vrije beheer over hun goederen hebben. Bij handelingsonbekwaamheid moet naast de voogd of curator ook de toeziend voogd of curator bij de verdeling aanwezig zijn; bij bewind over het recht van een deelgenoot handelt in beginsel diens bewindvoerder (art. 3:183 lid 1 en 3). Daarbuiten kan de verdeling slechts geschieden bij notariële akte en moet zij worden goedgekeurd door de kantonrechter (art. 3:182 lid 2). In dat geval gelden wel vormvereisten. Ook bij de verdeling zelf kunnen moeilijkheden ontstaan. Dat ligt ook voor de hand, omdat de verdeling voortvloeit uit een rechterlijke uitspraak en de deelgenoten dus zijn gedwongen tot verdeling. De rechter kan een bepaalde wijze van verdeling gelasten of hij kan zelf de verdeling vaststellen (art. 3:185 lid 1). In het eerste geval moet de verdeling met inachtneming van de uitspraak geschieden, in het tweede geval vervangt de uitspraak de verdeling. Als de rechter de verdeling of de wijze van verdeling vaststelt dan doet hij dat rekening houdende naar billijkheid zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang (art. 3:185 lid 1). De rechter heeft bij de verdeling de nodige vrijheid. Hij is bij het vaststellen van de verdeling niet gebonden aan hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. In de wet staan ook een aantal mogelijke wijze van vaststelling van de verdeling (art. 3:185 lid 2). De verdeling levert een titel tot levering op; zij brengt nog geen verkrijging van het toegedeelde met zich mee. Voor verkrijging van het toegedeelde moet de verdeling worden gevolgd door een levering, maar de verkrijger houdt het toegedeelde onder dezelfde titel als waaronder de gezamenlijke deelgenoten het hielden.

Doordat verdeling van de goederenrechtelijke gemeenschap een rechtshandeling is, is zij aantastbaar (zoals bijvoorbeeld te vernietigbaar, art. 3:34 lid 2) als iedere rechtshandeling. Ten aanzien van de verdeling gelden daarnaast een aantal aanvullende bepalingen op grond waarvan de verdeling nietig of vernietigbaar is. Voorbeelden van een nietige verdeling zijn de verdeling waarbij een vormvereiste niet is nageleefd (art. 3:183 jo. 3:39), als er bij de verdeling een vergissing of misverstand is opgetreden (art. 3:33 en 3:35) of als niet alle betrokkenen partij zijn bij de verdeling (art. 3:195 lid 1). Voorbeelden van een vernietigbare verdeling zijn de verdeling door een handelingsonbekwame (art. 3:32) of een geestelijk gestoorde (art. 3:34 en 3:35). In geval van aanwezigheid van een vernietigingsgrond kan men aan degene die de bevoegdheid tot vernietiging heeft vragen de verdeling te bevestigen. Als er wordt bevestigd (of verloopt de termijn die men heeft gesteld om zich uit te spreken), dan kan de vernietigingsgrond niet meer worden ingeroepen. Ook kan de rechter de gevolgen van de vernietiging verzachten door de terugwerkende kracht aan te ontnemen (art. 3:53 lid 2). Bij verdeling van de goederenrechtelijke gemeenschap kan men zich slechts beroepen op dwaling voor zover art. 3:196 dat toelaat.

Stampvragen

1. Wat houdt gemeenschap in?
2. Wat zijn de taken en rechten van de deelgenoten?

Hoe verschilt het eigendom van roerende en onroerende zaken van elkaar? - Chapter 10

10.1 Hoe ziet het algemene eigendomsrecht er uit?

Het recht van eigendom

Eigendom is het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben (art 5:1). Op grond van het eigendomsrecht heeft de eigenaar kort gezegd het recht om met uitsluiting van anderen vrij gebruik te maken van een zaak, mits dat gebruik niet strijdig is met rechten van anderen en daarbij de beperkingen op grond van wettelijke en ongeschreven voorschriften in acht worden genomen (art. 5:1 lid 2). Eigendom is beperkt tot een recht op een zaak, dat wil zeggen een voor menselijke beheersing vatbaar stoffelijk object (art. 3:2). Men kan dus geen eigenaar zijn van andere goederen, zoals een vermogensrecht (art 3:1).

Het eigendomsrecht heeft de volgende kenmerken:

• Eigendom is het meest volledige recht. Van de zakelijk rechten (die op een zaak kunnen rusten, zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheid, erfpacht of opstal) is eigendom het meest uitgebreide recht. Die andere zakelijke rechten zijn dus altijd afgeleid van het eigendomsrecht. Daarom noemt men die andere zakelijke rechten ook wel beperkte rechten (art. 3:8). Ook in verbintenisrechtelijk opzicht is het eigendomsrecht sterker en meer omvattend. De eigenaar van een woning heeft bijvoorbeeld een sterker recht dan een huurder.

• Eigendom is nooit een dochterrecht, dat wil zeggen dat eigendom nooit een beperkt recht is (in de zin van art. 3:8). Dat komt, doordat het eigendomsrecht zelf het meest omvattende recht is. Uit het eigendomsrecht kunnen wel beperkte rechten worden afgeleid. Een eigenaar kan zijn recht bijvoorbeeld bezwaren met een recht van vruchtgebruik (art. 3:201). Het eigendomsrecht is een bevoegdheid om een zaak uit eigen macht te bezitten, het is geen afgeleide bevoegdheid zoals dat met beperkte (zakelijke) rechten het geval is. Rechten als vruchtgebruik, erfpacht, erfdienstbaarheden, hypotheek en dergelijke zijn bij wijze van spreken in de kiem in het eigendomsrecht aanwezig. Het is echter onjuist om te zeggen dat een eigenaar bijvoorbeeld een recht van vruchtgebruik heeft op zijn eigen zaak. Het beperkte zakelijke recht ontstaat immers pas nadat in formele zin aan de vestigingsvereisten is voldaan waarmee de eigenaar dat beperkte recht aan een ander verschaft.

• Uit de voorgaande kenmerken volgt dat het eigendomsrecht alle zakelijke rechten in zich heeft, omdat alle andere zakelijke rechten zijn afgeleid uit het eigendomsrecht.

• De eigenaar mag zijn recht niet opsplitsen in afzonderlijke juridische bevoegdheden, omdat de wet een gesloten systeem van beperkte rechten kent. De eigenaar kan de eigendom alleen in zijn geheel overdragen conform art. 3:84. De eigenaar is dus niet vrij om zijn recht op te splitsen in juridische bevoegdheden en die dan vervolgens als zelfstandige rechten te beschouwen. Men is dus niet vrij om nieuwe, zelfstandige zakelijke rechten te scheppen buiten de wet om.

• Het eigendomsrecht is een absoluut recht, dat wil zeggen dat het tegenover iedereen werkt (in tegenstelling tot een verbintenis dat een relatief recht is en dus slechts tegenover de wederpartij werkt).

• Het eigendomsrecht kenmerkt zich verder door droit de suite, dat wil zeggen dat het recht de zaak waarop dit recht rust ook volgt. Als een zaak wordt gestolen, dan blijft het eigendomsrecht op die zaak rusten.

Het pluriform eigendomsbegrip

De eigenaar is vrij om zelf beperkingen aan te brengen op zijn eigendomsrecht middels juridische instrumenten die het BW hem biedt. Hij kan de uitoefening van zijn eigendomsrecht bijvoorbeeld beperken door het vestigen van allerlei zakelijke rechten (bijvoorbeeld erfpacht of hypotheek), maar ook door obligatoire verplichtingen aan te gaan (bijvoorbeeld huur of pacht). De overheid kan het eigendomsrecht zelfs in zijn geheel beperken op grond van publiekrechtelijke voorschriften, mits daar een schadevergoeding tegenover staat (art. 14 Grondwet).

De eigenaar van een woning zal in de meeste gevallen ook degene zijn die in economisch opzicht eerste belanghebbende is bij een eventuele waardestijging of waardedaling van zijn onroerende zaak. Soms is deze samenval van een juridische en een economisch moment echter niet meer zo vanzelfsprekend. Zo is bijvoorbeeld degene die een televisie in huurkoop (op afbetaling) heeft gekocht (art. 7A:1576h) wel degene die in economisch opzicht de lusten en lasten van dat apparaat draagt, maar hij is nog geen juridisch eigenaar. Dit eigendomsvoorbehoud (art. 3:92) leidt in veel gevallen tot situaties waarin de verkoper juridisch eigenaar is, terwijl de koper in economisch opzicht belanghebbende is. Vaak is het voor de buitenwereld ook niet zichtbaar dat de koper geen juridisch eigenaar is. Dit komt in het bijzondere tot uitdrukking in de verhaalsmogelijkheden bij faillissement, waar degene die zich de juridische eigendom heeft voorbehouden een separatistpositie heeft

Eigenaren zijn bevoegd het eigendomsrecht over te dragen (art. 3:83), beperkte zakelijke rechten te vestigen of persoonlijke rechten met betrekking tot de zaak te verlenen. Daarnaast zijn eigenaren bevoegd om vrij gebruik te maken van de zaak (art. 5:1). Dit betreft een exclusieve bevoegdheid (art. 5:1 lid 2). Dat betekent dat eigenaren niet hoeven te dulden dat anderen gebruik maken van de zaak, behalve als daar een wettelijke grondslag voor is die een ander een hoger recht geeft of dat een ander een beroep kan doen op een rechtvaardigingsgrond. Verder zijn eigenaren bevoegd de zaak van ieder ander op te eisen, de zogenoemde revindicatie (art. 5:2). Hiermee vordert men niet de eigendom op (men is immers al eigenaar), maar het bezit (houden voor zichzelf middels feitelijke machtsuitoefening). In de revindicatie komt het absolute karakter van het eigendomsrecht tot uiting, omdat dit recht tegenover iedereen werkt.

Naast revindicatie kan de eigenaar ook een vordering instellen op grond van de moderne actie negatoria. Met deze vordering kan de eigenaar zich verzetten tegen inbreuken die niet gepaard gaan met bezitsverlies. Het is de goederenrechtelijke actie waarmee de eigenaar kan optreden tegen niet met depossedering gepaard gaande inbreuken op zijn eigendomsrecht.

De bevoegdheden van eigenaren worden vooral beperkt door de wettelijke regelingen, zakelijke of persoonlijke rechten van anderen en ongeschreven recht. Bij zakelijke of persoonlijke rechten moet men denken aan rechten die door de (voorganger van de) eigenaar aan anderen zijn verleend, zoals rechten van vruchtgebruik, erfpacht, erfdienstbaarheden of huur en pacht.

Beperkingen

Bij beperkingen van het eigendomsrecht op grond van wettelijke regelingen moet men denken aan bepalingen inzake hinder (art. 5:37) en misbruik van het (eigendoms)recht (art. 3:13). Bij onrechtmatige hinder moet men per geval rekening houden met de volgende gezichtspunten:

• Specifieke plaatselijke omstandigheden kunnen ertoe leiden dat bepaalde activiteiten op de ene plek geen onrechtmatige hinder veroorzaken, terwijl diezelfde activiteiten op een andere plek wel onrechtmatige hinder veroorzaken. Het verbranden van houtgraveur op het platteland is heel gebruikelijk en zal waarschijnlijk geduld moet worden, terwijl dat in het achtertuintje in een dichtbevolkte buurt niet toelaatbaar is. Voor het platteland gelden andere maatstaven dan in de stad. Ook op een industrieterrein zal meer geluidsoverlast verdragen moeten worden dan in een villaatje in de stad. Het houden van krielhanen zal op het platteland minder snel onrechtmatig zijn dan in de stad.

• Het feit dat de veroorzaker van hinder zich eerder vestigde op een bepaalde plek kan ertoe leiden dat degene die zich later vestigt op een nabijgelegen plek eerder genoodzaakt is die hinder te accepteren. Wie een boomkwekerij begint naast een weiland moet rekening houden met overwaaiend graskaas. Wie een woning betrekt naast een café of studentensociëteit moet rekening houden met een zekere geluidsoverlast.

• In het algemeen belang kan het zijn dat men bepaalde hinder eerder moet accepteren. Voorbeelden daarvan zijn het geluid van de spoorlijn vlak achter het huis, de overlast van de snelweg, het overkomen van vliegtuigen en de vogels uit het natuurgebied die de visvijver bezoeken.

• Ondanks de voorgaande gezichtspunten kan het zijn dat men van de veroorzaker van de hinder mag verwachten dat die meewerkt aan maatregelen om de hinder te beperken, bijvoorbeeld door een financiële bijdrage in de kosten van een zuiveringsinstallatie of het aanbrengen van netten boven vijvers of een andere financiële tegemoetkoming.

Het hangt van de specifieke omstandigheden af of hinder in een bepaald geval onrechtmatig is of niet. Bovenstaande gezichtspunten zijn alleen factoren die bij de afweging van belangen in een concrete situatie een rol kunnen spelen. Welke factor zwaarder weegt hangt af van de specifieke omstandigheden.

Bij misbruik van het eigendomsrecht moet men denken aan gevallen waarin men in beginsel geoorloofd gebruik maakt van het eigendomsrecht, maar dat gezien de omstandigheden, in dat geval toch ongeoorloofd is. Het gaat daarbij om de vraag of men, gezien de wederzijdse belangen, tot uitoefening van de bevoegdheid kan komen. Het gaat dus om gevallen waarin men door gebruik te maken van het eigendomsrecht een ander onrechtmatig benadeeld of gezien de bijzondere omstandigheden van het geval het eigendomsrecht niet kan uitoefenen. In de volgende gevallen kan sprake zijn van misbruik van het eigendomsrecht:

• Het geval waarin de eigenaar van een zaak gebruik maakt van het eigendomsrecht op een wijze die in die omstandigheden een kennelijk onredelijk karakter draagt. In dit geval handelt de eigenaar onrechtmatig.

• Het geval waarin de eigenaar op grond van zijn eigendomsrecht denkt bepaalde bevoegdheden te hebben, terwijl hij die niet heeft. In dit geval handelt de eigenaar niet onrechtmatig, maar is zijn veronderstelling onjuist.

Verder is aan de hand van de volgende criteria vast te stellen of er sprake is van misbruik van recht:

1. het gebruiken van de bevoegdheid voor een ander doel dan waartoe die bevoegdheid is verleend;

2. het handelen met de bedoeling om een ander te benadelen zonder dat men daarbij zelf een redelijk belang heeft;

3. het handelen in een situatie waarin er sprake is van een te grote onevenredigheid tussen het persoonlijk belang dat men dient en het belang van de ander dat men schaadt.

Een beroep op misbruik van eigendomsrecht wordt in de meeste gevallen gedaan als reactie op het verweer van de eigenaar dat zijn eigendomsrecht hem de vrijheid geeft om een bepaalde handeling te verrichten, zoals bijvoorbeeld het bouwen van een watertoren. Vaak gaat het om een vordering tot afbraak van een gebouw dat voor een klein deel op het terrein staat van degene die de vordering tot verwijdering heeft ingesteld.

10.2 Wat valt op bij het eigendom van roerende zaken?

Vormen van eigendom

Bij inbezitneming of occupatie gaat het om het verschaffen van feitelijke macht over een goed. Als het daarbij gaat om een roerende zaak die aan niemand toebehoort (res nullius), dan wordt de bezitter eigenaar (art. 5:4). In dit geval heeft de eigenaar dus geen directe voorganger. Daarom is er in dit geval sprake van een originaire wijze van eigendomsverkrijging. Een voorbeeld van eigendomsverkrijging door inbezitneming is de handelaar die 's ochtends tweedehandsspullen ophaalt bij het grof vuil, nog vóórdat de Gemeentereiniging die spullen ophaalt. Die handelaar handelt rechtmatig, omdat hij weer dat de zaken die hij zich toe-eigent aan niemand toebehoren. Andere voorbeelden van aan niemand toebehorende zaken zijn in het wild levende dieren en vissen en hetgeen van deze afkomstig is (zoals geweien, schelpen, honing en dergelijke). Planten zijn geen res nullius, omdat die toebehoren aan de grondeigenaar (art. 5:20 onder f) en grond heeft altijd een eigenaar (art. 5:24).

