H10. Wat is eigendom?

Eigendom in het algemeen

462. Wat is de wettelijke omschrijving van eigendom?

Eigendom is het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben (art 5:1 BW). Op grond van het eigendomsrecht heeft de eigenaar kort gezegd het recht om met uitsluiting van anderen vrij gebruik te maken van een zaak, mits dat gebruik niet strijdig is met rechten van anderen en daarbij de beperkingen op grond van wettelijke en ongeschreven voorschriften in acht worden genomen (art. 5:1 lid 2 BW). Eigendom is beperkt tot een recht op een zaak, dat wil zeggen een voor menselijke beheersing vatbaar stoffelijk object (art. 3:2 BW). Men kan dus geen eigenaar zijn van andere goederen, zoals een vermogensrecht (art 3:1 BW). Alleen tastbare lichamelijke objecten.

463. Is het eigendomsrecht beperkt?

Aan de éne kant wordt in artikel 5:1 BW het eigendom omgeschreven als het meest omvattende recht, terwijl aan de andere kant ook de begrenzingen van dit recht worden vermeld. In elk geval moet 'gebruik' hier ruim begrepen worden. Ook het veroorzaken van hinder mag niet. Er wordt later nog ingegaaan op deze beperkingen.

464. Wat zijn de kenmerken van het eigendomsrecht?

Het eigendomsrecht heeft de volgende kenmerken:

• Eigendom is het meest volledige recht. Van de zakelijk rechten (die op een zaak kunnen rusten, zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheid, erfpacht of opstal) is eigendom het meest uitgebreide recht. Die andere zakelijke rechten zijn dus altijd afgeleid van het eigendomsrecht. Daarom noemt men die andere zakelijke rechten ook wel beperkte rechten (art. 3:8). Ook in verbintenisrechtelijk opzicht is het eigendomsrecht sterker en meer omvattend. De eigenaar van een woning heeft bijvoorbeeld een sterker recht dan een huurder.

• Eigendom is nooit een dochterrecht, dat wil zeggen dat eigendom nooit een beperkt recht is (in de zin van art. 3:8). Dat komt, doordat het eigendomsrecht zelf het meest omvattende recht is. Uit het eigendomsrecht kunnen wel beperkte rechten worden afgeleid. Een eigenaar kan zijn recht bijvoorbeeld bezwaren met een recht van vruchtgebruik (art. 3:201). Het eigendomsrecht is een bevoegdheid om een zaak uit eigen macht te bezitten, het is geen afgeleide bevoegdheid zoals dat met beperkte (zakelijke) rechten het geval is. Rechten als vruchtgebruik, erfpacht, erfdienstbaarheden, hypotheek en dergelijke zijn bij wijze van spreken in de kiem in het eigendomsrecht aanwezig. Het is echter onjuist om te zeggen dat een eigenaar bijvoorbeeld een recht van vruchtgebruik heeft op zijn eigen zaak. Het beperkte zakelijke recht ontstaat immers pas nadat in formele zin aan de vestigingsvereisten is voldaan waarmee de eigenaar dat beperkte recht aan een ander verschaft.

• Uit de voorgaande kenmerken volgt dat het eigendomsrecht alle zakelijke rechten in zich heeft, omdat alle andere zakelijke rechten zijn afgeleid uit het eigendomsrecht.

• De eigenaar mag zijn recht niet opsplitsen in afzonderlijke juridische bevoegdheden, omdat de wet een gesloten systeem van beperkte rechten kent. De eigenaar kan de eigendom alleen in zijn geheel overdragen conform art. 3:84. De eigenaar is dus niet vrij om zijn recht op te splitsen in juridische bevoegdheden en die dan vervolgens als zelfstandige rechten te beschouwen. Men is dus niet vrij om nieuwe, zelfstandige zakelijke rechten te scheppen buiten de wet om.

• Het eigendomsrecht is een absoluut recht, dat wil zeggen dat het tegenover iedereen werkt (in tegenstelling tot een verbintenis dat een relatief recht is en dus slechts tegenover de wederpartij werkt).

• Het eigendomsrecht kenmerkt zich verder door droit de suite, dat wil zeggen dat het recht de zaak waarop dit recht rust ook volgt. Als een zaak wordt gestolen, dan blijft het eigendomsrecht op die zaak rusten.

465. Van welke definitie gaan wij uit?

De volgende omschrijving van het recht van eigendom wordt vanaf nu aangehouden:

"Het recht van eigendom omvat de door de rechtsorde erkende bevoegdheid van een persoon om, met inachtneming van de wettelijke en op ongeschreven recht berustende beperkingen, een zaak uit eigen macht te bezitten, exclusief te gebruiken en erover te beschikken."

466. Is het eigendomsrecht ook ideologisch geladen?

Meer dan andere rechten is het eigendomsrecht altijd onderwerp geweest van discussie onder juristen. De kritiek is vooral dat het eigendomsrecht uitgehold is ten opzichte van hoe het in de vorige eeuw(en) was. Degenen die dat tegenspreken, praten liever over 'vermaatschappelijking' van het eigendomsrecht. Oftewel: Het eigendomsrecht is socialer geworden.

467. Is eigendom een pluriform begrip?

Er is gekozen in de wet voor een uniforme en abstracte omschrijving van het eigendomsrecht. Omdat het eigendom zo veelzijdig is, moet de omschrijving wel zo vaag mogelijk blijven. Volgens sommige auteurs is deze denkwijze niet bestand tegen de tand des tijds. Er is voorgesteld om het eigendom in te delen in maatschappelijk, woon en persoonlijk eigendom. Zie voor een omschrijving daarvan het boek. 

