Betwiste gemeenschappelijke grond - Arrest

Betwiste gemeenschappelijke grond (HR 22-05-2015, NJ 2015, 335)

Feiten

I.c. gaat het om de eiseres die een villa heeft gebouwd. Hiervan is een klein deel gebouwd op een perceel van verweerder 1 en twee mede-eigenaren. Hierna heeft de eiseres van deze twee mede-eigenaren dat gedeelte van het perceel gekocht. Verweerder 1 heeft zijn onverdeeld aandeel toen verkocht aan verweerster 2.

De eiseres vordert dan dat het deel van het perceel waar de villa op is gebouwd tegen een bepaalde vergoeding aan haar wordt toebedeeld (art. 3:185 BW). Zij stelt dat zij voor 2/3 deel mede-eigenaar is van dat deel van het perceel en dat zij recht en belang heeft dat stuk grond in volle eigendom te verkrijgen om zo aan haar leveringsverplichting jegens de eigenaar van de villa te voldoen. De verweerders voeren echter aan dat eiseres niet rechtsgeldig eigenaar is geworden, omdat de overdracht heeft plaatsgevonden zonder toestemming van verweerder 1. De rechtbank en het hof wijzen de vordering af. Art. 3:170 lid 3 BW bepaald dat voor de splitsing van een onroerend goed toestemming van alle deelgenoten noodzakelijk is.

Hoge Raad

In cassatie klaagt eiseres dat het hof onterecht heeft geoordeeld dat een gemeenschappelijk onroerend goed eerst moet worden gesplitst voordat kan worden beschikt over een aandeel in een gedeelte daarvan. Het hof heeft miskend dat op de overdracht van een aandeel in een gedeelte van een onroerend goed art. 3:175 BW van toepassing is, nu hetgeen geldt voor het meerdere (beschikking over een aandeel in het gehele goed) ook geldt voor het mindere (beschikken over een aandeel in een gedeelte van het goed). De Hoge Raad moet oordelen of de overdracht van een aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk goed art. 3:175 BW van toepassing is.

Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep van eiseres. De vervreemding van een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond brengt mee dat het betreffende deel wordt afgesplitst van het grotere geheel. Anders dan het hof heeft geoordeeld, is niet vereist dat aan zo'n vervreemding een fysieke of juridische splitsing in gedeelten van het stuk grond voorafgaat. Het is wel nodig dat het desbetreffende gedeelte ten behoeve van de vervreemding wordt aangewezen als afzonderlijke, te individualiseren zaak. Zo'n aanwijzing betreft het gemeenschappelijke stuk grond als geheel en moet daarom worden aangemerkt als een handeling waartoe (op grond van art. 3:170 lid 3 BW) alleen de deelgenoten tezamen bevoegd zijn. Dat is ook zo als alleen één deelgenoot op de voet van art. 3:175 lid 1 BW wenst te beschikken over zijn eigen onverdeeld aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond, nu een zodanige beschikkingshandeling niet mogelijk is zonder dat dit gedeelte door aanwijzing wordt geïndividualiseerd.

Het hof is uitgegaan van het feit dat het gezamenlijke perceel niet reeds bestond uit een samenstel van enkele afzonderlijke, geïndividualiseerde stukken grond (waaronder het gedeelte waarop de villa is gebouwd). Verder heeft het hof besloten dat verweerder 1 en de mede-eigenaren het betwiste stuk grond niet gezamenlijk (met inachtneming van art. 3:170 lid 3 BW) hebben aangewezen als een tot de gemeenschap behorende afzonderlijke, te individualiseren zaak ten aanzien waarvan ieder van de deelgenoten over zijn aandeel kan beschikken. Het hof heeft juist geoordeeld dat de mede-eigenaren niet bevoegd waren tot vervreemding van hun onverdeeld 2/3 aandeel in het betwiste stuk grond.

Kern

Beschikking over een onverdeeld aandeel in een gedeelte van een gemeenschappelijk stuk grond is niet mogelijk zonder dat dit gedeelte door aanwijzing wordt geïndividualiseerd. I.c. had die aanwijzing niet plaatsgevonden. M.a.w. voor het vervreemden van een deel van een nog onverdeelde gemeenschap, moet het te vervreemden gedeelte voldoende zijn geïndividualiseerd (bijvoorbeeld door middel van aanwijzing). Alleen alle deelgenoten gezamenlijk zijn tot zo'n aanwijzing bevoegd.