Vinder

De vinder van een portemonnee besluit deze voor zichzelf te houden. Hiermee verschaft de vinder zich ook de feitelijke macht over dat goed middels inbezitneming. De oneerlijke vinder kan zich echter slechts het bezit van de portemonnee verschaffen indien de eigendom niet door de verliezer of bestolene is prijsgegeven (art. 5:18). Zolang een gevonden zaak enige waarde heeft, zal duidelijk zijn dat de eigendom niet is prijsgegeven. De oneerlijke vinder blijft dan vooralsnog bezitter niet te goeder trouw. Hij wordt pas na twintig jaar eigenaar op het moment dat de revindicatie door verjaring vervalt (art. 3:105 lid 1 jo. 3:306). Alleen als de vinder de zaak voor een res nullius mocht houden, wordt hij eerder bezitter te goeder trouw. Als het gaat om een eerlijke vinder (die de gevonden portemonnee niet zelf wil houden, maar juist wil afgeven aan de eigenaar en die ook probeert op te sporen), dan ligt het anders. In dat geval is de eerlijke vinder zaakwaarnemer (in verbintenisrechtelijk opzicht) en houder (in goederenrechtelijk opzicht). Er bestaat echter geen bepaling op grond waarvan een houder door verjaring eigenaar zou worden en de houder kan zichzelf ook niet tot bezitter maken (art. 3:111). De eerlijke vinder kan wel bij de daartoe aangewezen persoon of instantie aangifte doen. Indien de eigenaar zich niet binnen een jaar meldt, dan wordt de eerlijke vinder alsnog eigenaar.

Schatvinding

Bij schatvinding gaat het om waardevolle zaken die zolang verborgen zijn geweest, dat daardoor de eigenaar niet meer kan worden opgespoord (art. 5:13). Het gaat dus niet om een portemonnee met daarin tienduizend euro; die valt onder de hierboven uitgewerkte vindersregeling. Bij schatvinding hoeft het niet altijd om oude zaken te gaan. Als iemand kostbaarheden begraaft zonder daarvan mededeling te doen en vervolgens sterft, dan kan art. 5:13 al toepasselijk zijn. Op grond van art. 5:13 lid 3 moet de ontdekker van zijn vondst aangifte doen bij de gemeente, zodat eventueel kan worden getracht de herkomst van de gevonden zaak te achterhalen. De schat komt verder voor gelijke delen toe aan degene die het ontdekt en de eigenaar van de zaak waarin de schat wordt aangetroffen. Op het moment van de ontdekking worstel schat mede-eigendom van de ontdekker en de eigenaar van de zaak waarin de schat is gevonden. Als men de schat vindt in een eigen zaak, dan is men alleen eigenaar. Als er meerdere eigenaars zijn, dan is de regeling van de gemeenschap toepasselijk.

In de artikelen 5:14 tot en met 5:16 worden drie onderling verwante rechtsfiguren geregeld. Bij natrekking wordt een zaak bestanddeel van een andere zaak (de hoofdzaak) en verliest daarmee haar zelfstandigheid: zij gaat op in die andere zaak (art. 5:14). Bij zaaksvorming wordt uit een zaak of uit meerdere zaken een nieuwe zaak gevormd (art. 5:16). Bij vermenging heeft men te maken met het samenvloeien van niet individualiseerbare zaken. In al deze gevallen verliezen de oorspronkelijke zaken hun identiteit. Daardoor verdwijnen ook alle op die zaken bestaande rechten, ook het eigendomsrecht. Alleen (de hoofdzaak of) de nieuwe zaak kan voorwerp van eigendom zijn. Deze verwante rechtsfiguren leveren vooral juridische problemen op als de oorspronkelijke zaken verschillende eigenaren hadden. Dat komt, doordat een zaak die door natrekking bestanddeel wordt van een andere hoofdzaak ook eigendom wordt van de eigenaar van de hoofdzaak. Daaruit volgt dat een ten aanzien van het bestanddeel voorbehouden eigendom of een daarop gevestigd beperkt recht komt te vervallen. De verschillen tussen deze rechtsfiguren zijn ook niet altijd even duidelijk. De montage van een auto in een fabriek kan men bijvoorbeeld beschouwen als zaaksvorming, maar voor natrekking is ook iets te zeggen. Het samenvloeien van twee vloeistoffen valt bijvoorbeeld in beginsel onder vermenging, maar neigt Kim naar zaaksvorming als men door het verrichten van de nodige handelingen een chemische reactie teweegbrengt waardoor er een nieuwe stof ontstaat.

Natrekking

Bij natrekking wordt een zaak bestanddeel van een andere zaak (de hoofdzaak) en verliest daarmee haar zelfstandigheid (art. 5:14). Bij natrekking gaat de eigendom van de zaak over op de eigenaar van de hoofdzaak. De eigenaar van het oorspronkelijke bestanddeel verliest dus zijn eigendom; die eigendom gaat over op de eigenaar van de hoofdzaak. De eigendom van de hoofdzaak wordt dus uitgebreid met de eigendom over het bestanddeel. Met andere woorden: bij natrekking wordt de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar van het bestanddeel. In beginsel is de zaak die de waarde van de andere zaak aanmerkelijk overtreft ook de hoofdzaak, behalve als de verkeersopvatting tot een andere uitkomst leidt (art. 5:14 lid 3). Als niet is vast te stellen welke zaak bestanddeel of hoofdzaak is, dan worden de voormalige eigenaren van de delen mede-eigenaars. In dat opzicht zijn ze dan deelgenoten in een gemeenschap (art. 3:166).

Bij vermenging vloeien niet geïndividualiseerde zaken of (vloei)stoffen samen tot één zaak (art. 5:15). Voorbeelden hiervan zijn: water dat wordt vermengd met wijn, een stof die wordt opgelost in een vloeistof, twee gassen die samenkomen en partijen meel, granen of aardappelen worden ongescheiden samengebracht in een vat of pakhuis. Daarbij kan sprake zijn van een chemische verbinding. Er mag echter geen scheppende arbeid aan te pas komen, want dan betreedt men het terrein van zaaksvorming. Bij vermenging behandelt het recht het geheel als één zaak en zijn de regels van natrekking toepasselijk. Daaruit volgt dat, als er sprake is van een hoofdzaak, dan komt de gehele zaak toe aan de eigenaar van die component. Als er geen hoofdzaak is, dan ontstaat mede-eigendom (art. 5:15 jo. 5:14 lid 2). Bij vermenging moet het gaande zaken die onderling niet individualiseerbaar zijn. Dat zijn zaken die, als ze worden samengevoegd, in juridisch opzicht worden verenigd tot één zaak. Bij het samenvloeien van bijvoorbeeld vloeistoffen of meel ontstaat ook voor de zintuigen één zaak. Verder zijn er ook zaken die wél individualiseerbaar zijn, Zoals bijvoorbeeld auto's, dieren, effecten, genummerde bankbiljetten of apparatuur dat van een registratienummer is voorzien. Ten aanzien van die zaken treedt geen vermenging op. In die gevallen is het echter denkbaar dat iemand niet meer in staat is te bewijzen welke zaak hem toebehoort, nadat zijn zaak bij een aantal soortgelijke zaken is gevoegd. In dat geval blijft betrokkene eigenaar, maar is revindicatie niet meer mogelijk omdat het voorwerp van eigendom niet meer kan worden aangetoond. Ter illustratie kan men hierbij denken aan drie kippen van een pluimveehouder die ontsnappen en bij identieke kippen van een collega terechtkomen of bankbiljetten die in andermans portemonnee terechtkomen.

Zaaksvorming

Bij zaaksvorming wordt uit een zaak (of worden uit meerdere zaken) een nieuwe zaak gevormd (art. 5:16). Er moet dus een nieuwe zaak ontstaan en die zaak moet door iemand zijn gevormd. De oorspronkelijke zaken verliezen hun identiteit en er ontstaat een nieuw eigendomsrecht. Als het eindresultaat de hoedanigheid van één van de oorspronkelijke zaken behoudt, dan is er geen sprake van zaaksvorming maar van natrekking (art. 3:4 en 5:14). In beginsel wordt de eigenaar van de oorspronkelijke zaken ook eigenaar van de nieuwe zaak. Als de oorspronkelijke zaken verschillende eigenaren, dan wordt (net als bij natrekking) de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar van de nieuwe zaak. Als er geen hoofdzaak is aan te wijzen, dan ontstaat er weer mede-eigendom. Als de zaaksvormer echter voor zichzelf vormt, dan wordt die eigenaar van de nieuwe zaak (behalve als de kosten zo gering zijn dat ze dat gevolg niet rechtvaardigen, art. 5:16 lid 2).

Vruchten horen in beginsel bij de eigendom van de grond (art. 5:20 onder f). Zolang vruchten direct of indirect zijn verbonden met de grond, zijn ze geen afzonderlijk voorwerp van eigendom. Door het vestigen van een opstalrecht kunnen ze aan anderen worden overgedragen, omdat de eigendom van de vruchten dan ondanks de verbinding met de grond reeds aan die ander toekomt. Door hun afscheiding worden vruchten zelfstandige zaken (art. 5:17). Ze komen dan toe aan degene die krachtens genotrecht op de zaak gerechtigd is tot de vruchten. Dat kan de eigenaar zijn (art. 5:1 lid 3), de vruchtgebruiker (art. 3:201), de erfpachter (art. 5:89 lid 1) of de pachter (art. 7:316). Voor het recht op de vruchten is niet van belang hoe de vruchten zijn afgescheiden. Daaruit volgt dat afgescheiden vruchten eigendom worden van de genotsgerechtigde, zelfs als een derde de vruchten onrechtmatig heeft geplukt.

In de art. 5:18 en 5:19 zijn enige wijzen van eigendomsverlies van roerende zaken geregeld. Eén van de wijzen is derelictie. Daarbij wordt bezit van een roerende zaak prijsgegeven op zodanige wijze dat men daaruit het prijsgeven van de eigendom mag afleiden. De zaak wordt dan res nullius. Wie bijvoorbeeld een leeg sigarettenkistje in de vuilnisbak gooit, geeft onmiskenbaar de eigendom prijs. Voor de vraag of iemand de zaak prijsgeeft is bepalend welke uitleg een redelijk oordelend mens in de gegeven omstandigheden aan de handeling mag geven.

Ook ten aanzien van dieren is derelictie mogelijk. Wie bijvoorbeeld voor hij op vakantie gaat zijn hond in een ver bos achterlaat en wegrijdt, raakt daarmee ook de eigendom van de hond kwijt. Die situatie valt namelijk ook onder art. 5:18.

10.3 Wat valt op bij het eigendom van onroerende zaken?

Eigendom van grond

Bij onroerende zaken gaat het om grond en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (art. 3:3). De grond vormt zowel in het platte vlak als in de diepte een aaneengesloten geheel. In beginsel is de eigenaar van de grond ook eigenaar van gebouwen, bomen en planten op die grond (art. 5:20). De eigendom van de grond omvat verder ook de eigendom van de bovengrond, de zich daaronder bevindende aardlagen, het naar boven gebrachte grondwater en het oppervlaktewater (art. 5:20). Het feit dat de eigendom van de grond ook de zich daaronder bevindende aardlagen omvat betekent niet dat alles wat zich onder de ondergrond bevindt ook eigendom is van de eigenaar van de grond. In de grond begraven roerende zaken maken bijvoorbeeld van de grond geen deel uit. De eigenaar van een zaak is door natrekking ook eigenaar van de bestanddelen (art. 5:3 jo. 3:4). Bij overdracht van de grond gaan dus ook de gebouwen en planten mee over. Als een badkuip wordt gemonteerd in de badkamer, dan wordt die naar verkeersopvatting bestanddeel van het huis en daarmee valt de badkuip dus ook onder het eigendomsrecht van de eigenaar van dat huis en kan het huis op zijn beurt eigendom worden van de eigenaar van de grond. De term natrekking wordt gebruikt om aan te geven dat een voorwerp zijn zakenrechtelijke zelfstandigheid kan verliezen doordat het bestanddeel wordt van de hoofdzaak, maar de term wordt ook gebruikt om aan te geven wie eigenaar is of wordt (zoals in art. 5:3 en 5:20).

Het feit dat de grondeigenaar niet alles onder de oppervlakte in eigendom heeft betekent niet dat hij allerlei bemoeienissen van derden moet ondergaan. Hij heeft een exclusieve gebruiksbevoegdheid van de ruimte onder de oppervlakte wat betekent dat hij in beginsel iedereen daarvan mag weren (art. 5:21). De eigenaar van de grond is ook eigenaar van aan de oppervlakte gekomen grondwater (art. 5:20 onder c). De eigenaar van de grond is geen eigenaar van water dat in open gemeenschap staat met het water op het erf van een ander, omdat dan niet bepaald kan worden wie eigenaar is.

De eigenaar van de grond is ook eigenaar van de met die grond verenigde gebouwen, werken en beplantingen (art. 5:20 onder e en f). Gebouwen en werken moeten duurzaam met de grond zijn verenigd, terwijl die eis van duurzaamheid niet geldt voor beplantingen. Bij gebouwen is het woord 'duurzaam' toegevoegd om duidelijk aan te geven dat bouwsels die bestemd om tijdelijk op een plaats te staan niet bij de eigendom van de grond horen, zelfs als ze in de grond zijn verankerd. Hieruit volgt dat gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd tot de eigendom behoren van de eigenaar van de grond, los van de vraag wie het gebouw heeft geplaatst of betaald. Als de bouwmaterialen dus een andere eigenaar hadden dan de grondeigenaar, dan wordt de grondeigenaar door natrekking ook eigenaar van de bouwmaterialen en het gebouw. De bouwmaterialen vormen als bestanddelen samen de hoofdzaak: het gebouw. De eigendom van dat gebouw komt vervolgens op grond van art. 5:20 sub e toe aan de eigenaar van de grond waarop het staat. De eigenaar van de grond is echter niet altijd eigenaar van alles wat zich op zijn grond bevindt. Als een met de grond duurzaam verenigd gebouw bestanddeel is van een onroerende zaak van een andere eigenaar, dan is dat gebouw eigendom van die andere eigenaar. Hieruit volgt bijvoorbeeld dat het stuk schuur van buurman A dat op grond van buurman B staat ook eigendom is van buurman A.

Toebehoren van het eigendom

De eigenaar heeft het exclusieve gebruiksrecht op de in art. 5:20 aangegeven bestanddelen van de grond (art. 5:21). Hij mag in beginsel derden, die hem in de uitoefening van zijn eigendomsrecht storen, van zijn eigendom weren. De eigenaar mag in beginsel verwijdering van overhangende takken, balkons en draden boven zijn grond eisen. Ook mag hij het dempen van kelders, tunnels en mijnen onder zijn grond verlangen. Het gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte van anderen is toegestaan, indien dat zo hoog boven of zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten. Men mag zich op het erf van een ander bevinden, behalve als dat erf is afgesloten door muren, water, een hek of als de eigenaar (mondeling) aangeeft dat hij dat niet wenst (bijvoorbeeld door het plaatsen van een bordje met opschrift 'verboden toegang'). De bevoegdheid van de eigenaar anderen van het betreden van zijn erf te weerhouden heeft grenzen. Voor het moeten tolereren van inbreuken door openbare ambtenaren treft men regels aan in bijzondere wetten. Voor het moeten tolereren van inbreuken door openbare ambtenaren zijn regels vastgesteld in bijzondere wetten. Ten aanzien van situaties waarin bijvoorbeeld een bal of kat van de buren op een ander erf terechtkomt is ook een regeling vastgesteld. De eigenaar van de grond mag de eigenaar van de bal of kat alleen de toegang tot het erf ontzeggen, indien het voorwerp of dier door opzet of door grove nalatigheid van die persoon op zijn erf terecht is gekomen (art. 5:23). Het tweede lid van art. 5:23 bepaalt dat de grondeigenaar recht heeft op vergoeding van de schade die door opsporing en wegvoering vanhet goed wordt aangericht.