468. Is het eigendom een grondrecht?

De eigenaar is vrij om zelf beperkingen aan te brengen op zijn eigendomsrecht middels juridische instrumenten die het BW hem biedt. Hij kan de uitoefening van zijn eigendomsrecht bijvoorbeeld beperken door het vestigen van allerlei zakelijke rechten (bijvoorbeeld erfpacht of hypotheek), maar ook door obligatoire verplichtingen aan te gaan (bijvoorbeeld huur of pacht). De overheid kan het eigendomsrecht zelfs in zijn geheel beperken op grond van publiekrechtelijke voorschriften, mits daar een schadevergoeding tegenover staat (art. 14 Grondwet).

469. Hoe zit het met economisch eigendom?

De eigenaar van een woning zal in de meeste gevallen ook degene zijn die in economisch opzicht eerste belanghebbende is bij een eventuele waardestijging of waardedaling van zijn onroerende zaak. Soms is deze samenval van een juridische en een economisch moment echter niet meer zo vanzelfsprekend. Zo is bijvoorbeeld degene die een televisie in huurkoop (op afbetaling) heeft gekocht (art. 7A:1576h BW) wel degene die in economisch opzicht de lusten en lasten van dat apparaat draagt, maar hij is nog geen juridisch eigenaar. Dit eigendomsvoorbehoud (art. 3:92 BW) leidt in veel gevallen tot situaties waarin de verkoper juridisch eigenaar is, terwijl de koper in economisch opzicht belanghebbende is. Vaak is het voor de buitenwereld ook niet zichtbaar dat de koper geen juridisch eigenaar is. Dit komt in het bijzondere tot uitdrukking in de verhaalsmogelijkheden bij faillissement, waar degene die zich de juridische eigendom heeft voorbehouden een separatistpositie heeft

470. Wat zijn de bevoegdheden van een eigenaar?

Eigenaren zijn bevoegd het eigendomsrecht over te dragen (art. 3:83 BW), beperkte zakelijke rechten te vestigen of persoonlijke rechten met betrekking tot de zaak te verlenen. Daarnaast zijn eigenaren bevoegd om vrij gebruik te maken van de zaak (art. 5:1 BW). Dat wil zeggen dat de eigenaar van niemand toestemming nodig heeft en een zaak in beginsel naar eigen inzicht kan en mag gebruiken. Gebruiken moet men hier in ruime zin opvatten.

471. Wat is de exclusiviteit van het eigendom?

Zoals we hierboven hebben gezien mag een eigenaar een zaak in beginsel naar eigen inzicht gebruiken. Dit betreft een exclusieve bevoegdheid (art. 5:1 lid 2 BW). Dat betekent dat eigenaren niet hoeven te dulden dat anderen gebruik maken van de zaak, behalve als daar een wettelijke grondslag voor is die een ander een hoger recht geeft of dat een ander een beroep kan doen op een rechtvaardigingsgrond.

472. Is het eigendomsrecht overdraagbaar?

Evenals beperkte rechten en vorderingsrechten, is het eigendomsrecht overdraagbaar. Men ziet dit als de meest verstrekkende bevoegdheid van een eigenaar. 

473. Hoe zit het met revindicatie?

Zoals te verwachten viel zijn eigenaren bevoegd de zaak [hun zaak] van ieder ander op te eisen, de zogenoemde revindicatie (art. 5:2 BW). Hiermee vordert men niet de eigendom op (men is immers al eigenaar), maar het bezit (houden voor zichzelf middels feitelijke machtsuitoefening). In de revindicatie komt het absolute karakter van het eigendomsrecht tot uiting, omdat dit recht tegenover iedereen werkt.

474. Wat als de revindicatie verjaard is?

Een revindicatie kan verloren gaan door tijdsverloop. Artikel 3:105 BW bepaalt dat na verjaring van de revindicatie de bezitter eigenaar wordt van het goed. Ook al is dit een dief te kwader trouw. Maar volgens de Hoge Raad laat de keuze van de wetgever dat ook een bezitter te kwader trouw eigenaar kan worden onverlet dat een bezitter te kwader trouw bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de voormalige rechthebbende. Met andere woorden kan de 'nieuwe' eigenaar wel een zaak verwerven maar tegelijkertijd wel van de vorige eigenaar nog een vordering uit onrechtmatige daad aan zijn broek krijgen. De Hoge Raad heeft dit geoordeeld in het arrest Gemeente Heusden/Erven M uit 2017.

475. Wat is de moderne actio negatoria?

Naast revindicatie kan de eigenaar ook een vordering instellen op grond van de moderne actie negatoria. Met deze vordering kan de eigenaar zich verzetten tegen inbreuken die niet gepaard gaan met bezitsverlies. Het is de goederenrechtelijke actie waarmee de eigenaar kan optreden tegen niet met depossedering gepaard gaande inbreuken op zijn eigendomsrecht.

476. Wat zijn de beperkingen in het eigendomsrecht?

De bevoegdheden van eigenaren worden vooral beperkt door de wettelijke regelingen, zakelijke of persoonlijke rechten van anderen en ongeschreven recht. Bij zakelijke of persoonlijke rechten moet men denken aan rechten die door de (voorganger van de) eigenaar aan anderen zijn verleend, zoals rechten van vruchtgebruik, erfpacht, erfdienstbaarheden of huur en pacht. Maar ook een boer is bijvoorbeeld onderworpen aan heel veel wettelijke voorschriften zoals de Wet Milieubeheer.

477. Wat zijn de wettelijke beperkingen?

Er zijn zoveel wettelijke regels die de eigenaar beperken in de uitoefening van zijn bevoegdheden. Die zijn hier niet zo maar op te sommen omdat het er zoveel zijn. 

