Artikelsamenvatting bij Slecht huurderschap, gedragsaanwijzingen en het huurrecht van Vols - 2016

‘Wat is de rol van gedragsaanwijzingen?’

Bij overlast van huurders maken woningcorporaties gebruik van de mogelijkheden uit het huurrecht. In de eerste fase zullen zij gesprekken voeren met de huurder en de omwonenden. In de tweede fase zal men bewijs verzamelen tegen de huurder. In de derde fase zal de woningcorporatie de huurovereenkomst ontbinden op grond van artikel 6:265 BW. In de vierde fase zal er nieuw onderdak worden gezocht voor de overlastgever, mogelijk via een laatste kans overeenkomst. In plaats van bewijs verzamelen in de tweede fase, kan men ook overgaan tot het opleggen van vrijwillige gedragsaanwijzingen.

Zijn gedragsaanwijzingen succesvol?

Een gedragsaanwijzing moet de verhouding tussen de huurder, de verhuurder en de omwonenden verbeteren. Ook dient het te voorkomen dat de huurder uit zijn woning wordt gezet. Voorbeelden van gedragsaanwijzingen zijn: het niet toestaan van bepaalde personen in de woning, nuttige dagbesteding in de vorm van vrijwilligerswerk, etc. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan dat leiden tot een boete of tot ontruiming van de woning. In veel gevallen bleek de overlast te zijn gestopt na het opleggen van gedragsaanwijzingen. Ook worden hierdoor kosten bespaard, omdat ontruiming hiermee wordt voorkomen.

Welke rechtsregels blijken uit de jurisprudentie?

Wanneer de huurder de vrijwillige gedragsaanwijzingen niet naleeft, zal de verhuurder vaak alsnog overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. In veel gevallen zullen de huurders voldoen aan de gedragsaanwijzingen, maar in sommige gevallen zal het leiden tot onvrijwillige aanwijzingen, opgelegd door de verhuurders. In dat geval gaat het vaak om aanwijzingen ten aanzien van vervuiling, overlast vanwege het houden van dieren, geluidshinder, geweld en drugsgerelateerde overlast, overlast door verwarde huurders en overlast door derden. Een andere manier om de huurder te prikkelen tot het naleven van de gedragsaanwijzingen, is voorwaardelijke ontruiming. Ondanks het feit dat een gedragsaanwijzing in sommige gevallen een grote inbreuk maakt op de persoonlijk levenssfeer, zal de huurder bij niet-naleving van die aanwijzingen toch vaak een nadelige positie innemen, wanneer er over wordt gegaan tot ontruiming van de woning. In de toekomst zal onderzocht moeten worden of bepaalde gedragsaanwijzingen niet te diep ingrijpen in de persoonlijke levenssfeer van de huurder en daarmee onrechtmatig zijn.