Onroerende zaken die geen eigenaren hebben, behoren aan de Staat (art. 5:24). Een onroerende res nullius is dus onbestaanbaar. De Staat is ook eigenaar van de bodem van de territoriale zee en van de bodem van de Waddenzee (art. 5:25). De zee is in beginsel voor iedereen toegankelijk, maar aan het gebruik ervan kunnen zowel door nationale regels als door internationale regels beperkingen worden gesteld. De eigendom van de zeebodem is onvervreemdbaar (art. 5:25). Verkrijging van de zeebodem door verjaring is dus onmogelijk. De Staat wordt ook vermoed eigenaar te zijn van de grond waarop zich openbare vaarwateren bevinden (art. 5:27 lid 1). Bij een kade of zeewering is de grens tussen zee en land steeds dezelfde. In geval van strand echter niet. Zeestranden tot aan de duintop worden vermoed eigendom van de Staat te zijn (art. 5:26).

Openbare onroerende zaken worden vermoed eigendom te zijn van het openbare lichaam dat hen onderhoudt (art. 5:28). Hieronder vallen bijvoorbeeld gebouwen, parken, havens en wegen. Het gegeven dat de zaak feitelijk openbaar is ofwel dat iedereen van de zaak gebruik kan maken maakt het tot openbaar in de zin van dit artikel.

Bij publiek gaat het om eigendom dat primair in het publiekrecht is geregeld. Daarbij gaat het vooral om zaken met een publiekrechtelijke bestemming, zoals openbare vaarwateren en openbare gebouwen die tot algemeen nut zijn bestemd. Bij de vraag over toepasselijkheid van publiek domein moet men de volgende twee vragen van elkaar onderscheiden:

1. Heeft de hoedanigheid van de Staat consequenties voor de vraag wat zijn bevoegdheden als eigenaar van een bepaalde zaak zijn?

2. Moet het object van het eigendomsrecht tot verschillende bevoegdheden met betrekking tot dat object leiden, onafhankelijk van de vraag wie rechthebbende is?

Hieruit volgt dat er in het BW twee vormen van eigendom bestaan, namelijk de gewone privé-eigendom van natuurlijke personen en rechtspersonen en eigendom van ten openbare nutte bestemde zaken. Beide typen van eigendom hebben hun eigen kenmerken en zijn onderworpen aan hun eigen regels.

Vaak vormt de oeverlijn met een water de grens van de eigendom van iemands onroerende zaak. Die grens verplaatst zich met de oeverlijn (art. 5:29). Bij vaststelling van de oeverlijn is de normale waterstand bepalend (art. 5:34). Die grens kan ook worden vastgesteld door de eigenaar of rechter. In beide gevallen moet inschrijving in de registers plaatsvinden. Het is niet zo dat iedere wijziging in het waterpeil de eigendomsrecht van een erf bepaalt. In geval van overstroming blijft de overlijd bijvoorbeeld op de oude plaats, behalve als de overlijd een blijvend karakter heeft.

De grenswijziging door verplaatsing van de oeverlijn kan worden voorkomen door vastlegging van de grens door de eigenaren of door vastlegging bij rechterlijke uitspraak. In beide gevallen moet inschrijving in de openbare registers plaatsvinden, deze is constitutief voor de vastlegging. De vastlegging doet de grens ook voor derden vaststaan (art. 5:30). Is niet de werkelijke eigenaar maar iemand die slechts als zodanig in de openbare registers stond ingeschreven partij geweest bij de vastlegging, dan geldt zij ook tegen de werkelijke eigenaars, tenzij deze voor de inschrijving verzet doet (art. 5:30 lid 2). De vastlegging door de eigenaars vindt plaats in een notariële akte (art. 5:31).

Sloten, beken en dergelijke watergangen van geringe omvang vormen vaak een natuurlijke afscheiding tussen twee erven. In die gevallen wordt het water aan beide zijden als de grens van het erf beschouwt. Dezelfde situatie speelt ook een rol bij een muur, hek, heg of greppel. De grens tussen twee erven wordt vermoed samen te vallen met het midden van de afscheiding (art. 5:36). Als dit vermoeden wordt weerlegd, dan is de vaste afscheiding mandelig en hebben partijen ten aanzien van de vloeibare afscheiding dezelfde rechten en verplichtingen als mede-eigenaren (art. 5:59). Deze specifieke regeling is noodzakelijk, omdat het water over en weer in open gemeenschap staat met het wat op het erf van een ander en dus geen object van eigendom kan zijn (art. 5:20 onder d).

Ten aanzien van vaste afscheidingen geldt een andere regeling (art. 5:36). Met betrekking tot natte afscheidingen (behalve rivieren, kanalen en grote stromen) geldt dat stromend water niet bevaarbaar mag zijn.

In de praktijk hebben buren vaak conflicten over de hoogte, plaats of onderhoud van de (al dan niet gemeenschappelijke) muur. Als een muur als afscheiding dient, dan geldt het vermoeden dat de grens precies onder het midden van de muur ligt. Daaruit volgt dat de muur gemeenschappelijk eigendom is (art. 5:62).

Stampvragen

1. Wat zijn de rechten/bevoegdheden van eigenaren?
2. Wat houdt zaaksvorming, natrekking en vermenging in?

Welke regels voor burenrecht en mandeligheid zijn er? - Chapter 11

11.1 Welke bevoegdheden en verplichtingen hebben eigenaars van naburige erven?

Aard van het burenrecht

Het burenrecht regelt bevoegdheden en verplichtingen van eigenaren van naburige erven. Daarbij hoeft het niet altijd zo te zijn dat erven direct aan elkaar grenzen, het is voldoende dat handelingen vanaf het ene erf gevolgen kunnen hebben voor het andere erf. Hoewel regels van burenrecht in beginsel zijn gericht tot eigenaren, kunnen gebruikers (zoals huurders) zich ook op deze bepalingen beroepen, afhankelijk van de strekking, aard en inhoud van het aan de gebruiker verleende recht. Het burenrecht kan dus van belang zijn voor eigenaren, huurders of beperkt gerechtigden. Het burenrecht is van regelend recht. Daardoor kunnen partijen bij overeenkomst afwijken van die bepalingen. In dat geval heeft de overeenkomst waarmee partijen van het Berendrecht afwijken slechts persoonlijke werking, omdat de overeenkomst slechts tussen partijen geldt. Eigenaren kunnen ook van het burenrecht afwijken middels het vestigen van een erfdienstbaarheid. Verder kunnen partijen een zogenoemde kwalitatieve verplichting aangaan waarbij het persoonlijk recht wordt opgenomen in een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers (art. 6:252).

Het burenrecht en de regeling inzake erfdienstbaarheden liggen op hetzelfde terrein. Het burenrecht geeft in beginsel aan wat de normale toestand is, terwijl een erfdienstbaarheid een afwijking van een normale toestand betekent. In het burenrecht is bijvoorbeeld geregeld dat men geen op elkaars erf uitziende ramen mag hebben binnen een bepaalde afstand van de grens tussen de percelen (art. 5:50). Van die regel (de normale toestand) kunnen partijen afwijken door het vestigen van een erfdienstbaarheid.

Of bepalingen van burenrecht toepasselijk zijn op onroerende zaken met een openbare bestemming hangt ervan af of de openbare bestemming zich met de aard van de bepaling verdraagt. In algemene zin zijn de zaken van openbare bestemming aan de algemene rechtsregels onderworpen, behalve als de bestemming dit niet gedoogt.

Buren mogen elkaar geen onrechtmatige hinder toebrengen door het verspreiden van rumoer, trillingen, stank, rook of gassen of door het onthouden van licht, lucht of steun (art. 5:37). Deze bepaling is een concrete uitwerking van het leerstuk van de onrechtmatige daad (art. 6:162). De eigenaar van het lagere erf is verplicht water dat van hoger gelegen erven op natuurlijke wijze afstroomt te ontvangen (art. 5:38). De eigenaar van het lagere erf mag dus geen dam of dijk aanleggen om dat tegen te gaan. de eigenaar van het hoger gelegen erf mag van zijn kant niets doen waardoor de afloop van het water kan verhevigen. Doordat art. 5:38 betrekking heeft op natuurlijke afloop van water, hoeft de eigenaar van het lagere erf niet te accepteren dat de eigenaar van het hoger gelegen erf een pomp plaatst (behalve als het lagere erf de toename goed kan verwerken). De eigenaar van een erf mag aan eigenaren van andere erven geen onrechtmatige hinder toebrengen door het wijzigen van de loop, hoeveelheid of hoedanigheid van over het erf stromend water (art. 5:39).

Grensbepaling

Het is verboden bomen binnen twee meter van de grenslijn van een erf te hebben, behalve bij een openbare weg of openbaar water (art. 5:42). Ook als de bomen wel op voldoende afstand staan, dan kunnen ze bij de buren nog in zodanige mate licht wegnemen dat dit een onrechtmatige hinder oplevert (art. 5:37). De in art. 5:42 vastgestelde afstanden kunnen plaatselijk anders zijn, oordelen verordening of gewoonte. Verder is ook hier afwijking bij erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting mogelijk. Bovendien is het mogelijk om van de in art. 5:42 genoemde afstanden af te wijken middels toestemming. De verkrijger die niet van die toestemming op de hoogte is kan zich echter beroepen op art. 3:24. Daarom doet men ere verstandig aan om de toestemming in te schrijven in de openbare registers (art. 3:17 lid 1 onder a). Zolang bomen of heggen binnen de verboden zone staan maar niet hoger zijn dan de scheidsmuur tussen de erven, kan men geen verwijdering vorderen (art. 5:42 lid 2). Als grote takken door de wind van een boom afscheuren en op het erf van een buurman terechtkomen of als een gehele boom omwaait en geheel of ten delen op het terrein van de buurman belandt, dan is dat een inbreuk op het eigendomsrecht van de buurman en kan hij opheffing vorderen. Ook als er takken over de grens hangen of wortels in de grond schieten, dan kan de buurman verwijdering vorderen. De buurman mag echter ook takken en wortels wegsnijden of -hakken als die boven zijn erf hangen of zich daaronder bevinden (art. 5:44).

De loop van de grens kan men laten bepalen door de rechter, indien deze onzeker is (art. 5:47). De uitspraak van de rechter kan men in de openbare registers inschrijven (art. 3:17 lid 1 onder e). De rechter heeft een grote mate van vrijheid bij het bepalen van de grens. De rechter kan zich daarbij laten leiden door de natuurlijke of kunstmatige grens van het bezit of door doelmatigheidsoverwegingen. Verder kan hij de onzekere strook ook in gelijke delen verdelen.

Iedere eigenaar van een erf heeft er recht op dat de grens met het erf van zijn buren zichtbaar is. Daarom kan hij vorderen dat er op kosten van beide eigenaren afpalingstekens worden geplaatst (art. 5:46). De afpalingstekens kunnen bijvoorbeeld bestaan uit grensstenen op de hoekpunten. De afpaling moet men niet verwarren met de afsluiting (art. 5:48). De afsluiting is namelijk bedoeld voor bescherming tegen ongewenste inkijk, ongewenst bezoek of inbraak. Afsluiting vindt plaats door het plaatsen van muren, heggen, hekken of sloten. Voor afsluiting moet de eigenaar zelf zorgen. Lagere wetgevers (bijvoorbeeld gemeenten in gemeentelijke verordeningen) mogen de bevoegdheid tot het aanbrengen van afsluitingen niet verbieden. Wel mogen ze beperkingen stellen, zoals bijvoorbeeld ten aanzien van de hoogte of het materiaal van de afsluiting. In de bebouwde kom kan men er belang bij hebben dat eigenaren hun aangrenzende erf afsluiten. Daarom kan de gemeente het verplichten om in een aaneengebouwd gedeelte mee te werken aan het plaatsen van een scheidsmuur. Die scheidsmuur komt dan op de grens te staan en wordt dus mandelig (art. 5:62).

Het is verboden om binnen twee meter van de grenslijn vensters, andere muuropeningen of balkons te hebben die op een ander erf uitzicht geven (art. 5:50). Door het vestigen van een erfdienstbaarheid kan men die beperking opheffen. Als een doorzichtig raam uitzicht geeft op een muur zonder doorzichtige vensters, dan is er geen inkijk en kan men zich ook niet verzetten tegen het raam of balkon.

Vensters en balkons

Eigenaren kunnen verwijdering vorderen van wat door buren ten dele op, boven of onder hun erf is gebouwd. Voorbeelden hiervan zijn gebouwen, balkons of kelders. Bij die vordering kan de eigenaar zijn bevoegdheid misbruiken. Daarvan is sprake als de eigenaar van het bouwwerk door het wegnemen zeer zwaar wordt benadeeld, terwijl de erfeigenaar nauwelijks bezwaren van het bouwwerk ondervindt. In dat geval kunnen partijen de onrechtmatige situatie legaliseren. Dat betekent dat de eigenaar van het bouwwerk kan vorderen dat hem tegen vergoeding een erfdienstbaarheid tot handhaving van de bestaande situatie wordt verleend of het benodigde gedeelte van het erf wordt overgedragen (art. 5:54). Als de eigenaar in dit soort gevallen verwijdering vordert van een bouwwerk, dan kan de eigenaar van dat bouwwerk zich dus beroepen op misbruik van die bevoegdheid of op art. 5:54. Als een gebouw dreigt in te storten en ontstaan er ongemakkelijke situaties of vormt dit een gevaar voor buurpercelen, dan kunnen eigenaren van die percelen vorderen dat er maatregelen worden genomen (art. 5:55). Het is niet noodzakelijk dat er schade dreigt.

Indien werkzaamheden aan een roerende zaak niet mogelijk zijn zonder gebruik te maken vanher erf van de buurman, dan is die buurman verplicht om dat gebruik toe te staan (art. 5:56). Dit noemt men ook wel het ladderrecht. De wet erkent in dit geval een noodtoestand. De buurman heeft wel recht op schadevergoeding.

De eigenaar van een erf dat zodanig ligt dat er geen directe verbinding met een openbare weg of openbaar vaarwater is, is bevoegd van eigenaren van naburige erven te vorderen dat zij een noodweg aanwijzen (art. 5:57). Ook in dit geval erkent de wet een noodtoestand en heeft de buurman recht op schadevergoeding. De noodweg wordt zodanig op het naburige erf gelegd dat er voor de eigenaar van dat erf de minste overlast veroorzaakt (art. 5:57 lid 3). Aan de aanwijzing van de noodwet kunnen voorwaarden worden verbonden. De eigenaar van het naburige erf heeft ook recht op een vergoeding van zijn schade. Men kan niet van de overheid vorderen dat er op grond van art. 5:57 een uitrit wordt aangelegd naar een aangrenzende openbare weg. Een soortgelijk recht als de noodweg op grond van art. 5:58 is het over het naburige erf laten lopen van een noodwaterleiding.

11.2 Wat wordt verstaan onder mandeligheid?

Kenmerken en eigenschappen

Het burenrecht heeft betrekking op wederzijdse rechten en plichten, terwijl mandeligheid een regeling betreft van een bijzondere vorm van gemeenschap. Bij mandeligheid gaat het om de in de wet geregelde mede-eigendom van een onroerende zaak die tot gemeenschappelijk nut van meerdere erven strekt (art. 5:60). Deze mede-eigendom of de onroerende zaak zijn niet vatbaar voor verdeling (art. 5:63 lid 2).