478. Kan het eigendom worden beperkt door anderen?

Zoals eerder omschreven kan het vrije gebruik van de eigendom worden beperkt door aan anderen zakelijke of persoonlijke rechten te verlenen. Denk hierbij aan erfpacht, erfdienstbaarheden, vruchtgebruik, huur en pacht e.d.

479. Kunnen er ook beperkingen voortvloeien uit het ongeschreven recht?

Ook uit het ongeschreven recht kunnen beperkingen voortvloeien. Zo mag een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijke recht toekomst niet publiekrechtelijk worden gebruikt. Ook hebben we natuurlijk 6:162 BW dat spreekt over handelen in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betamelijk is. En natuurlijk artikel 6:37 BW dat bepaalt dat men aan naburige eigendom geen onrechtmatige hinder mag toebrengen. Daarover hieronder meer.

480 t/m 487. Wat zijn de regels voor hinder?

Deze nummers worden om wille van de overzichtelijkheid gezamenlijk behandeld.

Zoals we hebben gelezen beperkt hinder het eigendomsrecht. Bij onrechtmatige hinder moet men per geval rekening houden met de volgende gezichtspunten:

• Specifieke plaatselijke omstandigheden kunnen ertoe leiden dat bepaalde activiteiten op de ene plek geen onrechtmatige hinder veroorzaken, terwijl diezelfde activiteiten op een andere plek wel onrechtmatige hinder veroorzaken. Het verbranden van houtgraveur op het platteland is heel gebruikelijk en zal waarschijnlijk geduld moet worden, terwijl dat in het achtertuintje in een dichtbevolkte buurt niet toelaatbaar is. Voor het platteland gelden andere maatstaven dan in de stad. Ook op een industrieterrein zal meer geluidsoverlast verdragen moeten worden dan in een villaatje in de stad. Het houden van krielhanen zal op het platteland minder snel onrechtmatig zijn dan in de stad.

• Het feit dat de veroorzaker van hinder zich eerder vestigde op een bepaalde plek kan ertoe leiden dat degene die zich later vestigt op een nabijgelegen plek eerder genoodzaakt is die hinder te accepteren. Wie een boomkwekerij begint naast een weiland moet rekening houden met overwaaiend graskaas. Wie een woning betrekt naast een café of studentensociëteit moet rekening houden met een zekere geluidsoverlast.

• In het algemeen belang kan het zijn dat men bepaalde hinder eerder moet accepteren. Voorbeelden daarvan zijn het geluid van de spoorlijn vlak achter het huis, de overlast van de snelweg, het overkomen van vliegtuigen en de vogels uit het natuurgebied die de visvijver bezoeken.

• Ondanks de voorgaande gezichtspunten kan het zijn dat men van de veroorzaker van de hinder mag verwachten dat die meewerkt aan maatregelen om de hinder te beperken, bijvoorbeeld door een financiële bijdrage in de kosten van een zuiveringsinstallatie of het aanbrengen van netten boven vijvers of een andere financiële tegemoetkoming.

Het hangt van de specifieke omstandigheden af of hinder in een bepaald geval onrechtmatig is of niet. Bovenstaande gezichtspunten zijn alleen factoren die bij de afweging van belangen in een concrete situatie een rol kunnen spelen. Welke factor zwaarder weegt hangt af van de specifieke omstandigheden.

488 en 489. Wat is misbruik van het eigendomsrecht?

Bij misbruik van het eigendomsrecht moet men denken aan gevallen waarin men in beginsel geoorloofd gebruik maakt van het eigendomsrecht, maar dat gezien de omstandigheden, in dat geval toch ongeoorloofd is. Het gaat daarbij om de vraag of men, gezien de wederzijdse belangen, tot uitoefening van de bevoegdheid kan komen. Het gaat dus om gevallen waarin men door gebruik te maken van het eigendomsrecht een ander onrechtmatig benadeeld of gezien de bijzondere omstandigheden van het geval het eigendomsrecht niet kan uitoefenen. 

489 t/m 492. Wanneer is sprake van misbruik van eigendomsrecht?

In de volgende gevallen kan sprake zijn van misbruik van het eigendomsrecht:

• Het geval waarin de eigenaar van een zaak gebruik maakt van het eigendomsrecht op een wijze die in die omstandigheden een kennelijk onredelijk karakter draagt. In dit geval handelt de eigenaar onrechtmatig.

• Het geval waarin de eigenaar op grond van zijn eigendomsrecht denkt bepaalde bevoegdheden te hebben, terwijl hij die niet heeft. In dit geval handelt de eigenaar niet onrechtmatig, maar is zijn veronderstelling onjuist.

493. Wat zijn de criteria van misbruik van recht (artikel 3:13 BW)

Om te bepalen wanneer er sprake is van misbruik van recht, zijn er uit de jurisprudentie een aantal criteria te onderscheiden. Dit is eigenlijk een korte samenvatting van de criteria die men, weliswaar met andere bewoordingen, kan terugvinden in artikel 3:13 BW. 

De criteria zijn als volgt:
- het gebruiken van de bevoegdheid voor een ander doel dan waartoe die bevoegdheid is verleend;
- het handelen met de bedoeling om een ander te benadelen zonder dat men daarbij zelf een redelijk belang heeft;
- het handelen in een situatie waarin er sprake is van een te grote onevenredigheid tussen het persoonlijk belang dat men dient en het belang van de ander dat men schaadt.

494. In welke situaties is er sprake van misbruik van bevoegdheid?

Zie hiervoor nummer 492 hierboven waarin reeds is opgesomd in welke situaties er sprake is van misbruik van bevoegdheid.

