HC registergoederenrecht

Week 1A

Overdracht onroerend goed. Het organiseren van parkmanagement, wijken, kantoorgebieden etc. Die mensen zijn onderling van elkaar afhankelijk, gebruik van faciliteiten. Parkmanagement gaat over de indeling van een bepaald gebied. De notaris dient dit te structureren. Enerzijds voldoende zekerheid van de goederenrechtelijke situaties en andere kant een bepaald samenwerkingsverband tussen de verschillende deelgenoten. Hiervoor zijn rechtsfiguren; splitsing, erfdienstbaarheden, etc. Notaris ook betrokken bij de financiering, hypotheekrechten vestigen. 

Wat zijn registergoederen, hoe werkt de registratie van registergoederen. 

Hoe weet je zeker of iemand eigenaar is van een onroerend goed?

Wat zijn registergoederen?

Art. 3:10 BW: Huizen, te boek gestelde vliegtuigen en schepen, de rechten op de onroerende goederen. 

Registergoed: Als inschrijving in de openbare registers verplicht is. Bijvoorbeeld een huis. 

Art. 3:89 BW: Hieruit blijkt dat een onroerend goed een registergoed is. Voor de levering van onroerende zaken is een notariële akte vereist die wordt ingeschreven in de openbare registers, zonder die akte komt de overdracht van onroerend goed niet tot stand. Dit maakt een onroerend goed een registergoed.

Een hypotheekrecht is een zekerheidsrecht, dit geeft de bevoegdheid (aan de bank) om het huis executoriaal te verkopen als jij de lening niet op tijd terugbetaald. Het is een beperkt zakelijk recht op een onroerende zaak, art. 3:98 BW moet je voldoen aan dezelfde vormvoorschriften als voor de overdracht van de onroerende zaak.

Vereist is dat inschrijving noodzakelijk is. Bij een auto is dit wel het geval, kentekenoverschrijving. Maar geen constitutief vereiste voor de overdracht van de auto, sleuteloverdracht is voldoende, dus geen registergoed. Maar als men dit niet doet is het wel een strafbaar feit. 

Een schip en luchtvaartuig zijn uitsluitend een registergoed na teboekstelling (pas na aanmelding bij Kadaster).

Voor overdracht en vestiging is inschrijving noodzakelijk. Huis kun je bijvoorbeeld door erfopvolging verkrijgen.

Dus niet iedere verkrijging hoeft geregistreerd te zijn: 

• Erfopvolgingals X overlijdt laat hij het huis na, kan ook bij het huwelijk door vermogensverschuiving.
• Verjaring, gedurende voldoende lange tijd het bezit van het onroerend goed (10/20 jaar).
• Natrekking, in het register kun je niet zien dat een ander eigenaar is geworden.
• Intreden van opschortende of ontbindende voorwaarde, bij het intreden van de voorwaarde valt de eigendom terug. Bijv. huis overdracht AB met voorwaarde van niet tijdige betaling (ontbindende voorwaarde) inschrijven in de registers. Als B niet betaald, valt het eigendom aan A terug.

Als de ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan kan de andere partij naar de notaris gaan, de notaris stelt een verklaring op die wordt ingeschreven in de registers. Vanaf dat moment kunnen anderen ook zien dat de voorwaarde in vervulling is gegaan. 

• Art. 3:17 BW.
• Art. 3:89 BW(jo 3:98 BW).

Wel verkregen maar niet geregistreerd buiten de registers om, de registers zijn dus niet per se betrouwbaar. 

De feiten die de rechtstoestand van een onroerend goed beïnvloeden kun je wel inschrijven.

Wordt bescherming geboden tegen onjuiste informatie? Check wie er vanuit mag gaan dat de registers kloppen en in hoeverre dit klopt.

De openbare registers

De overdracht die is opgenomen in de notariële akte dient ingeschreven te worden in de registers. In zo’n akte staat de datum, de akte van levering (=overdracht), wanneer de akte gemaakt is en wie zich bij de notaris hebben gemeld (daadwerkelijk daar en paspoortcontrole). Als achteraf blijkt dat iemand anders zich gemeld heeft bij de notaris, dan dient de notaris te kijken of die mensen die er eerst waren wel beschikkingsbevoegd waren. Meestal klopt dit, maar soms ook niet àtentamenvraag. Ook de verkopers worden gemeld in de akte, daarnaast komt er te staan dat er een geldige titel is, zonder titel gaat de overdracht niet door. 

Daarna wordt de akte van levering in detail genoemd, de grootte van het perceel en het kadastraal nummer. De koopprijs dient ook vermeld te worden in verband met de overdrachtsbelasting (deze wordt ook vermeld), statistische doeleinden en om fraude tegen te gaan. De overdrachtsbelasting komt ook op de rekening van de notaris en wordt doorgegeven aan de belastingdienst, bij een fout is de notaris hoofdelijk aansprakelijk hiervoor. De voorgaande verkrijging moet worden gemeld. Dit is belangrijk voor de beschikkingsbevoegdheid, je moet daadwerkelijk ooit verkregen hebben. De notaris moet dit nagaan. Daarnaast worden bepalingen uit de koopovereenkomst, wanneer gaan de risico’s over, geen mogelijkheid tot ontbinding etc. gemeld. 

