Van Vulpen Makelaardij/Debetz en Stevens - Arrest

Van Vulpen Makelaardij/Debetz en Stevens (HR 28-01-2005, LJN: AR 4481)

Casus

Debetz en Stevens sluiten met makelaar Van Vulpen een overeenkomst tot aankoopbemiddeling. De courtage wordt op 2% van de koopsom gesteld. Van toepassing zijn de Voorwaarden NVM 2000, waarin onder meer een exclusiviteitsregeling is opgenomen: de opdrachtgever mag niet buiten de makelaar om kopen of onderhandelen, en is de courtage verschuldigd als hij niettemin zelf een koop tot stand brengt. Nadat zij de overeenkomst hebben opgezegd, hebben Debetz en Stevens een huis gekocht waarop eiseres verweerders eerder had geattendeerd. Als Van Vulpen hiervan op de hoogte raakt, vordert hij alsnog de courtage à 2%.

Is artikel 7:411 BW hier van toepassing met als gevolg dat Van Vulpen slechts aanspraak kan maken op ‘een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon? En volgt uit de omstandigheid dat Debetz en Stevens de overeenkomst door intrekking – en niet wegens wanprestatie aan hun zijde – rechtsgeldig hebben beëindigd dat geen sprake is van een aan de opdrachtgever toe te rekenen einde van de overeenkomst in de zin van artikel 7:411 lid 2 BW?

Hoge Raad:

Onder het in artikel 7:411 BW bedoelde loonbegrip valt mede de courtage die een makelaar bedongen heeft voor het geval van overtreding door de opdrachtgever van exclusiviteitsbepalingen als de onderhavige. Op basis van zo’n beding zal een makelaar derhalve, in het geval dat de overeenkomst eindigt voordat de opdracht volbracht is, jegens een opdrachtgever als in artikel 7:413 lid 2 BW aangewezen, geen recht op courtage kunnen doen gelden voor zover die het ‘naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon’ als bedoeld in artikel 7:411 lid 1 BW te boven gaat, zulks overigens onverminderd het bepaalde bij lid 2 van dat artikel.

De omstandigheid dat de opdrachtgever de opdracht rechtsgeldig door opzegging heeft beëindigd, staat er niet aan in de weg dat het einde van de overeenkomst aan hem is toe te rekenen in de in artikel 7:411 lid 2 BW bedoelde zin.