10.2 Eigendom van roerende zaken

495. Hoe zit het met de eigendom van de vruchten?

Uit artikel 3:9 BW volgt wat vruchten precies zijn. Het simpelste voorbeeld is de eigenaar van een merrie, die ook eigenaar wordt van een veulen dat geboren wordt uit de merrie. Een eigenaar is eigenaar van de vruchten. De enige uitzonderingen daarop zijn zakelijke genotsrechten zoals het recht van vruchtgebruik en erfpacht. 

496. Hoe zit met eigendom en bestanddelen?

De eigenaar van een zaak is ook eigenaar van bestanddelen. Dit voor zover de wet niet anders bepaalt. Wat precies een bestanddeel is, is afhankelijk van de verkeersopvattingen. Is het bestanddeel een onderdeel van de zaak maar niet in eigendom van de eigenaar van de hoofdzaak, dan vindt er natrekking plaats.

497. Hoe zit het met eigendom van roerende zaken?

In artikel 3:3 BW komt het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken aan de orde. Onroerende zaken worden in de wet omschreven en alles wat daar niet onder valt is een roerende zaak, is de conclusie. Titel 2 van Boek 5 BW bevat geen regels over eigendom van roerende zaken als zodanig, maar regelt een aantal bijzondere wijzen van verkrijging en verlies van eigendom van roerende zaken. Titel 3 daarentegen gaat meer over eigendom van onreorende zaken en heeft een wat ruimere inhoud: daarin worden ook bewijskwesties en gebruiksbevoegdheden geregeld.

498. Wat is toe-eigening? (artikel 5:4 BW)

Bij toe-eigening, inbezitneming of occupatie gaat het om het verschaffen van feitelijke macht over een goed. Als het daarbij gaat om een roerende zaak die aan niemand toebehoort (res nullius), dan wordt de bezitter eigenaar (art. 5:4 BW). In dit geval heeft de eigenaar dus geen directe voorganger. Daarom is er in dit geval sprake van een originaire wijze van eigendomsverkrijging. Een voorbeeld van eigendomsverkrijging door inbezitneming is de handelaar die 's ochtends tweedehandsspullen ophaalt bij het grof vuil, nog vóórdat de Gemeentereiniging die spullen ophaalt. Die handelaar handelt rechtmatig, omdat hij weer dat de zaken die hij zich toe-eigent aan niemand toebehoren. Andere voorbeelden van aan niemand toebehorende zaken zijn in het wild levende dieren en vissen en hetgeen van deze afkomstig is (zoals geweien, schelpen, honing en dergelijke). Planten zijn geen res nullius, omdat die toebehoren aan de grondeigenaar (art. 5:20 onder f BW) en grond heeft altijd een eigenaar (art. 5:24 BW).

499. Wat wordt bedoeld met 'aan niemand toebehorend'?

Wees ervan bewust dat het 'res nullius' criterium essentieel is voor occupatie. Het goed mag aan niemand toebehoren. Er mag dus geen enkele eigenaar in beeld zijn.

500 t/m 504. Hoe zit het met de vinder? (artikel 5:5-5:12 BW)

Stel de vinder van een portemonnee besluit deze voor zichzelf te houden. Hiermee verschaft de vinder zich ook de feitelijke macht over dat goed middels inbezitneming. Belangrijk om te weten is dat de oneerlijke vinder zich echter slechts het bezit van de portemonnee kan verschaffen, als de eigendom niet door de verliezer of bestolene is prijsgegeven (art. 5:18 BW). Wederom is het 'aan niemand toebehorend' criterium essentieel. Zolang een gevonden zaak enige waarde heeft, zal duidelijk zijn dat de eigendom niet is prijsgegeven. De oneerlijke vinder blijft dan vooralsnog bezitter niet te goeder trouw. Hij wordt pas na twintig jaar eigenaar op het moment dat de revindicatie door verjaring vervalt (art. 3:105 lid 1 jo. 3:306 BW). Alleen als de vinder de zaak voor een res nullius mocht houden, wordt hij eerder bezitter te goeder trouw. Als het gaat om een eerlijke vinder (die de gevonden portemonnee niet zelf wil houden, maar juist wil afgeven aan de eigenaar en die ook probeert op te sporen), dan ligt het anders. In dat geval is de eerlijke vinder zaakwaarnemer (in verbintenisrechtelijk opzicht) en houder (in goederenrechtelijk opzicht). Er bestaat echter geen bepaling op grond waarvan een houder door verjaring eigenaar zou worden en de houder kan zichzelf ook niet tot bezitter maken, immers is er sprake van bezitsinterventie (art. 3:111 BW). De eerlijke vinder kan wel bij de daartoe aangewezen persoon of instantie aangifte doen. Indien de eigenaar zich niet binnen een jaar meldt, dan wordt de eerlijke vinder alsnog eigenaar.

Als de eigenaar zicht tijdig na de vondst meldt, dan heeft hij recht op afgifte. Er is zelfs een recht op beloning in de wet te vinden voor de vinder. Deze beloning is wel expres vaag gehouden in de wet. Wel is het zo dat de hele regeling verder zoveel mogelijk praktisch is gehouden. Bederfelijk waar kan eventueel zeer snel worden verkocht, weggeschonken en vernietigd. Dieren kunnen na twee weken worden verkocht of wegeggeven. En als geld wordt gevonden, dan hoeft dat niet apart bewaard te worden. 

Een bijzondere regeling geldt voor op het strand aangespoelde voorwerpen. Daarvoor is de Wet op de Strandvonderij bedoeld. Die komt er simpelweg op neer dat het beheer over de zaken toekomt aan de strandvonder, de vinder krijgt de eigendom niet en kan slechts aanspraak maken op een beloning in het zeldzame geval dat hem hulploon toekomt.

