Van der Vliet & De Waal / Van den Berg - Arrest

HR 20 april 2012 - LJN BV5555, Van der Vliet & De Waal / Van den Berg

Casus

De vrouw i.c. (eiseres tot cassatie) heeft van haar vader in het jaar 2004 een huis gekocht. Het naastgelegen huis behoorde vroeger ook tot de vader, maar was in het jaar 1992 verworven door de verweerder. In de koop- en leveringsakte had de vader toen een bouwbeperkingsbeding opgenomen. Dit bouwbeperkingsbeding bepaalde o.a. dat een eventuele aanbouw niet hoger mocht worden dan 2,75 meter. De zoon van de verweerder heeft toen in 2007 aangegeven dat hij van plan was om het door zijn vader aangekochte huis te kopen. De zoon gaf ook aan daarop een verdieping te willen bouwen. De eiseres verzette zich hiertegen en stelde dat de voorgenomen verbouwing in strijd was met het bouwbeperkingsbeding.

Zij vordert dan ook een verklaring voor recht dat verweerder aansprakelijk is voor eventuele schade ten gevolge van de niet-naleving van het bouwbeperkingsbeding. Zij is van mening dat zij aan dat beding een kwalitatief recht in de zin van art. 6:251 BW ontleent.

Rechtbank en Hof

Het hof kwam tot afwijzing van de vordering van de eiseres. Het hof stelde dat de koop- en leveringsakte niet een afspraak tot vestiging van een kwalitatief recht behelsde. Zo een afspraak lag volgens het hof ook niet voor de hand, omdat de partijen geen kwalitatieve verplichting in de zin van art. 6:252 BW (aan de zijde van verweerder) waren overeengekomen. Ook achtte het hof van belang dat het beweerde kwalitatieve recht niet in de openbare registers was vastgelegd.

Hoge Raad

De Hoge Raad casseert, omdat het hof een te strenge maatstaf heeft aangelegd voor het aannemen van een kwalitatief recht. “Anders dan het hof kennelijk tot uitgangspunt nam, kunnen kwalitatieve rechten als in art. 6:251 geregeld ook ontstaan zonder dat de overeenkomende partijen aan de zijde van de debiteur een kwalitatieve verplichting (als bedoeld in art. 6:252 BW) in het leven roepen, zonder dat de partijen in hun overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten zullen overgaan op verkrijgers onder bijzondere titel en ook zonder dat die rechten in de openbare registers openbaar worden ingeschreven.”

Kern

Kwalitatieve rechten (6:251 BW) kunnen ook ontstaan zonder dat de overeenkomende partijen aan de zijde van de debiteur een kwalitatieve verplichting als bedoeld in art. 6:252 BW in het leven roepen, zonder dat de partijen in hun overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten zullen overgaan op verkrijgers onder bijzondere titel en ook zonder dat die rechten in de openbare registers openbaar worden ingeschreven.