Als aan alle vereisten is voldaan, dan gaat met inschrijving gaat de onroerende zaak over. De inschrijving van de akte betekent niet zonder meer dat de verkrijger rechthebbende is geworden. Eigenaar hangt af van de gestelde vereisten, feiten onderscheiden we van dat wat de notaris heeft opgeschreven. Bij bijvoorbeeld opvolging krachtens erfrecht is het de bedoeling dat iemand is dood gegaan en een ander erfgenaam is geworden. Of overdracht heeft plaatsgevonden hangt dus af van het BW. De notaris helpt alleen de levering.

Het openbare register is dus een verzameling aktes, chronologisch gerangschikt. In iedere akte zijn een of meerdere relevante rechtsfeiten opgenomen: Levering en erfopvolging. Erfopvolging hoeft niet ingeschreven te zijn, maar kan wel ingeschreven worden. Artikel 3:89 BW: Notariële akte van de overdracht inschrijven. Geldige overdracht vereist een geldige titel, art. 3:89 BW. 

Basisregistratie Kadaster

Deze bestaat uit een kaart van Nederland ingedeeld in kadastrale percelen, ieder perceel heeft een nummer. Bij zo’n nummer hoort een kadastraal uittreksel. Op de BRK staat wel wie de eigenaar is van het betreffende registergoed. Op het uittreksel staat wie geacht wordt eigenaar te zijn en krachtens welke akte ze het registergoed verkregen hebben. Dit is een verwijzing naar de openbare registers. 

Het BRK heeft een beperkt civielrechtelijke betekenis, nodig voor onroerend goed. Als daar onjuistheid in zit, dan is daartegen geen bescherming. Toegang bieden tot openbare registers, maar dit kan misgaan. Discrepantie tussen openbare registers – BRK – werkelijkheid?

Arrest; de akte was ingeschreven in de openbare registers, maar het kadaster had nagelaten om dat aan te tekenen op het overzicht. Dit houdt in dat de hypotheek gevestigd was (voldaan voldaan aan levering, beschikkingsbevoegd, titel en ingeschreven in de openbare registers via een notariële akte). Het kadaster had de hypotheek dus niet overzichtelijk gemaakt. Hierdoor was het lastig vast te stellen dat er een hypotheek rustte op het goed. Later werd er nog een hypotheek opgemaakt, welke wel werd aangetekend in het basisregistratie kadaster. Na enkele jaren bleek dat de eerste schuldeiser niet meer voldaan werd. De bank wilde daarom executoriaal gaan verkopen en informeerde daarom de ‘nieuwe bank’ dat de ‘oude bank’ het eerste oudere recht hadden. De nieuwe bank had dit niet verwacht. De vraag die de bank had, was of zij hiertegen beschermd werden. Er werd geoordeeld van niet, want er was sprake van een fout in het kadaster en in het kadaster bestaat geen derden bescherming. Er vindt alleen bescherming plaats indien er iets niet of onjuist in geschreven in de openbare registers. Als er iets in het kadaster staat dat niet klopt, kunnen ze nog wel aansprakelijk gesteld worden jegens onrechtmatige daad. Oftewel openbare registers geven derden bescherming en bij het kadaster kan er hoogstens aansprakelijkheid gelden.

De bescherming ziet op fouten in de openbare registers, niet tegen fouten in het kadaster. Niet beschermd, behalve tegen het kadaster want die kun je aanspreken via onrechtmatige daad.

Openbare registers geven bescherming tegen iemand die heeft nagelaten om iets in te schrijven. 

Op het moment dat je het beperkt recht wijzigt, maakt de notaris een wijzigingsakte op en verwijst hoe de erfpachter het recht ooit verkregen heeft. Wijzigingsakte in openbare registers. 

Het kan voorkomen dat de notaris een fout maakt. Als erfpachter mag je onroerend goed gebruiken dat eigenlijk van iemand anders is. Je moet je daarbij houden aan erfpachtvoorwaarden.
Arrest: 

In een bepaald arrest ging het over een bedrijfsgebouw. In het verleden vond de eigenaar het handig een benzine pomp te maken. Voor het veranderen van het gebruik wil de erfpachter zijn gebruik wijzigen. Hij ging naar de gemeente waar gezegd werd dat het goed was één voorwaarde. De erfpacht voorwaarden werd daarom gewijzigd. De voorwaarde was dat er gesaneerd diende te worden, als de erfpacht geëindigd was. De bodem mocht er dus niet op achteruit gaan. Deze wijzigingsakte moest ook worden ingeschreven in de openbare registers. (Je ziet dan twee stukken waarna verwezen wordt, de erfpacht uitgifte en de wijziging. Beide zijn van essentiële betekenis voor de rechtstoestand van dat goed). Vervolgens werd de grond geleverd. In de nieuwe leveringsakte werd echter niet verwezen naar de wijzigingsakte. De notaris had dus verzuimd de wijzigingsakte op te nemen in de leveringsakte. De nieuwe eigenaar wist dus niets van de wijziging, maar diende zich hier wel aan te houden aangezien het wel was ingeschreven in de openbare registers. 

Verhouding o.r. – BRK

De BRK heeft feitelijke betekenis: ontsluiting openbare registers.

Publiekrechtelijke betekenis: Overheid mag bij zijn publiekrechtelijke taken mag afgaan wat er in het kadaster staat, ook als er iets mis gaat in de BRK. De overheid kijkt uitsluitend naar de BRK. Maar de civielrechtelijk: de rechtstoestand van een OR wijzigt na inschrijving in de openbare registers (ongeacht de bijwerking van de BRK, hoewel zij dit wel moeten). Derdenbescherming gekoppeld aan de onroerende zaak in het openbare register (niet aan de BRK) en ondergeschikte betekenis kadastrale aanduiding en grens bij de uitleg van de akte. Dus belangrijk als perceelgrenzen worden overschreden! Civielrechtelijk was het als indicatie bedoeld, niet als precieze grensmarkering.