505 t/m 506. Hoe zit het met schatvinding?

Bij schatvinding gaat het om waardevolle zaken die zolang verborgen zijn geweest, dat daardoor de eigenaar niet meer kan worden opgespoord (art. 5:13 BW). Het gaat dus niet om een portemonnee met daarin tienduizend euro; die valt onder de hierboven uitgewerkte vindersregeling. Bij schatvinding hoeft het niet altijd om oude zaken te gaan. Als iemand kostbaarheden begraaft zonder daarvan mededeling te doen en vervolgens sterft, dan kan art. 5:13 BW al toepasselijk zijn. Op grond van art. 5:13 lid 3 BW moet de ontdekker van zijn vondst aangifte doen bij de gemeente, zodat eventueel kan worden getracht de herkomst van de gevonden zaak te achterhalen. De schat komt verder voor gelijke delen toe aan degene die het ontdekt en de eigenaar van de zaak waarin de schat wordt aangetroffen. Op het moment van de ontdekking van de schat komt er mede-eigendom tot stand van de ontdekker en de eigenaar van de zaak waarin de schat is gevonden. Als men de schat vindt in een eigen zaak, dan is men alleen eigenaar. Als er meerdere eigenaars zijn, dan is de regeling van de gemeenschap toepasselijk. Een uitzondering op deze regel is als de schat wordt gevonden in een in erfpacht uitgegeven zaak, dan komt het eigenaarsaandeel toe aan de erfpachter (artikel 5:90 lid 1 BW).

507. Geldt de regeling van schatvinding ook bij archeologische vondsten?

Vele zaken die vallen onder de omschrijving van 'schat' zijn vaak ook van wetenschappelijke en cultuurhistorische betekenis. Vaak belanden deze zaken in een museum en hebben ze eigenlijk een groter belang dan dat van de personen die genoemd zijn in artikel 5:13 BW. Daarom komt het voor dit soorten schatten voor dat deze vallen onder de Erfgoedwet. Daarmee zijn is de desbetreffende provincie, soms gemeente, de eigenaar.

508 t/m 510. Hoe zit het met natrekking, vermenging en zaaksvorming? (artikel 5:14-5:16 BW)

In de artikelen 5:14 tot en met 5:16 BW worden drie onderling verwante rechtsfiguren geregeld. Bij natrekking wordt een zaak bestanddeel van een andere zaak (de hoofdzaak) en verliest daarmee haar zelfstandigheid: zij gaat op in die andere zaak (art. 5:14 BW). Bij zaaksvorming wordt uit een zaak of uit meerdere zaken een nieuwe zaak gevormd (art. 5:16 BW). Bij vermenging heeft men te maken met het samenvloeien van niet individualiseerbare zaken. In al deze gevallen verliezen de oorspronkelijke zaken hun identiteit. Daardoor verdwijnen ook alle op die zaken bestaande rechten, ook het eigendomsrecht. Alleen (de hoofdzaak of) de nieuwe zaak kan voorwerp van eigendom zijn. Deze verwante rechtsfiguren leveren vooral juridische problemen op als de oorspronkelijke zaken verschillende eigenaren hadden. Dat komt, doordat een zaak die door natrekking bestanddeel wordt van een andere hoofdzaak ook eigendom wordt van de eigenaar van de hoofdzaak. Daaruit volgt dat een ten aanzien van het bestanddeel voorbehouden eigendom of een daarop gevestigd beperkt recht komt te vervallen. De verschillen tussen deze rechtsfiguren zijn ook niet altijd even duidelijk. De montage van een auto in een fabriek kan men bijvoorbeeld beschouwen als zaaksvorming, maar voor natrekking is ook iets te zeggen. Het samenvloeien van twee vloeistoffen valt bijvoorbeeld in beginsel onder vermenging, maar neigt Kim naar zaaksvorming als men door het verrichten van de nodige handelingen een chemische reactie teweegbrengt waardoor er een nieuwe stof ontstaat.

511 t/m 513. Hoe zit het met natrekking van roerende zaken? (5:14 BW)

Bij natrekking wordt een zaak bestanddeel van een andere zaak (de hoofdzaak) en verliest daarmee haar zelfstandigheid (art. 5:14 BW). Bij natrekking gaat de eigendom van de zaak over op de eigenaar van de hoofdzaak. De eigenaar van het oorspronkelijke bestanddeel verliest dus zijn eigendom; die eigendom gaat over op de eigenaar van de hoofdzaak. De eigendom van de hoofdzaak wordt dus uitgebreid met de eigendom over het bestanddeel. Met andere woorden: bij natrekking wordt de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar van het bestanddeel. In beginsel is de zaak die de waarde van de andere zaak aanmerkelijk overtreft ook de hoofdzaak, behalve als de verkeersopvatting tot een andere uitkomst leidt (art. 5:14 lid 3 BW). Als niet is vast te stellen welke zaak bestanddeel of hoofdzaak is, dan worden de voormalige eigenaren van de delen mede-eigenaars. In dat opzicht zijn ze dan deelgenoten in een gemeenschap (art. 3:166 BW).

514 t/m 516. Wat zijn de regels voor vermenging? 