Mandeligheid kan ontstaan door een rechtshandeling of uit de wet. Voor mandeligheid uit een rechtshandeling moet zijn voldaan aan twee vereisten. In de eerste plaats moet de onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom zijn van de eigenaars van twee of meer erven. In de tweede plaats moet die onroerende zaak door hun tot gemeenschappelijk nut zijn bestemd middels een tussen hen opgemaakte notariële akte die moet worden ingeschreven in de openbare registers. Dit zijn dus dezelfde vereisten als bij levering. Voor mandeligheid is niet vereist dat de grenzen aan elkaar grenzen en ook niet dat in elkaars buurt liggen. In de praktijk zullen de erven echter wel in elkaars buurt liggen. Voorbeelden hiervan zijn gemeenschappelijke zwembaden, groenvoorzieningen, parkeerplaatsen, speelpleinwerking of brandgaarden.

Bij mandeligheid uit de wet gaat het om de vrijstaande scheidsmuren, het hek of de heg (art. 5:62). Die erfafscheidingen zijn gemeenschappelijke eigendom en mandelig, indien de grens van twee aan verschillende eigenaren toebehorende erven er in de lengterichting onderdoor loopt. Als die muur, hek of heg feitelijk dient als scheiding tussen erven, dan wordt het midden van de afscheiding vermoed de grens tussen die ervan te zijn (art. 5:36).

Eigenaren van mandelige zaken hebben het medegebruik (art. 3:168 en 3:169). Zij moeten elkaar toegang tot die zaak verschaffen, omdat de zaak niet altijd vanaf beide erven bereikbaar is (art. 5:64). Partijen mogen hiervan afwijken of die door de rechter laten vaststellen (art. 3:168 lid 2). Iedere deelgenoot is zelfstandig bevoegd om handelingen tot onderhoud of behoud van een gemeenschappelijke zaak te (doen) verrichten (art. 3:170). De kosten van deze handelingen komen voor gelijke delen ten laste van alle eigenaren (art. 3:172). Een mede-eigenaar kan zich, ondanks tegenwerking van overige mede-eigenaren, bevrijden van lasten van onderhoud, reiniging en vernieuwing. Daartoe kan hij zijn aandeel in de mandelige zaak overdragen aan de overige eigenaren (art. 5:66 lid 2). Daarmee geeft hij ook zijn rechten ten aanzien van de gemeenschappelijke zaak prijs.

Mandeligheid eindigt als de erven door overdracht, erfopvolging of een andere oorzaak één eigenaar krijgen. De eigendom van die mandelige zaak gaat als afhankelijk recht met de erven en komt eveneens in één hand. Daarnaast eindigt mandeligheid door het eindigen van de mede-eigendom. De wettelijke mandeligheid eindigt wanneer een scheidsmuur, hek of heg niet meer voldoet aan de vereisten van art. 5:62. Men kan bijvoorbeeld de grens tussen de erven hebben verlegd of de muur kan zijn vrijstaande karakter hebben verloren. De mandeligheid uit overeenkomst kan eindigen zoals zij is ontstaan: de gezamenlijke eigenaren kunnen aan de zaak de bestemming tot gemeenschappelijk nut ontnemen bij notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers (art. 5:61 lid 1 onder b).

Stampvragen

1. Wat regelt het burenrecht?
2. Kunnen partijen afwijken hiervan en zo ja, hoe?
3. Wat regelt mandeligheid en hoe onstaat/eindigt dit?

Wat zijn beperkte rechten? - Chapter 12

12.1 Waar gaat het bij beperkte rechten in het algemeen om?

Algemene kenmerken

Bij beperkte rechten gaat het om rechten die zijn afgeleid uit een meeromvattend recht, terwijl dat meeromvattend recht is bezwaard met het beperkte recht (art. 3:8). Beperkte rechten zijn afgeleid uit volledige rechten of uit andere beperkte rechten. Uit het eigendomsrecht van een roerende zaak (het volledige recht) kan bijvoorbeeld een recht van vruchtgebruik zijn afgeleid, terwijl dat recht van vruchtgebruik op zijn beurt weer met een pandrecht kan worden bezwaard. Voor zover deze rechten op zaken rusten, spreekt men ook wel van beperkte zakelijke rechten.

Het meeromvattend recht noemt men het moederrecht, terwijl men het beperkte recht ook wel dochterrecht noemt. Als het beperkte recht teniet gaat, dan wordt het moederrecht weer vol. Dit noemt men de elasticiteit van het moederrecht. In het hierboven genoemde geval is het eigendomsrecht het moederrecht en het recht van vruchtgebruik het dochterrecht. Dat recht van vruchtgebruik is echter ten opzichte van het pandrecht weer het moederrecht (en het pandrecht dochterrecht)

Beperkte rechten behouden hun werking tegenover opvolgende verkrijgers onder bijzondere titel van het object van hun recht. Dit noemt men zaaksgevolg. Oudere beperkte rechten gaan voor jongere beperkte rechten. Dit noemt men de priore tempore-regel. Als een eigenaar een beperkt recht op een zaak heeft gevestigd, dan heeft hij voor het vervolg zijn beschikkingsbevoegdheid over die zaak dienovereenkomstig beperkt. Hij kan echter nog steeds beschikken over datgene dat hij overhoudt, namelijk de blote eigendom onder bezwaar van het beperkte recht. In de tweede plaats blijft hij bevoegd tot het vestigen van beperkte rechten, in die zin dat eerder gevestigde beperkte rechten voorgaan boven later gevestigde beperkte rechten.

Beperkte rechten op goederen worden onderscheiden in genotsrechten en zekerheidsrechten. Bij genotsrechten gaat het om rechten die genot van een goed geven (zoals bijvoorbeeld vruchtgebruik of erfdienstbaarheden). Bij zekerheidsrechten gaat het om rechten die een schuldeiser voorrang geven bij de verdeling van de executieopbrengst van een goed (pand of hypotheek).

De beperkte rechten zijn limitatief opgesomd in Boek 3 en 5 BW. Ook is de vestiging en het tenietgaan van beperkte rechten limitatief opgesomd in Boek 3 BW (art. 3:81). In Boek 3 BW zijn de rechten van pand, hypotheek en vruchtgebruik geregeld. In Boek 5 BW zijn de rechten van erfdienstbaarheid, erfpacht en opstal geregeld.

Beperkte rechten ontstaan door vestiging, dat wil zeggen op dezelfde wijze als overdracht van het goed waarop het beperkte recht wordt gevestigd (art. 3:98 jo. 3:84). Daaruit volgt dat voor vestiging van een beperkt recht (net als bij overdracht) beschikkingsbevoegdheid, een geldige titel en levering van het beperkte recht is vereist. In het kader van beperkte rechten noemt men de leveringshandeling ook wel de vestigingshandeling.

Degene aan wie een zelfstandig en overdraagbaar recht toekomt kan binnen de grenzen van dat recht beperkte rechten vestigen (art. 3:81 lid 1). Zelfstandige rechten zijn rechten die niet afhankelijk zijn. Daaruit volgt dat pand- of hypotheekhouders en de gerechtigde tot een erfdienstbaarheid hun afhankelijke rechten dus niet kunnen bezwaren. Verder moet het recht overdraagbaar zijn. Eigendom, beperkte rechten en vorderingsrechten zijn overdraagbaar, behalve als de wet of de aard van het recht zich daartegen verzet (art. 3:83 lid 1). Bij de rechten van gebruik en bewoning verzet de wet zich bijvoorbeeld tegen overdracht. De gerechtigde tot die rechten kan daarop dus geen beperkt recht vestigen.

Ook met betrekking tot de titel van de vestiging van het beperkte recht geldt hetzelfde als bij overdracht. Daaruit volgt dat ook bij beperkte rechten het object van het recht voldoende omschreven moet zijn (art. 3:84 lid 2). De vestigingshandeling verschilt naargelang het goed waarop het recht wordt gevestigd. Als het beperkte recht bijvoorbeeld wordt gevestigd op een onroerende zaak, dan is een notariële akte van vestiging en inschrijving daarvan in de openbare registers versie (art. 3:89).

Vestiging van een beperkt recht kan ook plaatsvinden doordat iemand een meeromvattend recht onder voorbehoud van dat beperkte recht overdraagt (art. 3:83 lid 1). Deze figuur van overdracht onder voorbehoud van een beperkt recht moet niet worden gezien als een overdracht, gevolgd door vestiging van het beperkte recht. In dat geval zou faillissement van de verkrijger van het hoofdrichting betekenen dat het beperkte recht niet ontstaat bij gebreke van beschikkingsbevoegdheid.

Beperkte rechten kunnen, nadat ze zijn gevestigd, ook worden overgedragen (art 3:83 lid 1).

Wijzen van tenietgaan

Men verliest goederen op de voor iedere soort in de wet aangegeven wijze (art. 3:80 lid 4 jo. 3:81 lid 2). In de wet staan een aantal algemene wijzen van tenietgaan van beperkte rechten (art. 3:81 lid 2). Daarnaast kunnen beperkte rechten ook teniet gaan door werking van andere bepalingen uit het BW en op de gronden die bij de specifieke beperkte rechten in de wet zijn aangegeven. Een voorbeeld van een andere bepaling uit het BW is dat beperkte rechten op een zaak ook kunnen vervallen door een originaire verkrijging, zoals natrekking of zaaksvorming. Andere voorbeelden zijn het tenietgaan door verjaring of derdenbeschermende bepalingen. In de wet zijn de volgende algemene wijzen van tenietgaan geregeld (art. 3:81 lid 2):

1. De eerste algemene wijze van tenietgaan van beperkte rechten is het tenietgaan van het recht waaruit het beperkte recht is afgeleid. Als bijvoorbeeld een erfpachter op zijn recht van erfpacht een hypotheek heeft verleend, dan eindigt het hypotheekrecht met het einde van het recht van erfpacht. Een ander voorbeeld is dat het pandrecht op een vordering tenietgaat, indien de vordering wordt afgelost.

2. De tweede algemene wijze van tenietgaan van beperkte rechten is door tijdsverloop van de periode waarvoor het beperkte recht is gevestigd of vervulling van de ontbindende voorwaarde waaronder het is gevestigd. Een recht kan voor slechts een bepaalde tijd zijn verleend. In dat geval eindigt het recht van rechtswege. Het recht van vruchtgebruik kent als het ware een ontbindende voorwaarde uit de wet, namelijk dat het recht van vruchtgebruik eindigt bij de dood van degene aan wie het vruchtgebruik is verleend.

3. De derde algemene wijze van tenietgaan van beperkte rechten is door afstand. Afstand heeft veel overeenkomsten met overdracht. Daaruit volgt dat ook voor afstand voldaan moet zijn aan de vereisten van een titel, beschikkingsbevoegdheid en een formele handeling (art. 3:98). Wijziging van een beperkt recht kan neerkomen op afstand, namelijk als er slechts bevoegdheden van de gerechtigde worden ingeperkt. Wijziging kan ook neerkomen op vestiging als er uitbreiding van bevoegdheden plaatsvindt. Er kan ook sprake zijn van een mengvorm van beiden als bevoegdheden zowel worden beperkt als uitgebreid.

4. De vierde algemene wijze van tenietgaan van beperkte rechten is door opzegging. Het beëindigen van een beperkt recht door opzegging is alleen mogelijk als die bevoegdheid is overeengekomen of die bevoegdheid uit de wet voortvloeit. Voorbeelden van beperkte rechten waarbij die bevoegdheid uit de wet voortvloeit zijn het recht van erfpacht en het recht van opstal.

5. De vijfde algemene wijze van tenietgaan van beperkte rechten is door vermenging. Van vermenging is sprake als hoedanigheden van beperkt gerechtigden en hoofdgerechtigden in dezelfde persoon of personen worden verenigd. Een voorbeeld is de situatie waarin erfpachters hun recht van erfpacht kunnen afkopen. Zij kopen dan de volle eigendom van de zaak waarop hun recht rust. De hoofdgerechtigden kan aan de erfpachter echter niet meer verschaffen dan de eigendom bezwaard met het beperkte recht. Door overdracht van deze blote eigendom aan de erfpachter eindigt het beperkte recht door vermenging. Vermenging kan echter ook voorkomen bij erfopvolging, bijvoorbeeld als de beperkt gerechtigde de enige erfgenaam is van de overleden hoofdgerechtigden of omgekeerd. Vermenging is dan overigens alleen aan de orde als de gemeenschap wordt verdeeld, het hoofdrecht daarbij alleen aan de beperkt gerechtigde wordt toegekend en het hoofdrecht vervolgens aan hem wordt geleverd (art. 3:186).

Naast de bovenstaande algemene wijzen van tenietgaan van beperkte rechten, is het ook mogelijk dat beperkte rechten tenietgaan door verjaring of derden beschermende bepalingen. Voor het tenietgaan van beperkte rechten door verjaring moet zijn voldaan aan de volgende voorwaarden:

• In de eerste plaats is het vereist dat er een situatie is ontstaan die strijdig is met het beperkte recht. Een voorbeeld daarvan is de situatie dat de hoofdgerechtigden een deel van de in erfpacht gegeven grond in gebruik heeft genomen of het erf waarop een erfdienstbaarheid van overpak is gevestigd hermetisch afsluit.

• In de tweede plaats is het vereist dat de strijdige situatie zolang heeft geduurd dat de vordering tot opheffing van de toestand is verjaard. De duur van die termijn is in beginsel twintig jaar (art. 3:306). Die termijn begint te lopen op de dag volgende op die waarop de onmiddellijke opheffing van de strijdige toestand gevorderd kan worden.

Een voorbeeld van het tenietgaan van beperkte rechten door verjaring is de situatie dat een vruchtgebruiker van een fiets zich voordoet als eigenaar en die fiets aan een derde te goeder trouw verkoopt en levert. Die derde

12.2 Wat zijn erfdienstbaarheden?

Bij erfdienstbaarheid (ook wel servituut genoemd) gaat het om een last waarmee een erf (onroerende zaak) ten bate van een ander erf is bezwaard (art. 5:70). Die last kan inhouden dat het dienende erf verplicht is om op, boven of onder dat erf iets te dulden of niet te doen. Het dienende of lijdende erf wordt dus belast ten bate van het heersende erf. Bij een erfdienstbaarheid van een groot erf is het erf dat zijn water mag afvoeren het heersende erf en het erf dat het water van het buurerf ontvangt het dienende of lijdende erf. Het burenrecht bestrijkt gedeeltelijk het terrein van het recht van erfdienstbaarheid. In het burenrecht is de eigendom en in hoeverre dat recht zich uitstrekt geregeld, terwijl de erfdienstbaarheid een van het normale afwijkende toestand schept. Tegenwoordig is het niet meer vereist dat het dienende erf voldoet aan het zogenoemde nutsvereiste. Dat betekent dat het niet meer nodig is dat het dienende erf het nut van het heersende erf verhoogd. Wel is vereist dat degene ten behoeve van wie het recht wordt gevestigd dit als voordelig beschouwt, bijvoorbeeld omdat zijn persoonlijk genot erdoor wordt verhoogd. Een subjectief nut volstaat dus.

Tussen eigenaren van twee erven kan een recht van erfdienstbaarheid bestaan, maar er kan ook sprake zijn van een persoonlijk werkende verbintenis. Het verschil is dat een recht van erfdienstbaarheid ook werkt tegenover verkrijgers van de zaak onder bijzondere titel, terwijl een persoonlijk werkende verbintenis alleen werkt tussen partijen. Om persoonlijk werkende verbintenissen toch te laten werken tegenover verkrijgers onder bijzondere titel kunnen partijen een kettingbeding overeenkomen. Dit is onder andere toepasselijk als men afspraken wil maken ten aanzien van rechtshandelingen, zoals het verhuren van een zaak. Rechtshandelingen kunnen namelijk geen onderdeel zijn van het recht van erfdienstbaarheid. In dat geval zijn partijen genoodzaakt die verplicht vast te leggen in een persoonlijk werkende verbintenis.

Tegenwoordig kan men ook een kwalitatieve verplichting om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een registergoed in een notariële akte vastleggen en die vervolgens inschrijven in de openbare registers (art. 6:252). Die verplichting gaat dan over op iedere verkrijger van het registergoed.