Niet het kadastrale perceel, maar het in de akte omschreven erf is het registergoed. De grens is bedoeld om een indicatie te verschaffen van waar het registergoed zich bevindt. 

Man verplaatst schutting 20 cm, grond inpikken van de buren, dit maakt hem geen eigenaar. Hij verkoopt wel het gehele perceel inclusief het ingepikte deel. Dan wordt het vergrootte stuk verkoopt, opvolger is te goeder trouw (maakt niet uit dat je het kunt zien op de kadastrale kaart dat het anders is). Dan zit het stuk wel bij de koop in. De goeder trouw en derdebescherming zijn gekoppeld aan de openbare registers, dus brk nvt. 

Schepen

Boek 8 BW

Deel 1: Algemene bepalingen (H5 jo H2 Kdw jo Mts. Inhoud registratie art. 85 Kw. 

Deel 2: Zeeschepen art. 8:2 BW (Niet verplicht, nationaliteit, brandmerk, woonplaatskeuze). (Zeevissersschepen; niet verplicht terboekstelling, art. 319 WvK).

Deel 3: Binnenschepen art. 8:3 BW (8:785 BW). 

Alleen teboekgestelde schepen zijn registergoederen.

Schip in aanbouw niet. Amfibievoertuig niet, voor de eerste te waterlating nog niet, zodra het drijft wel.

Drijvende boomstam is geen constructie, een vlot hiervan maken wel. Zwaan is geen constructie.

Watervliegtuig/Hoovercraft: schip, want uitgezonderd bij schepen. Luchtvaartuigen art. 8:3A BW. 

Verschil zeeschepen en binnenschip. Binnenschepen moet je te boek stellen, zeeschepen niet per se. Hoe groter/zware schip hoe eerder te boekstellen, zware moet wel. 

Te boek stellen door formulier van kadaster in te vullen, omschrijven + naam, indienen bij het kadaster en die schrijft het in als het aan de eisen voldoet. De kadastrale aanduiding en dan is het ingeschreven. Als je het schip wilt overdragen aan je kind, moet dat via de notaris want het is een registergoed. 

Heb je teboekgesteld schip dan moet je dit brandmerken (art. 22, 24, 26 Maatregel te boek gestelde schepen). Het brandmerk krijg je na de inschrijving. Tegenwoordig wordt dan een plaatje op het schip geplakt met de kadastrale aanduiding. Als sprake is van een onroerend goed, kun je de aanduiding vinden op de kadastrale kaart (8:784 lid 7). Bij een schip kun je dat dus niet. Als het schip al een brandmerk heeft wat niet meer klopt, dan wordt daarbij een kruis aangebracht. Teboekstelling art. 8:1303. Luchtvaartuigen H6 jo H2 KdW, art. 92 Kw.

Week 1B

Schip blijft registergoed ook na verwijdering brandmerk. Als het eenmaal een registergoed is, dan blijft dit ook zo. Ook als het schip geen brandmerk heeft, betekent het niet dat het niet te boek gesteld is. Het schip wordt namelijk een registergoed door het indienen van de brief van het kadaster, het brandmerk is dus niet noodzakelijk voor het worden van een registergoed (wel strafbaar feit). Poging tot verkoop als roerende zaak, veel goederenrechtelijke problemen (eigendom gaat niet over, want geen notariële akte). Waarborgen zodat mensen kunnen zien dat het te boek gesteld is. Daardoor verkoopt men het soms als registergoed, maar na verkoop wordt men da geen eigenaar (geen notariële akte, geen art. 3:84 BW). 

Een leveringsakte moet worden ingeschreven in de openbare registers, zo niet dan vormen van derdenbescherming. In de openbare registers worden rechtsfeiten ingeschreven, anders geen levering. Hoe zeg je een erfdienstbaarheid op? Gewoon tegen iemand zeggen via een afspraak, vormvrij. Hoef je niet in te schrijven, maar het is een inschrijfbaar feit. Je kunt notariële verklaring op laten maken. Als u dit niet registreert werkt de opzegging, maar dan bestaat er een kans dat derden beschermd worden (gekoppeld aan inschrijving openbare registers). Basisregistratie kadaster doet er niet toe civielrechtelijk gezien. 

Voor het geldig overdragen van een onroerende zaak moe tje via de openbare registers achterhalen of er geldig geleverd is. Als je als notaris wil weten of de verkoper beschikkingsbevoegd is, moet je kijken naar de beschikkingsbevoegdheid van degene ervoor. Voor de controle op de levering kijk je als notaris in principe maar één akte terug, dus je kijkt alleen naar de laatste akte. Als er wordt gesproken over één perceel dan is dat niet hetzelfde als één onroerende zaak. Het is iets administratiefs wat op het kadaster te zien is. De onroerende zaak wordt bepaald waar vermogensrechtelijk de eigendomsgrenzen liggen.

Onroerende zaak

Art. 3:3 BW: Grenzen van de onroerende zaak?

Elk stuk grond in Nederland kan een onroerende zaak zijn, dit is niet afhankelijk van het kadaster. 

De grond is het uitgangspunt, zowel in kadastraal als in civielrechtelijk opzicht (art. 5:20 BW). 