Van vermenging is sprake als (vloei)stoffen of andere zaken die onderling niet individualiseerbaar zijn, worden verenigd tot één zaak (zie ook artikel 5:15 BW). Voorbeelden hiervan zijn: water dat wordt vermengd met wijn, een stof die wordt opgelost in een vloeistof, twee gassen die samenkomen en partijen meel, granen of aardappelen worden ongescheiden samengebracht in een vat of pakhuis. Daarbij kan sprake zijn van een chemische verbinding. Er mag echter geen scheppende arbeid aan te pas komen, want dan betreedt men het terrein van zaaksvorming. Bij vermenging behandelt het recht het geheel als één zaak en zijn de regels van natrekking toepasselijk. Daaruit volgt dat, als er sprake is van een hoofdzaak, dan komt de gehele zaak toe aan de eigenaar van die component. Als er geen hoofdzaak is, dan ontstaat mede-eigendom (art. 5:15 jo. 5:14 lid 2 BW). Bij vermenging moet het gaande zaken die onderling niet individualiseerbaar zijn. Dat zijn zaken die, als ze worden samengevoegd, in juridisch opzicht worden verenigd tot één zaak. Bij het samenvloeien van bijvoorbeeld vloeistoffen of meel ontstaat ook voor de zintuigen één zaak. Verder zijn er ook zaken die wél individualiseerbaar zijn, Zoals bijvoorbeeld auto's, dieren, effecten, genummerde bankbiljetten of apparatuur dat van een registratienummer is voorzien. Ten aanzien van die zaken treedt geen vermenging op. In die gevallen is het echter denkbaar dat iemand niet meer in staat is te bewijzen welke zaak hem toebehoort, nadat zijn zaak bij een aantal soortgelijke zaken is gevoegd. In dat geval blijft betrokkene eigenaar, maar is revindicatie niet meer mogelijk omdat het voorwerp van eigendom niet meer kan worden aangetoond. Ter illustratie kan men hierbij denken aan drie kippen van een pluimveehouder die ontsnappen en bij identieke kippen van een collega terechtkomen of bankbiljetten die in andermans portemonnee terechtkomen.

517 t/m 529. Wat zijn de regels van zaaksvorming?

Bij zaaksvorming wordt uit een zaak (of worden uit meerdere zaken) een nieuwe zaak gevormd (art. 5:16 BW). Er moet dus een nieuwe zaak ontstaan en die zaak moet door iemand zijn gevormd. De oorspronkelijke zaken verliezen hun identiteit en er ontstaat een nieuw eigendomsrecht. Als het eindresultaat de hoedanigheid van één van de oorspronkelijke zaken behoudt, dan is er geen sprake van zaaksvorming maar van natrekking (art. 3:4 en 5:14 BW). In beginsel wordt de eigenaar van de oorspronkelijke zaken ook eigenaar van de nieuwe zaak. Als de oorspronkelijke zaken verschillende eigenaren, dan wordt (net als bij natrekking) de eigenaar van de hoofdzaak ook eigenaar van de nieuwe zaak. Als er geen hoofdzaak is aan te wijzen, dan ontstaat er weer mede-eigendom. Als de zaaksvormer echter voor zichzelf vormt, dan wordt die eigenaar van de nieuwe zaak (behalve als de kosten zo gering zijn dat ze dat gevolg niet rechtvaardigen, art. 5:16 lid 2 BW).

Vruchten horen in beginsel bij de eigendom van de grond (art. 5:20 onder f BW). Zolang vruchten direct of indirect zijn verbonden met de grond, zijn ze geen afzonderlijk voorwerp van eigendom. Door het vestigen van een opstalrecht kunnen ze aan anderen worden overgedragen, omdat de eigendom van de vruchten dan ondanks de verbinding met de grond reeds aan die ander toekomt. Door hun afscheiding worden vruchten zelfstandige zaken (art. 5:17 BW). Ze komen dan toe aan degene die krachtens genotrecht op de zaak gerechtigd is tot de vruchten. Dat kan de eigenaar zijn (art. 5:1 lid 3 BW), de vruchtgebruiker (art. 3:201 BW), de erfpachter (art. 5:89 lid 1 BW) of de pachter (art. 7:316 BW). Voor het recht op de vruchten is niet van belang hoe de vruchten zijn afgescheiden. Daaruit volgt dat afgescheiden vruchten eigendom worden van de genotsgerechtigde, zelfs als een derde de vruchten onrechtmatig heeft geplukt.

530 t/m 534. Hoe zit het met verlies van eigendom?

In de art. 5:18 en 5:19 BW zijn enige wijzen van eigendomsverlies van roerende zaken geregeld. Eén van de wijzen is derelictie. Daarbij wordt bezit van een roerende zaak prijsgegeven op zodanige wijze dat men daaruit het prijsgeven van de eigendom mag afleiden. De zaak wordt dan res nullius. Wie bijvoorbeeld een leeg sigarettenkistje in de vuilnisbak gooit, geeft onmiskenbaar de eigendom prijs. Voor de vraag of iemand de zaak prijsgeeft is bepalend welke uitleg een redelijk oordelend mens in de gegeven omstandigheden aan de handeling mag geven.

Ook ten aanzien van dieren is derelictie mogelijk. Wie bijvoorbeeld voor hij op vakantie gaat zijn hond in een ver bos achterlaat en wegrijdt, raakt daarmee ook de eigendom van de hond kwijt. Die situatie valt namelijk ook onder art. 5:18 BW.

10.3 Eigendom van onroerende zaken

535 t/m 540. Wat zijn de regels van eigendom van grond?

