Rabobank/Fleuren - Arrest

Rabobank/Fleuren (HR 05-12-2003, RvdW 2003, 187)

Casus

Het ging in deze zaak om een aannemer die werkzaamheden verricht had aan een golfterrein en terzake uiteindelijk niet (volledig) betaald werd. De aannemer ontruimde na het beëindigen van zijn werkzaamheden het golfterrein daarom niet (geheel) en behield aldus een retentierecht. Op het golfterrein rustte een (ouder) hypotheekrecht. De hypotheekhouder (de Bank) dwong later de retentor tot ontruiming op grond van een rechterlijke uitspraak, welke door de Bank in Kort Geding was verkregen om zo tot executie(-verkoop) van een "onbelast" golfterrein te kunnen overgaan. Toen na de executie bleek dat de aannemer terzake van zijn werkzaamheden geen uitkering van zijn opdrachtgever kon verwachten, sprak hij de Bank aan uit onrechtmatige daad tot vergoeding van de schade die hij leed doordat de Bank hem gedwongen zou hebben het retentierecht op te geven.

Rechtsvraag

Het gaat in deze zaak om de vraag of een aannemer zijn retentierecht op een golfterrein kan inroepen tegen de hypotheekhouder met een ouder recht of dat hij dit recht heeft verloren, hetzij omdat hij het terrein heeft ontruimd, hetzij omdat zijn feitelijke macht over dat terrein niet (meer) voor derden kenbaar was. De vordering van de aannemer, strekkende tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat, die de hypotheekhouder heeft veroorzaakt door haar te dwingen de feitelijke macht over het golfterrein (en daarmee het retentierecht)op te geven, is door het Hof toegewezen.

Hoge Raad

Een schuldeiser kan slechts een retentierecht op een zaak uitoefenen indien en zolang hij houder van die zaak is in dier voege dat "afgifte" nodig is om de zaak weer in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende te brengen; dat geldt ook indien het gaat om een retentierecht op een onroerende zaak met dien verstande dat hier afgifte geschiedt door de zaak te ontruimen. Een retentierecht op een onroerende zaak, dat naar zijn aard niet kenbaar is uit de openbare registers, zal jegens een derde die zijn recht op de zaak heeft verkregen nadat het retentierecht is ontstaan, slechts kunnen worden ingeroepen als de schuldeiser op een ook voor zodanige derde voldoende duidelijke wijze de feitelijke macht over de betrokken zaak uitoefent. Derden met een ouder recht kunnen zich niet op het kenbaarheidsvereiste beroepen; hun positie wordt beschermd door de bepaling van art. 3:291 lid 2 BW.

Niet onbegrijpelijk is het dat het Hof het blijkbaar niet nodig heeft geoordeeld de precieze omvang van het retentierecht vast te stellen nu de zaak naar de schadestaatprocedure is verwezen en eerst in dat stadium de precieze omvang van het retentierecht van belang wordt.