Hoe bepaal je of een stuk grond een gehele onroerende zaak is? Art. 5:14 lid 3 BW. Bepalen aan de hand van wat stevig aan elkaar vast zit of sprake is van een of meer zaken. Bij grond andersom, je bepaalt de rechtstoestand van de grond. (een en dezelfde eigenaar als het stuk ernaast en beperkte rechtencheck).

Norm roerende zaakbij bepalen of iets 1 of meerdere zaken zijn: art. 3:4 BW. Je bepaalt naar verkeersopvatting of een of meer zaken zijn (los van elkaar). Eigendom van de fiets, dus van alle onderdelen.

Bepalen of de onroerende zaakeen zelfstandige zaak is, van welk stuk grond ben ik eigenaar, hoe wordt dit begrensd? Begrensd door gronden die van een ander zijn, dan is de ene onroerende zaak het stukje waar ik eigenaar van ben. Eerst rechtstoestand van de grond bepalen. (Tegenovergestelde van roerende zaken). Twee losse gronden samen 1 onroerende zaak als ze naast elkaar liggen en zelfde rechten hierop, stukje tussen van een ander, dan twee onroerende zaken.

Art. 5:24 BW: Er is altijd iemand eigenaar. Want als het van niemand is, is het van de Staat. 

Dit eigendom stel je vast door te kijken of iemand eigenaar is geworden (verjaring, overdracht, etc.). 

Perceel is iets zelfstandigs, voor het kadaster. Onroerende zaken grenzen worden bepaald door waar goederenrechtelijk de onroerende zaak grenzen liggen.

Voorbeeld: Boer A heeft 8 percelen bij elkaar, dan is de ene helft volledig 1 onroerende zaak en andere deel van B ook 1 onroerende zaak. Als een A een afgesloten stuk van B overneemt veranderd de kadastrale grens niet. Als het vlakbij ligt en het is dienstbaar aan het geheel maakt het onderdeel uit van een en dezelfde onroerende zaak. Als het ver weg is dan niet, dan zijn het twee onroerende zaken. Anderen zeggen bij zodra onderbroken dan twee aparte zaken. Functioneel verband dan een onroerende zaak, niet bepaald door kadastrale grenzen. Het loopt altijd via de grond, dus kan geen huis zonder grond verkopen. De grond is het uitgangspunt waar dingen op staan. 

Verticale natrekking

In hoeverre wordt datgene die op de grond staat nagetrokken door het terrein?

Art. 5:20 lid 1 onder e BW: Duurzaam verenigd met de grond die zijn eigendom van de grondeigenaar. 

HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97 (Portacabain)

• Duurzaamheid:Naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven.
• Dit afleiden naar objectieve maatstaven (niet de echte bedoeling van partijen).
• De bedoeling van de bouwer voor zover die naar buiten kenbaar is.
  
  • Wat je kunt zien aan het gebouw, tijdelijke vergunningen is onvoldoende (publiekrechtelijk verplicht om binnen korte termijn te verwijderen, doet er eigenlijk niet toe bij het bepalen).

Portacabain was om duurzaam ter plaatste te blijven, ook al kun je het afbreken dus hypotheekhouder is zekerheidsrecht. Paadje naartoe, nut-voorzieningen, stacaravan. Je kunt hem wel verwijderen, maar als je er langs gaat is het als een geheel met het terrein. Naar de bedoeling van de bouwer gebouwd om te blijven. 

Bedrijfsgebouw met daarnaast een portacabain, die kun je demonteren, is dit onroerend? 

Stacaravans, waterwoning, etc. HR 15 januari 2010, BNB2010/80. 

Waterwoning; Normale huizen op platform in het meer, dit zijn alsnog roerende zaken want het zijn schepen en die zijn in principe roerend. Ook al zijn ze naar aard en inrichting bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven, pas relevant als ze verenigd zijn met de grond. Staan niet op iets dat onmiddellijk verenigd met de grond dus je komt aan de vereisten voor duurzaamheid niet toe. Eis OZ: duurzame vereniging voor dingen die direct en indirect zijn verenigd met de grond, bijvoorbeeld gebouwen en zendmasten op gebouwen. 

Bestanddeelvorming (Horizontale natrekking)

Is het gebouw een geheel? Art. 3:4 BW wel bepalend hier! Verkeersopvatting en beschadiging van betekenis. 

Vraag gaat om een bouwwerk of meerdere bouwwerken, de tweede vraag via de verkeersopvattingen van Portacabin. 

HR 15 november 1991, NJ 1993, 316.

• Is het onderdeel naar verkeersopvattingen te beschouwen als een zaak, tezamen met het gebouw?
  • Aanwijzing 1: Is er sprake van een constructieve afstemming? (Gebouw-machine)

§ Gebouw op bepaalde manier vormgegeven is dat het gebouw daardoor specifiek geschikt gemaakt is voor de machine (bijv. bak in de grond). 

• • Aanwijzing 2: is het gebouw onvoltooid zonder het onderdeel?

§ Niet onvoltooidheid in de zin van het fabricageproces (functie machine), maar als het gebouw zelf on af is zonder het desbetreffende onderdeel. Wel bijv. toilet/Cv.

Een van die twee positief beantwoorden is het best waarschijnlijk dat het bestanddeel is van een gebouw. 

Voorbeeld: in kaasfabriek wordt kaasmachine geplaatst, dit is nodig voor het proces maar staat los van het gebouw. Dus zonder de machine is het gebouw alsnog voltooid.