Vereisten

De inhoud van de erfdienstbaarheid wordt bepaald door wat partijen in de akte van vestiging vastleggen (art. 5:73). Uit die akte moet ook de bedoeling van partijen worden afgeleid. Ter aanvulling kan men kijken naar de plaatselijke gewoonte of de wijze waarop de erfdienstbaarheid geruime tijd te goeder trouw en zonder tegenspraak is uitgeoefend. In het arrest WE Vastgoed/Henselmans oordeelde de Hoge Raad dat men ook rekening moet houden met de redelijkheid en billijkheid. Verder moet men de erfdienstbaarheid uitoefenen op de wijze die voor het dienende erf het minst bezwarend is (art. 5:74). Wat partijen daarbuiten nog overeenkomen kan hoogstens persoonlijk werking hebben tussen partijen. Als in de akte niet precies is aangegeven hoe een weg loopt, dan mag de eigenaar van het dienende erf de loop van die weg aanwijzen. Hij mag de loop van die weg ook verplaatsen, zelfs als de nieuwe route voor het heersende erf minder aantrekkelijk is. Als de loop van de weg wel nauwkeurig is omschreven in de akte, dan ligt het lastiger. In dat geval heeft de eigenaar van het dienende erf een verleggingsrecht op eigen kosten (art. 5:73 lid 2). Feitelijk wijzigt hij dan de erfdienstbaarheid. Ook in dit geval moet hij een alternatief kiezen, zodanig dat het genot van de eigenaar van het heersende erf niet afneemt. Een geringe vermindering is echter wel toegestaan.

Het verdelen van het heersende of dienende erf mag geen gevolgen hebben voor de erfdienstbaarheid. Daaruit volgt dat de kast blijft rusten op ieder gedeelte van het oorspronkelijk dienende erf. Verdeling van het heersende erf zal leiden tot een toename van het feitelijke gebruik. Bij het recht van overpak lopen bijvoorbeeld de bewoners van vier erven over het pad, terwijl dat voorheen alleen de bewoner van het ene erf was. In hoeverre die verzwaring de grenzen van de erfdienstbaarheid te buiten gaat zal met behulp van art. 5:73 moeten worden bepaald.

Tussen eigenaren van twee erven kan sprake zijn van een goederenrechtelijke erfdienstbaarheid, maar ook van een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding. In het tweede geval werkt die rechtsverhouding alleen tussen de betrokken partijen. Daarbij gaat het vooral om persoonlijke verplichtingen om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van een registergoed. Die verplichting kan men over laten gaan op verkrijgers of gebruikers van het registergoed door het vast te leggen in een notariële akte die wordt ingeschreven in de openbare registers. Op die manier wordt de persoonlijke verplichting ook een kwalitatieve verplichting voor iedere gebruiker van het registergoed (art. 6:252).

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging of verjaring (art. 5:72). Vestiging vindt plaats op dezelfde wijze als overdracht van het goed waarop het beperkte recht wordt gevestigd (art. 3:98 jo. 3:84). Dat wil zeggen middels een tussen partijen opgemaakte akte die wordt ingeschreven in de openbare registers (art. 3:98 jo. 3:89). In die akte moet overigens ook staan dat het gaat om een erfdienstbaarheid om verwarring met een kwalitatieve verplichting (art. 6:252) te voorkomen. De titel van de vestiging van het recht van erfdienstbaarheid komt meestal voort uit een obligatoire overeenkomst, vaak een koopovereenkomst. De eigenaar is beschikkingsbevoegd. Een mede-eigenaar is in beginsel niet bevoegd zonder medewerking van andere eigenaren (art. 3:170 lid 3).

Ten aanzien van het ontstaan van een recht van erfdienstbaarheid door verjaring is het volgende relevant. Hiervoor is bezit vereist van de erfdienstbaarheid gedurende een verjaringstermijn. Voor dit bezit is in ieder geval noodzakelijk dat men zich wil gedragen als rechthebbende tot een erfdienstbaarheid, dus dat men voor zichzelf een erfdienstbaarheid uitoefent. Dit wordt vooral uit de feitelijke situatie afgeleid (art. 3:107 en 3:108). Als iemand dagelijks over het erf van zijn buurman naar de bushalte loopt, dan is niet gelijk vast te stellen of diegene als bezitter van een erfdienstbaarheid, als gerechtigde tot een kwalitatieve verplichting of als persoonlijk gerechtigde handelt. In dat opzicht is ook niet duidelijk vast te stellen op welk moment de verjaringstermijn begint te lopen. Als er echter sprake is van een onrechtmatige toestand, dan is een en ander wel duidelijker vast te stellen. Als bijvoorbeeld iemand een boom plant binnen de door art. 5:42 bepaalde afstand tot het buur- erf, dan is dat voor iedereen zichtbaar en begint een verjaringstermijn te lopen op de dag na dat planten (art. 3:314). Een erfdienstbaarheid kan ook door verjaring ontstaan indien aan een van de vestigingsvereisten niet is voldaan. Als het bezit van de erfdienstbaarheid te goeder trouw is, dan geldt een verjaringstermijn van 10 jaar (art. 3:99). Voor het aannemen van een beroep op goede trouw is in ieder geval vereist dat de erfdienstbaarheid in de openbare registers is ingeschreven. Als het bezit van de erfdienstbaarheid niet te goeder trouw is, dan geldt een verjaringstermijn van 20 jaar (dus na verjaring van de vordering tot beëindiging van het bezit, art. 3:105 jo. 3:306). Een door verjaring ontstane erfdienstbaarheid kan worden ingeschreven in de openbare registers (art. 3:17 lid 1 onder i). Ook als de door verjaring ontstane erfdienstbaarheid niet is ingeschreven, dan kan het recht worden ingeroepen tegen latere verkrijgers van het dienende erf (art. 3:24 lid 2 onder e).

Bij onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat ongewijzigde instandhouding van de eigenaar van het dienende erf redelijkerwijs niet kan worden gevergd kan de rechter de erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen (art. 5:78). Ten aanzien van overeenkomsten en het recht van erfpacht vindt men vergelijkbare bepalingen (art. 6:258 en 5:97).

Veel problemen kan men voorzien en reeds bij het vaststellen van de inhoud van de erfdienstbaarheid ondervangen. Voor een beroep op wijziging van de erfdienstbaarheid is onder andere vereist dat de omstandigheden, waarop de eigenaar van het dienende erf zich beroept, onvoorzien waren. Dit is echter een subjectief criterium. Daaruit volgt bijvoorbeeld dat omstandigheden die objectief gezien voorzienbaar waren voor de betrokken partijen toch onvoorzienbaar waren. De rechter beoordeelt de onvoorzienbaarheid terughoudend, omdat zakelijke rechten een stabiel en zeker karakter moeten hebben.

Naast wijziging of opheffing wegens onvoorziene omstandigheden kan de rechter een erfdienstbaarheid na twintig jaar ook wijzigen of opheffen wegens strijd met het algemeen belang (art. 5:78 onder b). Ook in dat geval moet daartoe een vordering worden ingesteld door de eigenaar van het dienende erf. De achtergrond van deze bepaling is dat ontwikkelingen in het algemeen belang niet mogen worden belemmerd door het voortbestaan van erfdienstbaarheden die men anders zou moeten respecteren.

Opheffing is ook mogelijk als de uitoefening onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang bij de uitoefening meer heeft, terwijl niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijk belang daarbij zal terugkeren (art. 5:79).

Tenietgaan van beperkte rechten

Verder kan de erfdienstbaarheid teniet gaan op de algemene wijzen waarop ook de overige beperkte rechten teniet kunnen gaan (art. 3:80 lid 4 jo. 3:81 lid 2 en 3). Eén van de algemene wijzen van tenietgaan van beperkte rechten is door het tenietgaan van het recht waaruit het beperkte recht is afgeleid (art. 3:81 lid 2 onder a). Het recht van erfdienstbaarheid is afgeleid uit het eigendomsrecht van het dienende erf. Dat eigendomsrecht zal echter niet snel tenietgaan. Zelfs als het huis op dat erf afbrandt, dan blijft nog steeds de ondergrond als voorwerp van het eigendomsrecht over. Een andere algemene wijze van tenietgaan van beperkte rechten is door afstand van het recht van erfdienstbaarheid (art. 3:81 lid 2 onder c). Daarvoor is in beginsel vereist dat de eigenaar van het dienende erf zijn medewerking verleend. Verder kunnen beperkte rechten in het algemeen teniet gaan door vermenging (art. 81 lid 1 onder e). Ten aanzien van erfdienstbaarheid betekent dat dat de eigendom van heersend en dienend erf in één hand moeten komen. In bepaalde gevallen heeft vermenging slechts relatieve werking (art. 3:81 lid 3). In dat geval kan het tenietgaan van het beperkte recht niet worden ingeroepen tegenover beperkt gerechtigden van het heersende erf (de erfpachter of de hypotheekhouder). Dat geldt ook als de erfdienstbaarheid niet is bedongen door een eigenaar, maar door een beperkt gerechtigde (art. 5:84 lid 2). Het tenietgaan van een erfdienstbaarheid door vermenging heeft dus werking, maar bij beperkt gerechtigden is die werking slechts relatief. Verder kan de erfdienstbaarheid teniet gaan door verjaring, wanneer de vordering tot opheffing van een met het recht strijdige toestand is verjaard (art. 3:106). Als bijvoorbeeld de poort die toegang geeft van het ene erf tot het andere erf, dan zal de erfdienstbaarheid na verloop van de verjaringstermijn tenietgaan door verjaring. Daarbij is niet relevant wie de met het recht strijdige toestand heeft geschapen. Uit het woord 'toestand' blijkt dat het moet gaan om feitelijke handelingen en een voortdurende inbreuk. Uit de woorden 'voor zover' blijkt dat de strijdige toestand ook tot een gedeeltelijke tenietgaan kan leiden.

12.3 Wat wordt verstaan onder erfpacht?

Bij erfpacht gaat het om een recht van het volledige genot van een onroerende zaak van iemand anders te hebben en daarvan de vruchten te plukken (art. 5:85). Partijen mogen zelf de duur van het recht bepalen. De erfpachter kan het recht om niet verkrijgen of hij kan voor het recht een geldsom (periodiek of ineens) betalen. Deze tegenprestatie noemt men ook wel de canon. Het recht van erfpacht is het zwaarst drukkende genotsrecht op de onroerende zaak van een ander. Naar de inhoud is het recht van vruchtgebruik wel van ongeveer gelijk gewicht, maar dit eindigt bij de dood van de gerechtigde, terwijl erfpacht voor eeuwig kan worden gevestigd.

Inhoud erfpacht

De inhoud van de erfpacht wordt bepaald door de wet en de bij de vestiging overeengekomen erfpachtvoorwaarden. In de akte van vestiging kan men van de wettelijke regeling afwijken, behalve als het gaat om een dwingende wetsbepaling. Ook de aard van het recht van erfpacht brengt bepaalde beperkingen met zich mee. Om deel uit te kunnen maken van het recht en dus ook tegen volgende verkrijgers te kunnen werken moeten de bedingen in voldoende verband met de wettelijke omschrijving kunnen worden gebracht. Dat verband is er bijvoorbeeld wel bij een verplichting tot het betalen van zakelijke belastingen of tot het verdelgen van ratten op de in erfpacht uitgegeven zaak, maar niet bij een verplichting tot het verrichten van werkzaamheden bij de eigenaar thuis. Het is echter niet nodig dat alle bedongen verplichtingen vatbaar zijn voor overgang op verkrijgers onder bijzondere titel van het recht of voor overgang op een volgende eigenaar.

Erfpachtrechten worden in het algemeen niet verleend door particulieren, maar door institutionele erfpachtuitgevers (vaak overheidsinstanties, zoals gemeenten of Rijkswaterstaat). Deze instanties maken gebruik van standaard erfpachtvoorwaarden. Ook bij gebruik door de overheid zijn die voorwaarden van privaatrechtelijke aard. Zij kunnen worden beschouwd als algemene voorwaarden in de zin van Boek 6 BW (art. 6:216).

De erfpachter heeft hetzelfde genot van de zaak als de eigenaar (art. 5:89). In dat opzicht is hij niet te onderscheiden van de eigenaar. Hij mag de zaak volledig gebruiken en daarvan de vruchten trekken, hij heeft het genot van de erfdienstbaarheden en oefent het jacht- en visrecht uit. In de akte van vestiging kan zijn gebruik echter worden beperkt. Aan de erfpachter komen de vruchten en de voordelen van roerende aard toe, maar de eigenaar krijgt de voordelen van onroerende aard, zij het onder bezwaar van het recht van erfpacht. Voorbeelden van roerende aard zijn de gevonden schat of opgegraven delfstoffen. Een voorbeeld van onroerende aard is de aanwas van aan water gelegen land.

De erfpachter mag geen handelingen verrichten die strijdig zijn met de bestemming van de in erfpacht gegeven zaak (art. 5:89 lid 2). Hij mag bijvoorbeeld in erfpacht gegeven landbouwgrond niet tot bos maken en een in erfpacht gegeven woning niet verbouwen tot casino. Als de erfpachter in strijd handelt met de bestemming, dan is hij aan de eigenaar een schadevergoeding verschuldigd. Ook kan hem een verbod worden opgelegd of kan de eigenaar de erfpacht opzeggen (art. 5:87 lid 2).

Ontstaan en overgang

De erfpachter is verplicht de in erfpacht verkregen zaak op eigen kosten te onderhouden (art. 5:96). Daaronder vallen financiële lasten als verontreinigingsheffingen, belasting op onroerende zaken, maar ook lasten inzake de verplichting bij te dragen in de kosten van herstel van een gemeenschappelijk erfafscheiding als bedoeld in art. 5:49. Tot groot onderhoud is de erfpachter niet verplicht, behalve als die voortvloeien uit nalatigheid ten aanzien van kleine herstellingen. De erfpachter mag geen handelingen verrichten die in strijd zijn met de bestemming van de in erfpacht gegeven zaak, behalve als hij daarvoor toestemming heeft. Binnen de grenzen van de bestemming mag de erfpachter bebouwingen of beplantingen aanbrengen. Als de erfpachter handelt in strijd met de bestemming, dan is hij verplicht de schade te vergoeden of kan hem een verbod worden opgelegd (art. 5:87 lid 2).

De erfpachter kan dat recht om niet verkrijgen, tegen een financiële tegenprestatie (ook wel canon genoemd) of een tegenprestatie in een andere vorm dan geld (bijvoorbeeld een deel van de oogst). De canon kan niet uit iets anders bestaan dan uit geld; een tegenprestatie in een andere vorm dan geld is dus geen canon, maar een andere tegenprestatie. Een belangrijk verschil is dat het gedurende twee jaar niet voldoen van de canon reden is voor opzegging van de erfpacht, terwijl het gedurende twee jaar niet leveren van de tegenprestatie in een andere vorm dan geld eerst moet worden gekwalificeerd als een in ernstige mate tekortschietende nakoming van die verplichting (art. 5:87 lid 2). Een ander verschil is dat de wettelijke regeling inzake de canon alleen toepasselijk is ten aanzien van de canon en niet ten aanzien van andere tegenprestaties.

