Gemeente Amsterdam/Pullens - Arrest

Gemeente Amsterdam/Pullens (HR 29-04-2016, NJ 2016/239)

Feiten

I.c. gaat het om een aanbod van de Gemeente Amsterdam tot herziening van de erfpacht van grond waarop een woning stond. Verweerster is eigenaar en erfpachter van een appartement in Amsterdam. De Gemeente heeft (als eigenaar van het perceel) haar bij brief een aanbod gedaan voor de canon van het nieuwe erfpachttijdvak (de aanbiedingsbrief). De verweerster is hiermee akkoord gegaan. Daarna ontstond onenigheid over de exacte wijze van berekening van de korting op de afkoopsom van de erfpacht. Zij had iets geaccepteerd op basis van bepaalde informatie die zij anders dan de Gemeente had geïnterpreteerd.

De verweerster vordert dat geen overeenkomst tot stand is gekomen, nu het aanbod van de Gemeente niet voldoende bepaalbaar was. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. Het hof oordeelde dat de in de aanbiedingsbrief genoemde erfpachtcanon onvoldoende bepaald was en er dus geen overeenkomst tot stand was gekomen. De aanbiedingsbrief maakt niet duidelijk op welke wijze de korting (ingevolge de “ingroeiregeling”) op de afkoopsom moest worden berekend. De aanbiedingsbrief van de Gemeente bevat geen aanbod in de zin van art. 6:217 BW. Dus is er door het retourneren van de door haar ingevulde antwoordformulieren geen overeenkomst tot stand gekomen tussen haar en de Gemeente. De Gemeente heeft tegen dit oordeel cassatieberoep ingesteld.

Hoge Raad

De Gemeente klaagt dat het hof een te beperkte maatstaf heeft aangelegd door te eisen dat het concrete bedrag van de afkoopsom in de aanbiedingsbrief wordt genoemd of dat dit bedrag hier zelfstandig uit kan worden opgemaakt. De Hoge Raad acht de klacht gegrond.

Op grond van art. 6:227 BW moeten de verbintenissen die partijen op zich nemen bepaalbaar zijn. Daaraan is voldaan als de vaststelling van de verbintenissen naar van te voren vaststaande criteria kan geschieden. Die criteria kunnen een subjectief element inhouden omdat de nadere vaststelling aan een derde of aan een der partijen kan zijn opgedragen. Als dat laatste het geval is, moet die partij met inachtneming van wat door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd te werk gaan. De bepaalbaarheidseis van art. 6:227 BW kan niet los gezien worden van de eisen van redelijkheid en billijkheid waardoor de obligatoire overeenkomst blijkens art. 6:248 BW mede wordt beheerst.

Het oordeel van het hof geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting, doordat daarin te strenge eisen zijn gesteld aan de bepaalbaarheid van de korting op de afkoopsom. Dat in de aanbiedingsbrief en de toelichting daarop niet is vermeld op welke wijze de korting ingevolge de ingroeiregeling moet worden berekend voor zover het de afkoopsom betreft, sluit immers niet uit dat de aanbiedingsbrief en toelichting daarvoor ook voor de wederpartij voldoende aanknopingspunten kunnen bevatten.

Daarnaast wijst de Gemeente terecht erop dat zij in de aanbiedingsbrief heeft vermeld dat de korting waarop de ingroeiregeling recht geeft, niet in de in deze brief genoemde afkoopsom en canonbedragen is verwerkt maar pas zal worden verwerkt in de nota die de Gemeente later zal sturen. Dat brengt mee dat zij de korting overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid moet berekenen en conform het gemeentelijk besluit betreffende de ingroeiregeling.

Kern

Het bepaalbaarheidsvereiste kan niet los worden gezien van de eisen van redelijkheid en billijkheid. Wanneer de berekeningswijze niet precies is gespecificeerd dan geldt dat deze overeenkomstig redelijkheid en billijkheid berekend zal moeten worden. Uit art. 6:227 BW blijkt dat aan de eis van bepaalbaarheid wordt voldaan als de verbintenissen eventueel achteraf aan de hand van tevoren vaststaande criteria kunnen worden vastgesteld en dat de vaststelling mede wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 BW).