Als je wilt at A eigendom heeft op het pand van B en B van de grond, dan kan dit via een opstalrecht. Het opstalrecht ziet alleen op dingen die onder artikel 5:20 BW vallen. Je kunt geen verkeersopvatting doorbreken via een opstalrecht, het moet een zelfstandig opstalrecht is. Afhankelijk van de vraag of het een bestanddeel is.

Voorbeeld: bedrijf verhuurt een speciaal soort voorgevel, zonder voorgevel is het gebouw niet af. Is het dan wel goederenrechtelijk in het vermogen van de verhuurder te krijgen? Met een waterwoning kan dit wel. Maar het kan niet op een deel van iets dat deel uitmaakt van een onroerende zaak, want je kunt geen horizontale natrekking met opstal doorbreken. 

Indirecte vereniging. De eenheid van het gebouw gaat voor op de eenheid tussen de grond en het gebouw.

Horizontale natrekking doorbreekt verticale natrekking. Bijv. twee stukken grond naast elkaar, dan vaststellen waar de eigendomsgrens ligt (art. 5:20 BW zorgt ervoor dat alles duurzaam verenigd is eigendom is van de grondeigenaar). Wat als huis stukje op erf A en stukje op erf B staat, als het stukje over de grens bestanddeel is van het gehele gebouw dan gaat de eenheid van het gebouw voor op de eenheid van het gebouw met de grond. Dan kijken door wie het wordt nagetrokken. Eigenaar hoofdzaak gebouw is eigenaar van alles.

5:20 lid 1 sub e BW; niet voor zover dingen die bestanddelen betreft van een onroerend goed van een ander.

Zaakseenheid of niet?

Is sprake van een gebouw of meerdere gebouwen? In hoeverre is de oorspronkelijke situatie nog zichtbaar?

Hof ’s-Hertogenbosch 26 mei 1997, NJ 1998/93.

Hof Arnhem 3 april 2001, NJ 2001/470 (Varickse toren). 

Als het oorspronkelijk gebouwd is als twee onroerende zaken, duidelijk zichtbaar als twee verschillende bouwsels bedoeld dan onroerende zaken àHof Arnhem.

Naast kerktoren de kosterswoning. Kerk heeft verlaagd plafond. Woning ernaast. Kwam interne verbinding tussen woning en kerktoren, zodat er een grote woning ontstaat. Werd gebruikt als onderdeel van zijn huis. Hij stelt eigenaar geworden te zijn doordat tussenverdieping bestanddeel is geworden van het huis. Hof zegt dat niet zo is, want oorspronkelijk gerealiseerd is als twee onroerende zaken en dit is nog goed waar te nemen. Twee verschillende bouwwerken. Hierbij wordt geen horizontale natrekking aangenomen.

Hof Amsterdam 23 augustus 2011, RN 2011/115. (Amsterdamse Bunker).

Onroerende zaak op meerdere stukken grond. Drie stukken grond, eigendom van A, B, C. Er is een bunker op de drie stukken grond. A heeft de bunker afgebroken voor zover het op zijn deel stond, de grens heeft A dichtgemetseld. C zegt hoofdgedeelte staat op mijn erf (en op B), want de ingang bij C. Hof zegt ook als je gemakkelijk een scheiding kunt aanbrengen, dan nemen we aan dat er twee verschillende gebouwen zijn. Eenheid grond boven eenheid gebouw, er is gemakkelijk een muur te metselen. Dus ook als gemakkelijk een scheiding is aan te brengen, alsnog twee zaken. Vaak bij parkeergarages onder verscheidene terreinen.

Hoofddorp; 3 verschillende kantoorgebouwen met 1 groot parkeerterrein. Alle drie een eigen stuk, maar je wil geen muur in de garage. In theorie muurtje metselen zonder de functionaliteit in gedrang te brengen, dus verschillende onroerende zaken (ook al is het niet praktisch). 

Wat is dan het kernerf?

Hof ’s-Hertogenbosch 26 mei 1997, NJ 1998/93

Gangenstelsel in de mijn, de ingang is bepalend want dat trekt de rest van het gebouw na. Op 1 plek naar binnen, dan is dat het kernerf. De ingang trekt de rest mee. Naar verkeersopvatting het belangrijkste stuk.

Hof Arnhem-Leeuwarden 22 januari 2013, NJF 2013/105

Ingang is niet altijd bepalend. Iemand had het grootste gedeelte van zijn winkelpand op zijn eigen erf behalve de ingang. De buurman is dan niet eigenaar van het hele pand, want eigen grond.  Je koopt het stuk grond, voordeur op het erf van de buren. Hoofdzaak bevindt zich waar het grote gedeelte zit, voorportaal wordt meegetrokken. Dus in beginsel ingang trekt de kern na, bijv. bij mijnen (MAAR bij winkels kijkt men naar de kern). Dus eerst checken of sprake is van een of twee zaken, gemakkelijke fysieke splitsing dan twee zaken. Als er een zaak is, moet je beredeneren welke het kern-erf is. Kijken naar de ingang en verkeersopvattingen.

Als er geen kernerf is aan te wijzen: Mandelig? Allocatie door partijen?

Luchtbrug tussen Acedemie en ander gebouw. Waar hoort die bij? Je kunt er geen muur tussen plaatsen want dan ontneem je het z’n functie. Beschouwen als gemeenschappelijk eigendom, de mandeligheid (ziet normaal op schuttingen). Gemeenschappelijk eigendom van beide erfeigenaren, dan passen we de regel naar analogie toe. De luchtbrug is gemeenschappelijk eigendom, beide aansprakelijk. Object dat niet gesplitst kan worden, maar niet kan worden nagetrokken wordt aangenomen als gemeenschappelijk eigendom van bouweigenaren.