De erfpachter is vrij om over zijn recht te beschikken. Daaruit volgt dat de erfpachter zijn recht kan vervreemden, het kan bezwaren met een hypotheek of er een vruchtgebruik op kan vestigen. Hoewel men het recht van de erfpachter om te vervreemden verbintenisrechtelijk kan verbieden, leidt dat er niet toe dat de erfpachter in goederenrechtelijk opzicht beschikkingsonbevoegd wordt. Die beschikkingsbevoegdheid kan wel in goederenrechtelijk opzicht worden beperkt, bijvoorbeeld door in de akte van vestiging te bepalen dat overdracht niet kan plaatsvinden zonder toestemming van de eigenaar (art. 5:91). De erfpachter mag zijn recht van erfpacht opsplitsen in appartementsrechten, mits hij toestemming van de eigenaar of de kantonrechter heeft (art. 5:106 en 107). De eigenaar kan in de akte aan zijn toestemming voor overdracht, toebedelend of splitsing voorwaarden verbinden, bijvoorbeeld door een zekere duur of aard van het gebruik voor de erfpachter te eisen of door te bepalen dat hij de persoon aan wie het recht wordt vervreemd zelf mag aanwijzen. De eigenaar mag echter niet voor iedere situatie zonder opgave van redenen of op willekeurige gronden zijn toestemming aan vervreemding onthouden. Geeft hij zonder redelijke gronden geen toestemming, stelt hij onredelijke voorwaarden of laat hij zich over een verzoek om toestemming in het geheel niet uit, dan kan de erfpacht zich wenden tot de kantonrechter die een vervangende machtiging kan geven.

De erfpachter kan ook kwalitatieve verplichtingen aangaan, echter niet ten aanzien van de zaak, maar alleen ten aanzien van het recht van erfpacht. Hem behoort immers alleen een recht van erfpacht op de zaak toe; van de zaak zelf is hij slechts houder. Hieruit volgt dat een door de erfpachter aangegane kwalitatieve verplichting kan werken tegen volgende erfpachters, tegen personen aan wie het recht van erfpacht in vruchtgebruik wordt gegeven en ook wel tegen personen aan wie de zaak wordt verhuurd of verpacht.

Het recht van erfpacht ontstaat, conform de algemene regel voor het ontstaan van beperkte rechten, door vestiging of verjaring (art. 3:98). Voor vestiging is een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een vestigingshandeling vereist. Die vestigingshandeling bestaat uit een tussen partijen opgemaakte akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers (art. 3:98 jo. 3:84 en 3:89). In de praktijk zal erfpacht zelden door verjaring ontstaan. Hier zal wel nagenoeg altijd sprake zijn van een gebrek in de vestiging, dat door tijdsverloop wordt geheeld.

Wijziging en tenietgaan van de erfpacht

De erfpachter kan de erfpacht opzeggen middels een exploot met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar (art. 5:87 lid 1 en 5:88). De opzeggingsbevoegdheid van de erfpachter kan in de akte van vestiging worden beperkt of uitgesloten. Opzegging door de eigenaar ligt ingewikkelder. De bevoegdheid tot opzegging kan hem in de akte van vestiging worden toegekend. Die bevoegdheid mag echter geen betrekking hebben op het tekortschieten van de erfpachter in de nakoming van zijn verplichtingen, omdat de wet voor die gevallen een aparte regeling kent (art. 5:87 lid 2 en 3). De regeling inzake opzegging door de eigenaar in geval van het tekortschieten van de erfpachter geldt ook indien partijen niets hebben bepaald over opzegging en zet een ten nadele van de erfpachter strekkende andersluidende regeling opzij. Men kan wel ten voordele van de erfpachter afwijken. Men mag ook bepalen dat tekortschieten in het geheel geen reden is voor opzegging. De opzeggingsbevoegdheid in geval van het tekortschieten, kan slechts worden gehanteerd in twee gevallen, namelijk als de erfpachter gedurende twee achtereenvolgende jaren in verzuim is de canon te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van andere verplichtingen. Voor opzegging wegens achterstallige canonbetaling moet de pachter in verzuim zijn. In het algemeen zal voor het intreden van dit verzuim geen ingebrekestelling vereist zijn, omdat een tijdstip voor betaling van de canon is afgesproken (art. 6:83 onder a). Voor andere verplichtingen moet sprake zijn van een ernstige tekortkoming. Voorbeelden daarvan zijn het geven van een wezenlijk andere bestemming aan de zaak dan in de akte is toegestaan, het grovelijk verwaarlozen van de zaak en het ernstig beschadigen daarvan. Bij opzegging wegens het tekortschieten van de erfpachter is de eigenaar niet gebonden aan de opzeggingstermijn van een jaar. De termijn is hier veel korter, namelijk minimaal een maand (art. 5:88 lid 1). Omdat derden met een recht op het erfpacht van de opzegging niet op de hoogte zullen zijn, is betekening voorgeschreven aan degenen die als beperkt gerechtigden of beslagleggers op de erfpacht staan ingeschreven (art. 5:87 lid 2). Als de eigenaar nalaat te betekenen aan genoemde derden, dan is de opzegging nietig.

Het recht van erfpacht kan door de rechter worden gewijzigd of opgeheven wegens onvoorziene omstandigheden die zodanig zijn dat ongewijzigde instandhouding redelijkerwijs niet kan worden gevergd (art. 5:97). Zowel de erfpachter als de eigenaar kunnen deze voorziening inroepen. Net als bij art. 5:78 onder à moeten ook hier de omstandigheden onvoorzien zijn en brengt ook hier de maatstaf van redelijkheid en billijkheid mee dat een beroep op het artikel niet snel zal worden gehonoreerd in verband met de door partijen beoogde stabiliteit van hun verhouding. Daaruit volgt bijvoorbeeld dat een verhoging van de canon met een beroep op onvoorziene omstandigheden is uitgesloten. Net als bij het recht van erfdienstbaarheid kan de rechter voorwaarden verbinden aan de toewijzing van de vordering.

Het recht van erfpacht gaat verder teniet op dezelfde algemene wijzen als andere beperkte rechten teniet gaan (art. 3:80 lid 4 jo. 3:81 lid 2 en 3).

12.4 Wat staat er in het recht van opstal?

Bij het recht van opstal gaat het om het recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen (art. 5:101). De opstaller is dus bijvoorbeeld eigenaar van het huis dat zich bevindt op de grond waarop hij het recht van opstal heeft, terwijl die grond van een ander is. Zonder het recht van opstal zou het huis eigendom zijn van de eigenaar van de grond (art. 5:20 onder e en f). De opstaller heeft ten aanzien van de grond alleen die bevoegdheden die voor het volle genot van zijn recht van opstal nodig zijn (art. 5:103). De bevoegdheden van de opstaller kunnen in de akte van vestiging worden beperkt of uitgebreid (art. 5:102).

Het recht van opstal is te vergelijken met het recht van erfpacht. Ook hier kan het zakelijke recht een zo zware last op de eigendom leggen, dat deze bijna wordt gereduceerd tot een bevoegdheid om jaarlijks een bepaalde geldsom te ontvangen.

Inhoud van het opstalrecht

Met behulp van het recht van opstal komt men tot een juridische scheiding van de ondergrond en hetgeen erop is verbouwd of gebouwd. In beginsel heeft het recht van opstal dus geen betrekking op de ondergrond, behalve voor zover het nodig is om van de ondergrond gebruik te maken om het genot van het recht van opstal uit te kunnen oefenen. Daaruit volgt dat de opstaller ten aanzien van de grond alleen die bevoegdheden heeft die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn (art. 5:103). Verdergaande bevoegdheden heeft de opstaller alleen voor zover die zijn overeengekomen (in de akte), mits het gerechtvaardigd is die bevoegdheden als onderdeel van het recht van opstal te behandelen. Als die bevoegdheden in dat opzicht niet gerechtvaardigd zijn, dan werken die bevoegdheden tegenover derden alleen tegenover als afzonderlijk gebruiksrecht.

Het recht van opstal komt voor als zelfstandig recht, maar ook als afhankelijk recht. In het laatste geval volgt het recht van opstal het lot van het hoofdrecht en kan het niet zelfstandig worden overgedragen (art. 3:7 en 3:82). Als zelfstandig recht kan het recht van opstal wel worden overgedragen.

Tot de bevoegdheden van de opstaller behoort in ieder geval het recht de zaak te gebruiken voor zover dat nodig is voor de volledige uitoefening van zijn recht (art. 5:103). Die bevoegdheid kan in de akte worden beperkt en uitgebreid. Het recht van opstal kan met het oog op een concrete situatie zijn verleend (zoals het bouwen van een huis), maar ook in een meer abstracte zin (zoals eigendom van alle aan te brengen werken op een stuk grond). Anders dan de erfpachter heeft de opstaller naar de aard van zijn (eigendoms)recht al de bevoegdheid tot tussentijdse afbraak van de opstal, door wie ook gebouwd of aangebracht en onafhankelijk van de vraag of dit verplicht dan wel onverplicht is geschied (art. 5:102). Het wegnemen van gebouwen, werken en beplantingen aan het einde van het opstalrecht heeft echter andere gevolgen. In tegenstelling tot het recht van erfpacht (waar de eigenaar van de grond ook eigenaar blijft van de opstal) betekent het einde van het recht van opstal ook het einde van de daardoor geschapen afwijkende zakenrechtelijke situatie. Dat betekent dat de eigendom van gebouwen, werken en beplantingen van rechtswege terugvalt op de eigenaar van de grond. De eigenaar van de grond herkrijgt dus bij het einde van het recht van opstal de eigendom.

Het recht van opstal ontstaat, conform de algemene regel voor het ontstaan van beperkte rechten, door vestiging of verjaring (art. 3:98). Het recht van opstal gaat teniet op dezelfde wijzen als andere beperkte rechten teniet gaan (art. 3:80 lid 4 jo. 3:81 lid 2 en 3).

12.5 Wat is het recht van vruchtgebruik?

Bij het recht van vruchtgebruik gaat het om het recht om goederen van een ander te gebruiken en van de vruchten daarvan te genieten (art. 3:201). Partijen bepalen bij de vestiging wat zij precies verstaan onder het recht van vruchtgebruik (art. 3:207). Verder is de inhoud van het recht afhankelijk van de aard van de goederen en de plaatselijke gewoonten.

Het recht van vruchtgebruik ontstaat, conform de algemene regel voor het ontstaan van beperkte rechten, door vestiging of verjaring (art. 3:98 jo. 3:202). Voor vestiging is een geldige titel, beschikkingsbevoegdheid en een vestigingshandeling vereist (3:84). Die vestigingshandeling is afhankelijk van het object van het recht van vruchtgebruik. Bij onroerende zaken moet een akte van vestiging worden opgemaakt die in de openbare registers moet worden ingeschreven. Bij roerende zaken is bezitsverschaffing van de zaak nodig.

Maatschappelijke functie

De vruchtgebruiker is verplicht de zorg van een goed vruchtgebruiker in acht te nemen (art. 3:207 lid 3). De vruchtgebruiker is verder verplicht aan het begin van zijn recht een beschrijving van de goederen op te maken (art. 3:205). Als de hoofdgerechtigde niet aanwezig is bij het opmaken van de beschrijving, dan moet daarbij in ieder geval een notaris aanwezig zijn. Gedurende de looptijd van het vruchtgebruik moet de vruchtgebruiker de hoofdgerechtigde op de hoogte houden van mutaties in het voorwerp van het recht. De vruchtgebruiker is daarnaast verplicht bij het begin van zijn recht zekerheid te stellen voor de nakoming van zijn verplichtingen tegenover de hoofdgerechtigde(art. 3:206). Ook moet de vruchtgebruiker het voorwerp van zijn recht verzekeren tegen gevaren waartegen men zich gebruikelijk verzekert (art. 3:209 lid 1). De vruchtgebruiker mag de bestemming van de zaken waarop het vruchtgebruik betrekking heeft niet veranderen(art. 3:208 lid 1).

Als de vruchtgebruiker zijn verplichtingen niet nakomt, dan kan de rechter het vruchtgebruik onder bewind stellen of het beheer toekennen aan de hoofdgerechtigde (art. 3:221). Deze sancties kunnen ook worden ingeroepen wegens tekortkomingen uit het verleden, zelfs als daarvoor inmiddels een schadevergoeding is toegekend.

Het recht van vruchtgebruik gaat teniet op dezelfde wijzen als andere beperkte rechten teniet gaan (art. 3:80 lid 4 jo. 3:81 lid 2 en 3).

In de praktijk komt men een specifieke vorm van het recht van vruchtgebruik tegen, namelijk het recht van gebruik en bewoning (art. 3:226). De regels van het recht van vruchtgebruik zijn ook toepasselijk op het recht van gebruik en bewoning. Het recht van gebruik en bewoning kan men niet vervreemden of bezwaren (art. 3:226).

Stampvragen

1. Hoe ontstaan beperkte rechten? En hoe gaan deze teniet?
2. Wat is het verschil tussen zekerheidsrechten en genotsrechten?
3. Noem de beperkte rechten op, met elk de kenmerken.

Wat zijn de regels voor appartementsrechten? - Chapter 13

Definitie

Bij het recht van appartement gaat het om het recht om een bepaald gedeelte van een gebouw bij uitsluiting van anderen te gebruiken (art. 5:106). De gedeelten moeten geschikt zijn om afzonderlijk te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4). Het object van het recht van appartement is dus een gedeelte van (het eigendomsrecht van) een gebouw of stuk grond. Daarnaast kunnen ook het recht van erfpacht of opstal het object van splitsing zijn. Door splitsing ontstaan gelijke delen die als zelfstandig registergoed kunnen worden overgedragen, behalve als het splitsingsreglement ander bepaalt (art. 5:113 lid 1). Meestal gaat het om woonruimte, maar het kan ook om winkel-, kantoor- of garageruimten gaan.

Splitising

De splitsing van het eigendomsrecht in appartementsrechten is niet hetzelfde als de vestiging van een beperkt recht of de overdracht van een goed. Bij splitsing wordt het eigendomsrecht getransformeerd in een aantal appartementsrechten. Die transformatie is geen overdracht in de zin van art. 3:84. Daarom is voor die transformatie geen titel vereist. Het door de splitsing (transformatie) ontstane appartementsrecht kan men vervolgens wél overdragen in de zin van art. 3:84 (waarvoor dan wel geldige titel is vereist).

Bevoegd tot die splitsing zijn de eigenaar, erfpachter en opstaller (art. 5:106). Als de erfpachter of opstaller tot splitsing wil overgaan, dan heeft hij toestemming nodig van de eigenaar. De eigenaar mag de toestemming alleen weigeren als er een redelijke grond is. Als de toestemming zonder redelijke grond is geweigerd, dan kan de rechter een machtiging tot splitsing geven (art. 5:106 lid 7). Sommige gebouwen zijn door de gemeente aangewezen als een speciale categorie. Bij die gebouwen is ook een splitsingsvergunning vereist.

Splitsing vindt plaats middels een notariële akte, gevolgd door een inschrijving daarvan in de openbare registers (art. 5:109). In de akte moet een reglement worden opgenomen waarin onder andere regelingen over de exploitatie, verzekeringen en het gebruik van privégedeelten zijn opgenomen (art. 5:112).

Ondanks de onbevoegdheid van degene die de splitsing heeft verricht is de splitsing toch geldig, indien zij is gevolgd door een geldige overdracht van een appartementsrecht of vestiging van een beperkt recht daarop (art. 5:110). Ook als een appartementsrecht door verjaring is verkregen, dan wordt de splitsing als geldig aangemerkt.

Indien op het in de splitsing betrokken gebouw of een gedeelte van dat gebouw een hypotheek rust, dan rust die hypotheek na de splitsing op alle appartementsrechten voor de hele schuld (art. 5:114 lid 1). Dat komt door dat de ondeelbaarheid van het recht van hypotheek (art. 3:230).

Door de inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers ontstaat ook de Vereniging van Eigenaars (art. 5:124 lid 1), zelfs als alle appartementsrechten zich in één hand bevinden. De VvE is een vereniging en daardoor rechtspersoon in de zin van Boek 2 BW. Elke appartementseigenaar is van rechtswege lid van en stemgerechtigd in de VvE. De taak van de VvE is het voeren van het beheer over de gemeenschap, behalve de gedeelten die afzonderlijk (door de appartementseigenaren) worden gebruikt (art. 5:126). Het bestuur van de VvE is ook verplicht een reservefonds aan te houden voor onverwachte reparaties.

