HR 7 juni 1991, NJ 1992/262 m.nt. WMK (Gay Association/Engelen Gephura) - Arrest

Gay-Association/Engelen

Rechtsvraag:

Gaat een ouder recht altijd voor op het jongere? Artikel 3:264 lid 4 BW.

Feiten:

Ter Borch B.V verkoopt aan Mercur een pand en verleent tevens het recht van eerste hypotheek ( inclusief huurbeding ). Mercur had echter het pand reeds een week vòòr de aankoop het pand verhuurd aan Gay / Association. Als een jaar later de executorale verkoop van het pand plaatsvindt aan Engelen, beroept Engelen zich op het huurbeding en vordert ontruiming van het pand. Gay Association stelt echter dat de huurovereenkomst 'ouder ' is dan de hypotheekakte met het huurbeding, zodat het huurbeding tegen hem geen werking heeft.

Kern:

Het gaat er nu dus om of het huurrecht inderdaad ouder is dan het huurbeding. Het uitgangspunt van de Hoge Raad is dat de hypotheekhouder zich tegenover de huurder op het huurbeding kan beroepen, tenzij de huur tot stand is gekomen vòòrdat het beding is ingeschreven in de openbare registers. I.c echter zijn er een aantal bijzondere kenmerken:

De huurovereenkomst is aangegaan toen de verhuurder nog geen eigenaar was.

De transportakte en de vestiging van de hypotheek ( inclusief huurbeding ) vonden tegelijkertijd plaats.

De hypotheekhouder heeft niet ingestemd met de verhuur en was daarook niet van op de hoogte. De HR oordeelde anders dan de theoretisch regel die stelt dat het oudere huurrecht voorgaat op een later gevestigd hypotheekrecht met huurbeding. Deze regel gaat namelijk pas op indien de eigenaar de zaak al had verhuurd vòòr de vestiging van de hypotheek. I.c werd de zaak al aan een derde verhuurd vòòrdat de verhuurder eigenaar wordt. Theoretisch is de huurovereenkomst dus ouder dan het hypotheekrecht, want de hypotheekhouder zal eerst beschikkingsbevoegd (eigenaar ) moeten zijn om op de zaak een hypotheek te kunnen vestigen ( en dus een beroep kan doen op het huurbeding ). Toch oordeelde de HR dat de verhuur tot stand was gekomen NA de inschrijving van het huurbeding omdat het  voor de hypotheekhouder  niet te doen is om op de hoogte te zijn van een eventueel eerder gesloten huurovereenkomst, omdat het geen inschrijfbaar feit is.

Bovendien is de huurder niet geheel 'onbeschermd'omdat hij volgens art. 3: 164-7 een vordering tot schadevergoeding wegens wanprestatie tegen de verhuurder kan instellen.