Week 1C

Bij het bepalen van de rechtstoestand van onroerend goed begin je met de rechtstoestand van de grond.

Wie is eigenaar van de grond (Basisregistratie Kadaster, tenzij andere vorm van verkrijging). Dan weet je waarschijnlijk ook wie eigendom heeft van alles wat duurzaam verenigd is met de desbetreffende grond. Soms is sprake van grensoverschrijdende bebouwing, dat bouwsel wordt nagetrokken door het kernerf. Toch vaak nuancies. OPTIE 1 ondanks het feit dat het eruit ziet als een bouwsel maar je kunt er gemakkelijk een scheiding inbrengen (bunker, parkeergarage). Dan is het bouwwerk vatbaar voor fysieke opsplitsing. Zaakseenheid wordt niet zo snel aangenomen. OPTIE 2 Als er wel zaakseenheid wordt aangenomen is het mogelijk dat het bouwsel door meerdere erven even hard trekken en dat er gemeenschappelijk eigendom ontstaat (luchtbrug). 

Overbouw

Eigenaar van de grond met bouwsel die ook op de grond van de ander ligt. Het goederenrecht regelt dat elke opstal valt onder een eigendomsrecht, gemeenschappelijk eigendom is mogelijk maar iedere opstal is 1 object. Ook op grond van iemand anders, betekent niet dat je dat mag hebben. Je hebt dan de grond en het opstal op het stuk boven dat van die ander, maar dus geen recht op het erf van die ander. Als ik mijn fiets in uw tuin zet, is het mijn fiets maar u heeft recht om mijn fiets te verwijderen. Dit geldt ook voor opstal. Geacht met je bouwsels uit andermans grond te blijven, je hebt niet het recht om op andermans erf te bouwen. Als je dit wel doet, wat zijn daarvan de consequenties? Hoofdregel is afbreken, tenzij je dit legaliseert. 

Arrest Groningse Binnenstad

Eigenaar had bestaande bebouwing gesloopt en nieuw huis en die bouwden op het erf van de buurvrouw. Zij vorderde afbraak gedurende de bouw. Heb je hier recht op onder alle omstandigheden? 

In dit geval moest dit worden afgebroken, want de eigenaar wisten de hele tijd al dat ze moesten stoppen met bouwen (tijdens de bouw continu op gewezen). Meteen geluisterd dan de schade niet, nu je dit niet gedaan hebt is het je eigen schuld dat je het moet afbreken. Maar hier is anders art. 5:54 voor om het te behouden.

Grensoverschrijdende bouw; art. 5:54 BW. Speciale voorziening ter voorkoming van afbraak.

HR grensoverschrijdende garage: Misbruik van bevoegdheid? Al gerealiseerde opstal omwille paar cm grond te laten afbreken. HR: “Naar de maatstaven van toen is dit geen misbruik van bevoegdheid, de garage moet weg”. Het eigendomsrecht was belangrijk vroeger. Als reactie hierop is art. 5:54 BW ontstaan, legalisatie overbouw.

Art. 5:54 Handhaving bestaande overbouw, dus niet afbreken.

• Erfdienstbaarheid aanbieden.
  • Schadeloosstelling buur. Eigendom blijft waar die was, overbouwer krijgt het recht om dit te laten staan. Erfdienstbaarheid verplicht de overbouwing te dulden. Mits per ongeluk gebeurt.
• Overdracht bebouwde gedeelte
  
  • Schadeloosstelling buur. Grond kopen waarover je hebt bebouwd. 
• Ter keuze van benadeelde eigenaar
• Tegen schadevergoeding

Uitzonderingen lid 3:

• Doorgaan ondanks gewaarschuwd tijdens de bouw; Kwade trouw/grove schuld. Opzettelijk/grove nalatenschap dan moet er wel worden afgebroken. 

HR 28 maart 2008, NI 2008, 353.

Architect ingehuurd, bouwers ingehuurd die met grote onachtzaamheid dat er op het erf van de buren werd gebouwd. De eigenaar zelf kon je niets verwijten, maar die architecten trof wel een sterk verwijt. Is dit genoeg? 

HR zegt nee, dit is niet genoeg om grove schuld van de eigenaar zelf aan te nemen. De eigenaar treft zelf geen grof verwijt. 

Art. 5:20 lid 2 BW

Uitgangspunt is dat de eigenaar van grond, eigenaar is van wat duurzaam is verenigd met de grond. 

Uitzondering art. 5:20 lid 2 BW; Netten van kabels en leidingen op of in de grond verbinden, doorkruisen stukken grond. Lastig om te bepalen bij wie het hoort, meerdere gronden en dus eigenaars. 

Kabelnetarresten: HR zei dat kabelnetten naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatste te blijven, dus onroerende zaken, dus eigenaar van de grond. Maar bij welk stuk grond hoort die kabel het meest? Begin en eindpunt zijn de belangrijkste stukken grond (paddenstoeltheorie, kernpunt is kernerf) = onhandig.

Wetgever bedacht art. 5:20 lid 2 BW: Kabels en leidingen behoren toe tot de bevoegde aanlegger. Als je kabels in andermans grond aanlegt wordt je eigenaar, mits je dit bevoegd doet. Bevoegde aanlegger ben je door toestemming van de eigenaar van de grond, of door gedoogplicht in de wet. Als je bevoegd bent om aan te leggen dan ben je eigenaar krachtens de bevoegde aanleg (Staat niet in het kadaster). 