Indien de appartementseigenaren de splitsingsakte willen wijzigen, dan is in beginsel medewerking van alle appartementseigenaren vereist (art. 5:139). Wijziging van de splitsingsakte vindt plaats middels een notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. Ook voor opheffing van de splitsingsakte is in beginsel medewerking van alle appartementseigenaren vereist. Opheffing vindt ook plaats middels een notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers. De splitsing wordt automatisch opgeheven als een gesplitst recht van erfpacht of opstal definitief is geëindigd of de stukken grond worden onteigend.

Stampvragen

1. Wat houdt splitsing in?
2. Wat zijn de gevolgen van splitsing?

Hoe is het verhaalsrecht en voorrang geregeld? - Chapter 14

14.1 Hoe zien verhaalsrechten en voorrang er in het algemeen uit?

Als een schuldenaar een vordering niet voldoet, dan kan de schuldeiser die vordering verhalen op alle goederen van de schuldeiser (art. 3:276). Dit verhaalsrecht kenmerkt zich door de volgende aspecten:

• De schuldeiser heeft een verhaalsrecht op grond waarvan hij de goederen van de schuldenaar kan uitwinnen.

• Alle goederen van de schuldenaar zijn uitwinbaar.

• De schuldeiser is vrij in de keuze van het goed dat hij wil uitwinnen, behalve als bij wet of overeenkomst anders is bepaald.

• Goederen zijn slechts uitwinbaar voor zover ze tot het vermogen van de schuldenaar behoren.

• Iedere schuldeiser mag goederen van de schuldenaar uitwinnen.

Als meerdere schuldeisers verhaal zoeken op dezelfde goederen terwijl de opbrengst onvoldoende is om alle schuldeisers te voldoen, dan hebben de schuldeisers onderling een gelijk recht op voldoening uit de opbrengst naar evenredigheid van hun vordering (art. 3:227 lid 1). Deze onderlinge gelijkheid van schuldeisers noemt men paritas creditorum. De hoofdregel van paritas creditorum geldt niet als de wet een andere regel van voorrangsrecht voorschrijft. De wet kent een gesloten systeem van voorrechten, namelijk pand, hypotheek, voorrechten of andere in de wet aangegeven gronden (art. 3:278 lid 1).

14.2 Welke algemene bepalingen voor pand- en hypotheekrecht zijn er?

De belangrijkste uitzondering op de hoofdregel van paritas creditorum zijn dus pand en hypotheek (art. 3:227 e.v.). Pand en hypotheek zijn bijzondere verhaalsrechten in de vorm van beperkte rechten. De bedoeling van pand en hypotheek is om met voorrang boven andere schuldeisers een vordering te verhalen. Als het recht is gevestigd op een ander goed, dan noemt men dat pand. Als het recht is gevestigd op een registergoed, dan noemt men dat hypotheek.

Zekerheid bij vorderingen

Pand- en hypotheekhouders hebben het recht van parate executie (3:248 en 3:268). Dat betekent dat ze bij verzuim van de schuldenaar over mogen gaan tot executoriale verkoop van het goed, zonder dat ze een executoriale titel nodig hebben of executoriaal beslag hoeven te leggen.

Bij vestiging van pand of hypotheek hoeft nog niet vast te staan hoe groot de vordering precies is. Vereist is wel dat de vordering voldoende bepaalbaar is (3:231 lid 2). Ten aanzien van hypotheek moet in de akte ook staan wat het maximumbedrag van de vordering is en aan de hand van welke feiten de vordering kan worden bepaald (art. 3:260). Pand en hypotheek kunnen ook worden gevestigd ten behoeve van een toekomstige vordering (art. 3:231).

Pand- en hypotheekhouders mogen niet bedingen dat ze zich het verbonden goed mogen toe-eigenen (art. 3:235). Doen ze dit wel, dan is dit nietig.

14.3 Op welke manier kan pandrecht op roerende zaken gevestigd worden?

Pandrecht op roerende zaken kan op twee manieren worden gevestigd, namelijk door middel van een vuistpandrecht (waarbij de zaak uit de macht van de pandgever wordt gebracht, art. 3:236 lid 1) en door middel van een stil pandrecht (waarbij de zaak in de macht van de pandgever blijft, art. 3:237).

Vestigingseisen

Voor vestiging van pandrecht is een vestigingshandeling krachtens een geldige titel door een beschikkingsbevoegde vereist (art. 3:98 jo. 3:84). Vestiging van vuistpandrecht vindt plaats door de zaak in de macht van de pandhouder of een derde te brengen. Vestiging van stil pandrecht vindt plaats middels een authentieke of geregistreerde onderhandse akte. Bij stil pandrecht bepaalt het tijdstip van de authentieke akte of de registratie van de onderhandse akte het moment waarop het pandrecht is gevestigd.

Als de pandgever beschikkingsonbevoegd is, dan kan de pandhouder zich beroepen op derdenbescherming mits hij te goeder trouw is op het moment dat de zaak in zijn macht of die van een derde komt (art. 3:238). Hieruit volgt dat de stille pandhouder zich pas kan beroepen op derdenbescherming, nadat de zaak in zijn macht is gekomen en hij op dat moment te goeder trouw is.

Net als levering bij voorbaat is het ook mogelijk om een pandrecht bij voorbaat te vestigen (art. 3:98 jo. 3:97). Vestiging bij voorbaat van een vuistpandrecht is echter lastig, omdat daarvoor de zaak in de macht van de pandhouder of een derde moet worden gebracht (terwijl de pandgever die zaak nog niet in eigendom heeft). Vestiging bij voorbaat van een stil pandrecht is eenvoudiger, omdat daarvoor alleen een authentieke of geregistreerde onderhandse akte is vereist. Door vestiging bij voorbaat komt overigens nog geen pandrecht tot stand. Het pandrecht komt tot stand, nadat de pandgever beschikkingsbevoegd is geworden doordat hij eerst zelf eigenaar is geworden van de zaak.

Bescherming tegen beschikkingsonbevoegde

Een pandgever die op een aan hem toebehorende zaak een pandrecht heeft gevestigd, kan nog steeds als eigenaar beschikken over die zaak. Op grond van het nemo plus-beginsel kan hij dat echter slechts doen onder bezwaar van het pandrecht. Daaruit volgt bijvoorbeeld dat hij ook een tweede pandrecht kan vestigen. Op grond van de prior tempore-regel gaat het eerder gevestigde pandrecht wel voor het later gevestigde pandrecht. Daarbij gaat het om de dag waarop de vestigingshandeling is voltooid. Bij vestiging middels een onderhandse akte (bij stil pandrecht) is dat dus de datum van registratie van de onderhandse akte.

Als de pandgever (schuldenaar) verzuimt de verbintenis na te komen, dan heeft de pandhouder (schuldeiser) het recht van parate executie (art. 3:248 lid 1). Dat betekent dat de pandhouder de zaak executoriaal mag verkopen, zonder dat hij een executoriale titel hoeft te hebben of executoriaal beslag hoeft te leggen. De stille pandhouder die de zaak nog niet in zijn macht heeft, heeft recht op afgifte van de zaak door de pandgever (art. 3:237 lid 3).

Executoriale verkoop dient openbaar te geschieden op gebruikelijke voorwaarden en naar plaatselijke gewoonten (art. 3:250 lid 1). In de praktijk geschiedt de verkoop ten overstaan van een deurwaarder. De pandhouder mag meebieden (art. 3:250 lid 3). In sommige gevallen brengt de verkoop van een zaak via executoriale verkoop minder op dan bij onderhand verkoop van die zaak. In die gevallen is het mogelijk de zaak op andere wijze executoriaal te verkopen, mits partijen dat overeenkomen nadat de pandhouder tot executie bevoegd is (art. 3:251 lid 2). Het is ook mogelijk om verhypothekeerde en verpande zaken gezamenlijk te executeren conform de voor hypotheek geldende regels, mits er een zekere band bestaat tussen het verhypothekeerde en de verpande zaken (art. 3:254). Dit noemt men ook wel het hulpzakenbeding.

Na de executie moeten eerst de executiekosten op de opbrengst in mindering worden gebracht (art. 3:253). Wat daarna overblijft noemt men de netto-opbrengst. Als alleen de pandhouder tot executie is overgegaan, dan heeft hij recht op de hoofdsom van zijn vordering. Het restant moet hij aan de pandgever uitkeren. Als er meerdere pandhouders of andere belanghebbenden zijn, dan heeft de pandhouder slechts recht op de hoofdsom van zijn vordering voor zover dat in overeenstemming is met zijn rang ten opzichte van andere belanghebbenden.

Een pandrecht dat is gevestigd, nadat op die zaak al beslag is gelegd, kan niet worden tegengeworpen aan de beslaglegger (art. 453a lid 1 Rv). Daaruit volgt dat de beslaglegger geen rekening hoeft te houden met een daarna gevestigd pandrecht. Nadat de beslaglegger overgaat tot executie vervalt het pandrecht.

Nadat een schuldenaar in staat van faillissement is verklaard, kan hij geen pandrecht meer vestigen. Als het pandrecht is gevestigd voordat de pandgever in staat van faillissement is verklaard, dan kan de pandhouder zijn pandrecht uitoefenen alsof er geen faillissement is (art. 57 lid 1 Fw). In tegenstelling tot gewone schuldeisers hoeft de pandhouder dus niet in het faillissement op te komen. In dit opzicht noemt men de pandhouder ook wel separatist.

14.4 Hoe kan pandrecht op vorderingen op naam geregeld worden?

Pandrecht op vorderingen op naam kan op twee manieren, namelijk openbaar pandrecht (waarbij mededeling aan de schuldenaar is vereist, art. 3:236 lid 2 jo. 3:94) en stil pandrecht (waarbij mededing achterwege kan blijven, art. 3:239 lid 1).

Vestigingsvereisten

Voor vestiging van pandrecht is een vestigingshandeling krachtens een geldige titel door een beschikkingsbevoegde vereist (art. 3:98 jo. 3:84). Vestiging van openbaar pandrecht vindt plaats middels het maken van een daartoe bestemde akte en mededeling daarvan aan de schuldenaar. Vestiging van een stil pandrecht vindt plaats middels een authentieke of geregistreerde onderhandse akte. Bij stil pandrecht bepaalt het tijdstip van de authentieke akte of de registratie van de onderhandse akte het moment waarop het pandrecht is gevestigd.

Als de pandgever beschikkingsonbevoegd is, dan kan de pandhouder zich beroepen op derdenbescherming mits hij te goeder trouw is op het moment van de mededeling (art. 3:239 lid 4). Hieruit volgt dat de stille pandhouder zich pas kan beroepen op derdenbescherming, nadat de mededeling heeft plaatsgevonden en hij op dat moment te goeder trouw is. Zowel bij openbaar pandrecht als bij stil pandrecht moet de beschikkingsonbevoegdheid van de pandgever het gevolg zijn van ongeldigheid van een vroegere overdracht, die niet is veroorzaakt door de onbevoegdheid van de toenmalige vervreemder (art. 3:88).

Net als levering bij voorbaat is het ook mogelijk om een pandrecht bij voorbaat te vestigen (art. 3:98 jo. 3:97). Vestiging bij voorbaat van een openbaar pandrecht is echter lastig, omdat daarvoor mededeling aan de derde moet worden gedaan (terwijl die derde nog niet bekend is). Vestiging bij voorbaat van een stil pandrecht is mogelijk, mits de vorderingen op het tijdstip van de vestiging bestaan of uit de bestaande rechtsverhouding rechtstreeks zullen worden verkregen. Door vestiging bij voorbaat komt overigens nog geen pandrecht tot stand. Het pandrecht komt tot stand, nadat de pandgever beschikkingsbevoegd is geworden doordat hij eerst zelf de vordering heeft verkregen.

Een pandgever die op een vordering op naam een pandrecht heeft gevestigd kan nog steeds als rechthebbende beschikken over die vordering. Op grond van het nemo plus-beginsel kan hij dat echter slechts doen onder bezwaar van het pandrecht. Daaruit volgt bijvoorbeeld dat hij ook een tweede pandrecht kan vestigen. Op grond van de prior tempore-regel gaat het eerder gevestigde pandrecht wel voor het later gevestigde pandrecht. Daarbij gaat het om de dag waarop de vestigingshandeling is voltooid. Bij vestiging middels een onderhandse akte (bij stil pandrecht) is dat dus de datum van registratie van de onderhandse akte.

Als de schuldenaar in verzuim is, dan kan iedere pandhouder de vordering (onder gelijktijdige uitsluiting van de pandgever) innen bij de schuldenaar (art. 3:246 lid 1). Zolang aan de schuldenaar niet is medegedeeld dat die aan de pandhouder moet betalen, blijft de pandgever inningsbevoegd. Hieruit volgt dat bij stil pandrecht de pandgever inningsbevoegd blijft. De pandhouder kan zichzelf inningsbevoegd maken door mededeling aan de schuldenaar, behalve als de schuldenaar al aan de pandgever heeft betaald.

Een pandrecht dat is gevestigd nadat beslag is gelegd, kan niet worden tegengeworpen aan de beslaglegger (art. 453a lid 1 Rv). Daaruit volgt dat de beslaglegger geen rekening hoeft te houden met een daarna gevestigd pandrecht. Een pandrecht dat is gevestigd nadat beslag is gelegd, is wel van belang voor de beslaglegger. Als van de verpanding mededeling heeft plaatsgevonden, dan is uitsluitend de pandhouder (en dus niet de pandgever) bevoegd tot inning van de vordering (art. 3:246 lid 1). Zolang van de verpanding geen mededeling heeft plaatsgevonden, is de stille pandgever bevoegd tot inning.

Nadat een schuldenaar in staat van faillissement is verklaard, kan er geen pandrecht meer worden gevestigd. Als het pandrecht is gevestigd voordat de pandgever in staat van faillissement is verklaard, dan kan de pandhouder zijn pandrecht uitoefenen alsof er geen faillissement is (art. 57 lid 1 Fw). In tegenstelling tot gewone schuldeisers hoeft de pandhouder dus niet in het faillissement op te komen. In dit opzicht noemt men de pandhouder ook wel separatist. Als van de verpanding mededeling heeft plaatsgevonden, dan is uitsluitend de pandhouder (en dus niet de pandgever) bevoegd tot inning van de vordering (art. 3:246 lid 1). Zolang van de verpanding geen mededeling heeft plaatsgevonden, is stille pandgever bevoegd tot inning. Door het faillissement wordt de bevoegdheid tot inning ten behoeve van de boedel uitgeoefend door de curator.

14.5 Waar is het hypotheek voor bedoeld?

Net als het pandrecht is het hypotheekrecht bedoeld om met voorrang boven anderen een vordering te verhalen. Het belangrijkste verschil is dat het hypotheekrecht wordt gevestigd op registergoederen, terwijl het pandrecht juist op andere goederen wordt gevestigd.

Voor vestiging van pandrecht is vestigingshandeling krachtens een geldige titel door een beschikkingsbevoegde vereist (art. 3:236/237 jo. 3:84). Vestiging van hypotheekrecht vindt plaats middels het maken van een daartoe bestemde tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers (art. 3:260). Pas door inschrijving is de vestigingshandeling voltooid. Als tijdstip van inschrijving geldt het tijdstip van aanbieding (art. 3:19 lid 2).

Het is niet mogelijk om het hypotheekrecht bij voorbaat te vestigen (art. 3:97 lid 1). Een hypotheekgever die op een registergoed een hypotheekrecht heeft gevestigd kan nog steeds als rechthebbende beschikken over dat registergoed. Daaruit volgt dat hij ook een tweede hypotheekrecht of een ander beperkt recht kan vestigen op dat registergoed. Op grond van het nemo plus-beginsel kan hij dat echter slechts doen onder bezwaar van het hypotheekrecht. Op grond van de prior tempore-regel gaat het eerder gevestigde hypotheekrecht wel voor het later gevestigde hypotheekrecht of ander gevestigde beperkte recht. Daarbij gaat het om de dag waarop de vestigingshandeling is voltooid. Bij registergoederen gaat het dus om het tijdstip waarop de notariële akte wordt aangeboden voor inschrijving in de openbare registers of het tijdstip waarop de notariële akten zijn opgemaakt (art. 3:19 lid 2 jo. 3:21).