Bij onroerende zaken gaat het om grond en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd (art. 3:3). De grond vormt zowel in het platte vlak als in de diepte een aaneengesloten geheel. In beginsel is de eigenaar van de grond ook eigenaar van gebouwen, bomen en planten op die grond (art. 5:20 BW). De eigendom van de grond omvat verder ook de eigendom van de bovengrond, de zich daaronder bevindende aardlagen, het naar boven gebrachte grondwater en het oppervlaktewater (art. 5:20 BW). Het feit dat de eigendom van de grond ook de zich daaronder bevindende aardlagen omvat betekent niet dat alles wat zich onder de ondergrond bevindt ook eigendom is van de eigenaar van de grond. In de grond begraven roerende zaken maken bijvoorbeeld van de grond geen deel uit. De eigenaar van een zaak is door natrekking ook eigenaar van de bestanddelen (art. 5:3 jo. 3:4 BW). Bij overdracht van de grond gaan dus ook de gebouwen en planten mee over. Als een badkuip wordt gemonteerd in de badkamer, dan wordt die naar verkeersopvatting bestanddeel van het huis en daarmee valt de badkuip dus ook onder het eigendomsrecht van de eigenaar van dat huis en kan het huis op zijn beurt eigendom worden van de eigenaar van de grond. De term natrekking wordt gebruikt om aan te geven dat een voorwerp zijn zakenrechtelijke zelfstandigheid kan verliezen doordat het bestanddeel wordt van de hoofdzaak, maar de term wordt ook gebruikt om aan te geven wie eigenaar is of wordt (zoals in art. 5:3 en 5:20 BW).

De eigenaar van de grond is ook eigenaar van de met die grond verenigde gebouwen, werken en beplantingen (art. 5:20 onder e en f BW). Gebouwen en werken moeten duurzaam met de grond zijn verenigd, terwijl die eis van duurzaamheid niet geldt voor beplantingen. Bij gebouwen is het woord 'duurzaam' toegevoegd om duidelijk aan te geven dat bouwsels die bestemd om tijdelijk op een plaats te staan niet bij de eigendom van de grond horen, zelfs als ze in de grond zijn verankerd. Hieruit volgt dat gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd tot de eigendom behoren van de eigenaar van de grond, los van de vraag wie het gebouw heeft geplaatst of betaald. Als de bouwmaterialen dus een andere eigenaar hadden dan de grondeigenaar, dan wordt de grondeigenaar door natrekking ook eigenaar van de bouwmaterialen en het gebouw. De bouwmaterialen vormen als bestanddelen samen de hoofdzaak: het gebouw. De eigendom van dat gebouw komt vervolgens op grond van art. 5:20 sub e BW toe aan de eigenaar van de grond waarop het staat. De eigenaar van de grond is echter niet altijd eigenaar van alles wat zich op zijn grond bevindt. Als een met de grond duurzaam verenigd gebouw bestanddeel is van een onroerende zaak van een andere eigenaar, dan is dat gebouw eigendom van die andere eigenaar. Hieruit volgt bijvoorbeeld dat het stuk schuur van buurman A dat op grond van buurman B staat ook eigendom is van buurman A.

541 t/m 543. Heeft de eigenaar een exclusief gebruiksrecht? (artikel 5:21 BW)

De eigenaar heeft het exclusieve gebruiksrecht op de in art. 5:20 BW aangegeven bestanddelen van de grond (art. 5:21 BW). Hij mag in beginsel derden, die hem in de uitoefening van zijn eigendomsrecht storen, van zijn eigendom weren. De eigenaar mag in beginsel verwijdering van overhangende takken, balkons en draden boven zijn grond eisen. Ook mag hij het dempen van kelders, tunnels en mijnen onder zijn grond verlangen. Het gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte van anderen is toegestaan, indien dat zo hoog boven of zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten.

Soms heeft een eigenaar geen belang erbij om zich te verzetten. Het tweede lid van artikel 5:21 BW bepaalt dan ook dat het gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte aan anderen is toegestaan indien dit zo hoog boven of zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt, dat de eigenaar daar geen belang bij heeft en zich daar niet tegen hoeft te verzetten. Uiteraard zijn hier nog wel de nodige wettelijke beperkingen zoals de Mijnbouwwet en de Belemmeringenwet Privaatrecht tegen in te brengen.

544 en 545. Hoe zit het met vrije toegang? (artikel 5:22 en 5:23 BW)

Men mag zich op het erf van een ander bevinden, behalve als dat erf is afgesloten door muren, water, een hek of als de eigenaar (mondeling) aangeeft dat hij dat niet wenst (bijvoorbeeld door het plaatsen van een bordje met opschrift 'verboden toegang'). De bevoegdheid van de eigenaar anderen van het betreden van zijn erf te weerhouden heeft grenzen. Voor het moeten tolereren van inbreuken door openbare ambtenaren treft men regels aan in bijzondere wetten. Voor het moeten tolereren van inbreuken door openbare ambtenaren zijn regels vastgesteld in bijzondere wetten. Ten aanzien van situaties waarin bijvoorbeeld een bal of kat van de buren op een ander erf terechtkomt is ook een regeling vastgesteld. De eigenaar van de grond mag de eigenaar van de bal of kat alleen de toegang tot het erf ontzeggen, indien het voorwerp of dier door opzet of door grove nalatigheid van die persoon op zijn erf terecht is gekomen (art. 5:23 BW). Het tweede lid van art. 5:23 BW bepaalt dat de grondeigenaar recht heeft op vergoeding van de schade die door opsporing en wegvoering van het goed wordt aangericht.Het feit dat de grondeigenaar niet alles onder de oppervlakte in eigendom heeft betekent niet dat hij allerlei bemoeienissen van derden moet ondergaan. Hij heeft een exclusieve gebruiksbevoegdheid van de ruimte onder de oppervlakte wat betekent dat hij in beginsel iedereen daarvan mag weren (art. 5:21 BW). De eigenaar van de grond is ook eigenaar van aan de oppervlakte gekomen grondwater (art. 5:20 onder c BW). De eigenaar van de grond is geen eigenaar van water dat in open gemeenschap staat met het water op het erf van een ander, omdat dan niet bepaald kan worden wie eigenaar is.

546 t/m 548. Hoe zit het met het eigendom van de Staat en van openbare lichamen? 