Overdracht van het net heb je notariële akte nodig ingeschreven in de openbare registers, art. 3:17 lid 1 sub k BW zegt dat je de aanleg van een net kunt registreren in de openbare registers. Inschrijving hoeft dus niet, maar wel als je het net wilt overdragen. Hiervoor krijg je een nummer, bij registratie, zo kun je het net later overdragen. Notaris moet checken of de bevoegde aanlegger bevoegd is en of het is aangelegd. Vroeger werd dit niet gedaan, dus nu belangrijk om het precies te omschrijven waar het ligt. Als je eigenaar bent van het net, ben je eigenaar van het gehele net dus de goederenrechtelijke eenheid van het net moet je vaststellen. 

HR 5 januari 2018, RvdW 2018/16.

Waar begint een bepaald netwerk en eindigt dit? Transportmiddelen (gas, water, elektriciteit). 

HR op het moment dat het gaat om gereguleerde netten dan wordt de goederenrechtelijke afbakening bepaalt door de definitie in de regulering. Dus kijk in de gaswet/elektriciteitswet/rioleringsbesluit. Zie bijv. elektriciteitswet die stelt dat de meterkast het eind is en transformatoren erbij horen. Transformatoren zetten hoogspanning om naar laagspanning. 

Gereguleerde netten: valt onder elektriciteitswet, alles wat een interne aansluiting heeft dan valt het daar niet onder. Transformatoren gehuurd van netwerkbeheerder (grote bedrijven), aan eigen kabel dan huur je die transformator is dit bestanddeel van het net? Binnen de aansluiting valt het niet onder het net, maar hangt het af van de verkeersopvatting of het deel uitmaakt van het net.

Ontwikkeling is gaande ten aanzien van bestanddeelvorming: voor gereguleerde wetten geldt dat in de wetgeving als onderdeel van het netwerk wordt gesteld dat het onderdeel van het netwerk is. 

De eigendom is geregeld (art. 5:20 lid 2), maar de lichtnetten nog geen ligrechten (apart regelen bijv. door erfdienstbaarheid; net is heersend erf en grond het dienend erf of door een opstalrecht).

Normaal als een opstalrecht eindigt, valt opstal weer terug aan de grondeigenaar. Maar wanneer iets een netwerk is, gaat het om een bevoegde aanlegger en dienst rechtsopvolger. Dus wanneer de grondeigenaar dan eigenaar wil worden moet hij dit kopen. Bij netwerksystemen wijkt het eigendomsrecht en de rechtsgrondslag dus af van het normale onroerend goed. WKO-eigenaar is andere eigenaar dan die van het gebouw, eerder opstalrecht (30 jaar) daarna volgde natrekking voor de gebouweigenaar. WKO is netwerk, dus behoorde toe aan bevoegde aanlegger en diens rechtsopvolger. Het eigendom zit dus bij de bevoegde aanlegger,niet bij de opstalgerechtigde. Als het opstalrecht is afgelopen valt dat terug aan de grondeigenaar, maar als het systeem een netwerk blijft dan blijft de aanlegger eigenaar. Opstalrecht (art. 5:101 BW)

Bijzondere gevallen

- Kerktorens, deel staat deel kerk. Burgerlijke functie bij brand bijv. burgerlijke gedeelten behoren aan de gemeente zoals de toren, de niet-burgerlijke gedeelten behoren toe aan de kerkelijke gemeente.

- Graftekens behoren niet toe aan de eigenaar van de begraafplaats.

- Kabels en leidingen (5:20 lid 2 BW).

Art. 5:25 BW, de Staat is eigenaar van de territoriale Zee en daarachter Exclusieve Economische Zone (geen eigenaar; 200 zeemijlen vanaf de kust). Gebouwd in de EEZ (windmolens). Niet wat duurzaam verenigd is, verschuiving territoriale zeegrens doorbreekt de natrekking, art. 156 Overgangswet.

Begrip schip art. 8:1 BW

Algemeen in lid 1

Bestanddelen: 

• Voortbewegingswerktuigen + andere machinerie: definitieve bevestiging (lid 3)
• Overigens: algemeen goederenrecht
• Verkeersopvattingen van geringer betekenis

Scheepstoebehoren (lid 4)

• Duurzaam dienend blijkens de vorm te herkennen. Zie bijv. reddingsboot met naam van het schip. 
• Navigatie en communicatiemiddelen.
• Afwijkend beding (lid 5)

Begrip luchtvaartuig (art. 8:3a BW)

Algemeen (lid 1).

Bestanddelen:

• Casco, motoren e.d. Ook al deze tijdelijk is gescheiden, (lid 2).
• Overigens: algemeen goederenrecht.

Bestanddeel huur je van een ander dan van het luchtvaartuig. Naar verkeersopvatting zouden motoren waarschijnlijk geen bestanddeel zijn van een luchtvaartuig. Maar is zo geregeld, dus ook als de motor die behoort tot vliegtuig A in vliegtuig B zit, is het een bestanddeel van vliegtuig A.

Dus voor schepen en luchtvaartuigen aparte regeling voor bestanddelen.