De hypotheekgever mag veranderingen aan het registergoed wegnemen, mits hij het in de oude toestand terugbrengt of zekerheid stelt voor waardevermindering (art. 3:266). Dit noemt men ook wel het wegnemingsrecht of ius tollendi.

Het komt voor dat het registergoed waarop hypotheekrecht is gevestigd zo nauw is verbonden met roerende zaken waarop pandrecht is gevestigd dat gezamenlijke verkoop een hogere opbrengst dan verkoop van de afzonderlijke zaken volgens de eigen regels. Daarom kan men het hypotheekrecht en pandrecht koppelen, in die zin dat de verhypothekeerde en verpande goederen gezamenlijk worden gekocht conform de voor hypotheekrecht geldende regels (art. 3:254). Dit noemt men ook wel het hulpzakenbeding.

In beginsel is de hypotheekgever ook na vestiging van het hypotheekrecht bevoegd om huurovereenkomsten te sluiten. In de praktijk bedingen hypotheekhouder dat na de vestiging van het hypotheekrecht gesloten huurovereenkomsten geen werking hebben tegenover de hypotheekhouder (art. 3:264). Daardoor kan de hypotheekhouder het registergoed vrij van huur executeren. Dit noemt men ook wel het huurbeding. Dit beding werkt niet tegenover de huurder die al voor de vestiging van het hypotheekrecht een huurovereenkomst had gesloten.

De hypotheekhouder kan in de notariële akte bedingen dat hij bevoegd is het registergoed in beheer te nemen, als de hypotheekgever in ernstige mate tekortschiet in zijn verplichtingen als hypotheekgever (art. 3:267). Dit noemt men ook wel het beheersbeding. De hypotheekhouder kan ook bedingen dat hij bevoegd is het registergoed onder zich te nemen, als dat met het oog op de executie vereist is (art. 3:267). Dit noemt men ook wel het ontruimingsbeding.

Als de hypotheekgever (schuldenaar) verzuimt de verbintenis na te komen, dan heeft iedere hypotheekhouder (schuldeiser) het recht van parate executie (art. 3:268). Dat betekent dat de hypotheekhouder de zaak executoriaal mag verkopen zonder dat hij een executoriale titel hoeft te hebben of executoriaal beslag hoeft te leggen.

Executoriale verkoop dient in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te geschieden (art. 3:268 lid 1). Op verzoek van de hypotheekgever of -houder kan de executoriale verkoop ook geschieden middels een aan de voorzieningenrechter ter goedkeuring voorgelegde overeenkomst (art. 3:268 lid 2). De door de voorzieningenrechter goedgekeurde onderhandse verkoop geldt dan als executoriale verkoop.

Door levering als gevolg van een executoriale verkoop en voldoening van de koopprijs vervallen van rechtswege alle op het registergoed rustende hypotheekrechten (art. 3:273 lid 1). Dit noemt men zuivering. Het recht van hypotheekhouders die niet tot executie zijn over zijn gegaan gaat op in hun bevoegdheid om conform hun rang mee te delen in de executieopbrengst van het goed.

Na de executie moeten eerst de executiekosten op de opbrengst in mindering worden gebracht (art. 3:270). Wat daarna overblijft noemt men de netto-opbrengst. Als alleen de hypotheekhouder tot executie is overgegaan, dan heeft hij recht op de hoofdsom van zijn vordering (art. 3:270 lid 2). Het restant moet de notaris aan de hypotheekgever uitkeren. Als er ook andere belanghebbenden zijn, dan moet de notaris eerst een rangregeling vaststellen (art. 3:271).

14.6 Welke voorrechten worden er gegeven bij meerdere schuldeisers?

Voorrechten geven voorrang bij de verdeling van de netto-opbrengst als er meerdere schuldeisers zijn (art. 3:278). Er bestaan algemene voorrechten (die voorrang geven bij de opbrengst van alle goederen, art. 2:388 e.v.) en bijzondere voorrechten (die voorrang geven bij de opbrengst van een bepaald goed, art. 2:383 e.v.). Voorbeelden van algemene voorrechten zijn voorrechten ter zake van de kosten van faillissementsaanvraag, lijkbezorging, pensioenvorderingen en vorderingen uit arbeidscontract. Voorbeelden van bijzondere voorrechten zijn voorrechten ter zake van kosten tot behoud, aanneming van werk en appartementsbijdragen.

Voorrechten vloeien alleen voort uit de wet. Er is dus sprake van een gesloten systeem. Ook buiten het BW zijn voorrechten geregeld. In beginsel geldt de volgende rangorde, voor zover de wet niet anders bepaald:

• Pand- en hypotheekrechten gaan boven voorrechten (art. 3:279).

• Bijzondere voorrechten gaan boven algemene voorrechten (art 3:280).

• Voorrechten die op hetzelfde goed rusten hebben gelijke rang (art 3:281 lid 1).

• De verhouding tussen voorrechten op alle goederen wordt bepaald door de volgorde waarin de wet hen plaatst (art. 3:281 lid 2).

Op deze hoofdregels bestaan veel wettelijke uitzonderingen.

14.7 Waar gaat het bij het retentierecht om?

Bij het retentierecht gaat het om de bevoegdheid om (in de wet aangegeven gevallen) nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan de schuldenaar op te schorten totdat de vordering wordt voldaan (art 3:290).

Een voorwaarde voor het uitoefenen van een retentierecht, is dat er voldoende samenhang bestaat tussen het onder zich hebben en mogen houden van de zaak en de verplichting van de schuldenaar (art. 6:52). De samenhang tussen die twee aspecten dient de opschorting tot afgifte te rechtvaardigen. Daarnaast kent de wet in een aantal gevallen rechtstreeks een retentierecht toe. In die gevallen staat dus al vast dat er voldoende samenhang is als bedoeld in art. 6:52. Voorbeelden van die gevallen zijn geregeld in art. 3:120 lid 3, 5:10 lid 1, 5:23 lid 2 en 5:100 lid 1.

De retentor (degene die bevoegd is het retentierecht uit te oefenen) kan het retentierecht uitoefenen tegen:

• de schuldenaar;

• diens opvolgers onder algemene titel;

• schuldeisers van de schuldenaar;

• derden die een recht op de zaak hebben verkregen, nadat de vorderingen ontstaan en de zaak in de macht van de retentor is gekomen (art. 3:291 lid 1);

• derden met een ouder recht op de zaak, indien de vordering voortvloeit uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was met betrekking tot de zaak aan te gaan of indien de retentor geen reden had om aan de bevoegdheid van de schuldenaar te twijfelen (art. 3:291 lid 2).

Als de schuldenaar in staat van faillissement verkeert, dan kan de retentor het retentierecht wel uitoefenen, maar in dat geval is hij dan geen separatist. Dat betekent dat de retentor zijn vordering alsnog moet indienen bij de curator onder vermelding van zijn retentierecht (art. 110 Fw).

Het retentierecht gaat teniet als de schuldenaar de vordering voldoet, de retentor de zaak afgeeft aan de schuldenaar of als de zaak in de macht van de schuldenaar of rechthebbende komt (art. 3:294). Het retentierecht herleeft echter weer indien de retentor de zaak uit hoofde van dezelfde rechtsverhouding weer onder zich krijgt.

Stampvragen

1. Wat zijn de kenmerken van het verhaalsrecht?
2. Welke rechten hebben schuldeisers bij een pandrecht en hypotheekrecht?
3. Hoe wordt pandrecht en hypotheekrecht gevestigd?

14.1 Hoe zien verhaalsrechten en voorrang er in het algemeen uit?

Als een schuldenaar een vordering niet voldoet, dan kan de schuldeiser die vordering verhalen op alle goederen van de schuldeiser (art. 3:276). Dit verhaalsrecht kenmerkt zich door de volgende aspecten:

• De schuldeiser heeft een verhaalsrecht op grond waarvan hij de goederen van de schuldenaar kan uitwinnen.

• Alle goederen van de schuldenaar zijn uitwinbaar.

• De schuldeiser is vrij in de keuze van het goed dat hij wil uitwinnen, behalve als bij wet of overeenkomst anders is bepaald.

• Goederen zijn slechts uitwinbaar voor zover ze tot het vermogen van de schuldenaar behoren.

• Iedere schuldeiser mag goederen van de schuldenaar uitwinnen.

Als meerdere schuldeisers verhaal zoeken op dezelfde goederen terwijl de opbrengst onvoldoende is om alle schuldeisers te voldoen, dan hebben de schuldeisers onderling een gelijk recht op voldoening uit de opbrengst naar evenredigheid van hun vordering (art. 3:227 lid 1). Deze onderlinge gelijkheid van schuldeisers noemt men paritas creditorum. De hoofdregel van paritas creditorum geldt niet als de wet een andere regel van voorrangsrecht voorschrijft. De wet kent een gesloten systeem van voorrechten, namelijk pand, hypotheek, voorrechten of andere in de wet aangegeven gronden (art. 3:278 lid 1).

Welke rechten geven een verkoper meer zekerheid? - Chapter 15

15.1 Hoe zijn de extra zekerheden voor de verkoper geregeld?

In beginsel kunnen verkopers hun verplichting tot overdracht van de verkochte zaak opschorten tot kopers hun verplichting tot betaling nakomen (art. 6:262). Ten aanzien van onroerende zaken is het in de praktijk zelfs zo dat de notaris pas meewerkt aan de notariële akte, nadat de koopprijs is voldaan. Als de verkopers de zaak al hebben geleverd, maar nog geen betaling hebben ontvangen, dan kunnen ze zich beroepen op het recht van reclame of een eigendomsvoorbehoud.

15.2 Wat houdt het reclamerecht in?

Bij het reclamerecht is de verkoper bevoegd om zaken die aan de koper zijn geleverd, maar door de koper nog niet zijn betaald, terug te vorderen. In dat geval wordt de koopovereenkomst ontbonden en is de verkoper weer eigenaar van die roerende zaak (art. 7:39 lid 1). Voor een beroep op het reclamerecht moet verder aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

1. Er moet zijn voldaan aan de algemene vereisten voor ontbinding (art. 6:265).

2. De geleverde roerende zaak moet zich nog in dezelfde staat bevinden (art. 7:41).

3. Het reclamerecht moet binnen de vervaltermijn worden uitgeoefend (art. 7:44).

4. De uitoefening van het reclamerecht geschiedt middels een daartoe bestemde en aan de koper gerichte schriftelijke verklaring (art. 7:39 lid 1).

5. De verklaring moet de koper hebben bereikt (art. 3:37 lid 1).

Werking reclamerecht

Door rechtsgeldige uitoefening van het reclamerecht wordt de koopovereenkomst ontbonden en is de verkoper weer eigenaar (art. 7:39 lid 1). Doordat ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, is de koper in de tussentijd wel eigenaar geweest. Het kan zijn dat de zaak in die periode is overgedragen of bezwaard met een beperkt recht. Daarom heeft rechtsgeldige uitoefening van het reclamerecht ook tot gevolg dat rechten van rechtsverkrijgenden (derde-verkrijgers) van de koper eindigen.

Derde-verkrijgers worden beschermd tegen een beroep op het reclamerecht, indien (art. 7:42 lid 1):

1. de zaak conform art. 3:90 lid 1 of 3:91 is geleverd;

2. de zaak niet in handen van de koper is gebleven;

3. de overdracht anders dan om niet was;

4. de derde-verkrijger redelijkerwijs niet hoefde te verwachten dat het reclamerecht zou worden uitgeoefend.

Het reclamerecht vervalt als (art. 7:44):

• de vervaltermijn is verlopen, dat wil zeggen zes weken nadat de vordering tot betaling opeisbaar is geworden en zestig dagen zijn verstreken vanaf de dag dat de zaak onder de koper is opgeslagen;

• de vordering van de verkoper is voldaan;

• de zaak anders dan om niet wordt overgedragen aan een derde die redelijkerwijze met de uitoefening van het reclamerecht geen rekening hoefde te houden (behalve als de zaak in handen van de koper is gebleven, art. 7:42).

15.3 Wat houdt het eigendomsvoorbehoud in?

Ook bij het eigendomsvoorbehoud is de verkoper bevoegd om zaken die aan de koper zijn geleverd, maar door de koper nog niet zijn betaald, terug te vorderen (art. 3:92 jo. 5:2). Een belangrijk verschil met het reclamerecht is dat het eigendomsvoorbehoud moet worden bedongen. Eigendomsvoorbehoud is mogelijk ten aanzien van vorderingen (art. 3:92 lid 2):

• betreffende de tegenprestatie voor door de vervreemder aan de verkrijger krachtens overeenkomst geleverde of te leveren zaken;

• krachtens een zodanige overeenkomst tevens ten behoeve van de verkrijger verrichte of te verrichten werkzaamheden;

• wegens tekortschieten in de nakoming van zodanige overeenkomsten.

In de praktijk gebruiken veel kopers de gekochte zaken als onderdelen om die vervolgens te bewerken of verwerken. Door natrekking, vermenging of zaaksvorming verliezen die zaken hun zakenrechtelijke identiteit en juridische zelfstandigheid waardoor het eigendomsvoorbehoud ook teniet gaat.

Als de koper de zaak niet vrijwillig afgeeft aan de verkoper, dan kan de verkoper afgifte afdwingen middels reële executie (art. 491 e.v. Rv). Als de koper inmiddels failliet is dan valt de zaak niet in de faillissementsboedel, omdat de verkoper eigenaar is gebleven. Het eigendomsvoorbehoud vervalt als:

• de koper de zaak vervreemdt;

• de juridische zelfstandigheid van de zaak door natrekking, vermenging of zaaksvorming teniet gaat;

• de koper betaling voldoet.

15.4 Welke soorten koop vallen onder huurkoop?

Huurkoop is een specifieke vorm van koop onder eigendomsvoorbehoud (art. 7A:1576). Bij huurkoop wordt iets gekocht op afbetaling. Huurkoop van onroerende zaken, schepen en luchtvaartuigen is in beginsel uitgesloten (art. 7A:1576 lid 4).

15.5 Wat staat er in de financiëlezekerheidsovereenkomst?

De financiëlezekerheidsovereenkomst (zfo) is een overeenkomst die strekt tot het verschaffen van financiële zekerheid aan een financiële instelling, als waarborg voor de nakoming van een openstaande verplichting (art. 7:51). De zfo is een verbintenisrechtelijke en geen goederenrechtelijke figuur. Het sluiten van een zfo is vormvrij.

Er bestaan twee soorten zfo's, namelijk de zfo tot overdracht (die strekt tot overdracht van financiële activa als waarborg voor een verplichting) en de zfo tot vestiging van pandrecht (die strekt tot verpanding van financiële activa als waarborg tot de nakoming van een verplichting). Het object van de financiële zekerheid is een op een (bank)rekening of deposito geboekt geld, op de kapitaalmarkt verhandelbare effecten of kredietvorderingen. De regeling van de zfo is alleen toepasselijk als de financiële instelling financiële zekerheid verkrijgt van een ander door overdracht of verpanding van geld, effecten of kredietvorderingen (art. 7:51). Verder moet één van de partijen een financiële instelling of overheidsinstantie zijn en mag het geen natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf partij zijn.

Op het pandrecht in het kader van de zfo zijn in beginsel dezelfde regels toepasselijk als op het goederenrechtelijke pandrecht. Dat betekent bijvoorbeeld dat op het pandrecht in het kader van de zfo dezelfde regels gelden als ten aanzien van de vestiging van het goederenrechtelijke pandrecht.

Stampvragen

1. Welk gevolg geeft het recht van reclame?
2. Welke voorwaarden moet er zijn voldaan voor het inroepen van het recht van reclame?
3. Wat houdt het eigendomsrecht in?