Onroerende zaken die geen eigenaren hebben, behoren aan de Staat (art. 5:24 BW). Een onroerende res nullius is dus onbestaanbaar. De Staat is ook eigenaar van de bodem van de territoriale zee en van de bodem van de Waddenzee (art. 5:25 BW). De zee is in beginsel voor iedereen toegankelijk, maar aan het gebruik ervan kunnen zowel door nationale regels als door internationale regels beperkingen worden gesteld. De eigendom van de zeebodem is onvervreemdbaar (art. 5:25 BW). Verkrijging van de zeebodem door verjaring is dus onmogelijk. De Staat wordt ook vermoed eigenaar te zijn van de grond waarop zich openbare vaarwateren bevinden (art. 5:27 lid 1 BW). Bij een kade of zeewering is de grens tussen zee en land steeds dezelfde. In geval van strand echter niet. Zeestranden tot aan de duintop worden vermoed eigendom van de Staat te zijn (art. 5:26 BW).

549. Gelden deze regels ook voor publieke terreinen?

Openbare onroerende zaken worden vermoed eigendom te zijn van het openbare lichaam dat hen onderhoudt (art. 5:28 BW). Hieronder vallen bijvoorbeeld gebouwen, parken, havens en wegen. Het gegeven dat de zaak feitelijk openbaar is ofwel dat iedereen van de zaak gebruik kan maken maakt het tot openbaar in de zin van dit artikel.

550 t/m 552. Wat zijn de regels van het publieke domein?

Bij publiek gaat het om eigendom dat primair in het publiekrecht is geregeld. Daarbij gaat het vooral om zaken met een publiekrechtelijke bestemming, zoals openbare vaarwateren en openbare gebouwen die tot algemeen nut zijn bestemd. Bij de vraag over toepasselijkheid van publiek domein moet men de volgende twee vragen van elkaar onderscheiden:

1. Heeft de hoedanigheid van de Staat consequenties voor de vraag wat zijn bevoegdheden als eigenaar van een bepaalde zaak zijn?

2. Moet het object van het eigendomsrecht tot verschillende bevoegdheden met betrekking tot dat object leiden, onafhankelijk van de vraag wie rechthebbende is?

Hieruit volgt dat er in het BW twee vormen van eigendom bestaan, namelijk de gewone privé-eigendom van natuurlijke personen en rechtspersonen en eigendom van ten openbare nutte bestemde zaken. Beide typen van eigendom hebben hun eigen kenmerken en zijn onderworpen aan hun eigen regels

553 en 554. Wat zijn de regels van aanwas en afslag? (artikel 5:29 BW)

Vaak vormt de oeverlijn met een water de grens van de eigendom van iemands onroerende zaak. Die grens verplaatst zich met de oeverlijn (art. 5:29 BW). Bij vaststelling van de oeverlijn is de normale waterstand bepalend (art. 5:34 BW). Die grens kan ook worden vastgesteld door de eigenaar of rechter. In beide gevallen moet inschrijving in de registers plaatsvinden. Het is niet zo dat iedere wijziging in het waterpeil de eigendomsrecht van een erf bepaalt. In geval van overstroming blijft de overlijn bijvoorbeeld op de oude plaats, behalve als de oeverlijn een blijvend karakter heeft.

555 t/m 557. Hoe zit het met de vaststelling van een vaste grens tussen erf en water? (artikel 5:30-5:35 BW)

De grenswijziging door verplaatsing van de oeverlijn kan worden voorkomen door vastlegging van de grens door de eigenaren of door vastlegging bij rechterlijke uitspraak. In beide gevallen moet inschrijving in de openbare registers plaatsvinden, deze is constitutief voor de vastlegging. De vastlegging doet de grens ook voor derden vaststaan (art. 5:30 BW). Is niet de werkelijke eigenaar maar iemand die slechts als zodanig in de openbare registers stond ingeschreven partij geweest bij de vastlegging, dan geldt zij ook tegen de werkelijke eigenaars, tenzij deze voor de inschrijving verzet doet (art. 5:30 lid 2 BW). De vastlegging door de eigenaars vindt plaats in een notariële akte (art. 5:31 BW).

558. Wat zijn de regels voor grenzen tussen erfen? (Artikel 5:36 BW)

Sloten, beken en dergelijke watergangen van geringe omvang vormen vaak een natuurlijke afscheiding tussen twee erven. In die gevallen wordt het water aan beide zijden als de grens van het erf beschouwt. Dezelfde situatie speelt ook een rol bij een muur, hek, heg of greppel. De grens tussen twee erven wordt vermoed samen te vallen met het midden van de afscheiding (art. 5:36 BW). Als dit vermoeden wordt weerlegd, dan is de vaste afscheiding mandelig en hebben partijen ten aanzien van de vloeibare afscheiding dezelfde rechten en verplichtingen als mede-eigenaren (art. 5:59 BW). Deze specifieke regeling is noodzakelijk, omdat het water over en weer in open gemeenschap staat met het wat op het erf van een ander en dus geen object van eigendom kan zijn (art. 5:20 onder d BW).

Ten aanzien van vaste afscheidingen geldt een andere regeling (art. 5:36 BW). Met betrekking tot natte afscheidingen (behalve rivieren, kanalen en grote stromen) geldt dat stromend water niet bevaarbaar mag zijn.

In de praktijk hebben buren vaak conflicten over de hoogte, plaats of onderhoud van de (al dan niet gemeenschappelijke) muur. Als een muur als afscheiding dient, dan geldt het vermoeden dat de grens precies onder het midden van de muur ligt. Daaruit volgt dat de muur gemeenschappelijk eigendom is (art. 5:62 BW).