Het meest omvattende recht, het eigendomsrecht

De bevoegdheden van de eigenaar

• Exclusiviteit
• Beschikken (art. 3:81 jo 3:83 BW)
  
  • Vervreemden
  • Bezwaren
• Gebruiken

Tenzij privaatrechtelijke of publiekrechtelijke regelingen hiertegen in de weg staan. Dus je hoeft niet te pikken dat een ander op jouw grond bouwt. 

Heaven to hell-rule: Eigendom van de grond, bevoegdheden eigenaar reiken tot diep in de grond tot hoog in de lucht. Zie artikel 5:21 BW, omvat gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte. Beschermd eigen belang te behartigen, niet om tegen gaan dat een ander de grond gebruikt.

* Geldt niet voor de bevoegdheid tot vliegen, als eigenaar niet verzetten tegen luchtvaartroutes. 

Bijvoorbeeld een bouwproject, parkeergarage waarbij muren op zijn plek worden gehouden door versteviging dit bevindt zich tijdelijk onder de grond van eigenaren. HR zegt dat eigenaren van de grond die geen last hebben van de versteviging maar wel van de grond erboven geen belang hebben bij het zich verzetten hiertegen. Net als vliegtuigen, kan ook niet (lastig punt zijn drones). 

Art. 5:23 zegt gewoon voetbal bij buren ophalen. Art. 5:22 zegt onafgesloten erf mag je betreden tenzij de eigenaar schade of hinder van kan ondervinden (Pokémon Go).

Met diverse beperkingen

Publiekrechtelijke en privaatrechtelijke beperkingen. 

Publiekrechtelijk: Wegenwet, tweewegenleer, Wet voorkeursrecht gemeente, huisvestingswet en woningwet, Wet op de ruimtelijke ordening, hinderwet, art. 3:14 BW.

Privaatrechtelijk: art. 5:21 lid 2 BW, beperkte rechten, persoonlijke rechten, burenrecht, 6:162, art. 3:13 BW. 

Burenrecht (titel 4 boek 5 BW)

Water: art. 5:38 tm 41, 52, 53, 58 en 59. Lagergelegen pand moet het water dulden van het hoger gelegen onroerend goed. 

De grens tussen twee erven: art. 5:47, 48, 49 en 59.

Bouwwerken of beplantingen op/bij de erfgrens: art. 5:42, 43, 44, 45, 46, 50, 51 en 55. 

• Art. 5:50 BW; geen ramen/balkons die uitzicht geven op het buurerf binnen 2 meter van de erfgrens.
• Toestemming buren? Dan mag het wel. Goederenrechtelijk van aard denkt de docent.

Gebruik maken van andermans erf: art. 5:22, 23, 54, 56, 57 en 58.

Beplantingen 

In nabijheid erfafscheiding art. 5:42 BW

Verboden zone: bomen c.q. heesters/heggen. Verordering/plaatselijke gewoonte.

Uitzonderingen: Toestemming, erfdienstbaarheid (verjaring), openbare weg/water. 

Licht en uitzicht

Licht mag wel, maar zover het uitzicht geeft mag het niet.

In de nabijheid erfafscheiding art. 5:50, de verboden zone. 

Uitzonderingen: Toestemming, erfdienstbaarheid (verjaring), openbare weg/water, uitzicht op muur.

Lid 4 bouwbeperking afwijkend van OBW jurisprudentie. 

Overbouw

Overbouw dulden voor zover niet met opzet/grove nalatigheid gerealiseerd is. 

Grensoverschrijdende bouw art. 5:54, handhaving bestaande overbouw: erfdienstbaarheid, overdracht bebouwde gedeelte, ter keuze van benadeelde eigenaar, tegen schadevergoeding.

Uitzonderingen lid 3. 

Buur- en noodwegen

Als je eigenaar bent met stuk grond waar je niet uit kunt komen zonder dat je andere particuliere grond moet passeren, dan recht op aanwijzing van noodweg art. 5:57 BW. 

Ingesloten erf, vordering tot aanwijzing weg, te allen tijde, inschrijving OR.

Buurweg art. 719 Oud BW: Bestemming tot gemeenschappelijk gebruik door eigenaar(s). Gebruik door ten minste twee buren, art. 160 jo 69 Ow. Inschrijving OR. Dit gaf goederenrechtelijke aanspraak. Dit is een afspraak tussen elkaar, is nu niet meer zo maar bestaat nog wel (van oudere afspraken).

Tegenwoordig alleen nog noodwegen.

Noodweg: ingesloten erf

Begrip erf vwb noodweg:

• Exploitatie-eenheid
• Gebruiksrechten
• Feitelijke situatie/eigen toedoen 

Ingesloten: Geen behoorlijke toegang tot openbare weg of openbaar vaarwater.

Noodweg is uitsluitend voor ingesloten erven. Houdt op als het niet meer ingesloten is. Het is dus geen recht van overpad, het is namelijk geen afspraak. Je hebt geen recht op noodweg als je ingesloten bent door eigen toedoen. Dus als je geen behoorlijke toegang hebt tot je eigen erf, recht op noodweg. Dit kan ook zijn als je wel te voet bij je ppek kunt komen, maar niet met de auto. 

Hof Leeuwarden; in de noordelijke provincies niet gebruikelijk om met je auto bij de voordeur te komen, dus dan geen recht op noodweg. Bij andere plaatsen is dit wel een reden tot noodweg. Art. 5:57 BW. 

Schadevergoeding art. 5:57 lid 1, vooraf en nadien mogelijk. Tevens waardevermindering van belaste erf, onvoorziene omstandigheden nadien art. 5:57 lid 2.