Bouwmeester/Van Leeuwen, 22 april 1994, NJ 1995, 560 - Arrest

Artikelen

Art. 3:33, 35, 89 BW, Art. 178, 184 Rv

Casus

Bij deze casus is er sprake van de verkoop van een onroerende zaak en de overdracht ervan. De omschrijving die in de koopakte stond vermeld, van de onroerende zaak, kwam niet overeen met wat er in de overdrachtsakte stond geschreven. In dit laatste stond dat er meer moest worden geleverd, dan wat in de koopakte stond vermeld, namelijk een sloot en een strook grond die ten oosten daarvan gelegen is. Nu vordert de verkoper, Bouwmeester, een verklaring dat deze sloot en de strook grond ten oosten daarvan aan hem toebehoort. De rechtbank en het hof hebben de andere partij, Van Leeuwen, in het gelijk gesteld.

Rechtsvragen

1. is er sprake van discrepantie tussen wat beide partijen met elkaar zijn overeengekomen bij de koopakte en bij de overdrachtsakte. Van belang hierbij is de relatie tussen de titel en de levering, wat werkelijk is overgedragen en of dat kenbaar was voor derden.

2. is er discrepantie, wie heeft dan gelijk

3. (uit de noot): wat is de positie van de derde, als de koopakte aangaf wat juist was, maar als in de openbare registers de overdrachtsakte wordt gevoegd (die onjuist is).

Hoge Raad

Al het meerdere, dat geen geldige titel heeft bij de overdracht, omdat het niet in de koopakte is opgenomen, is niet overgedragen en dus ook niet verkocht. Om zulke problemen uit te sluiten, raad de Hoge Raad het partijen dan ook aan een clausule in het contract toe te voegen, die stelt dat de koopakte hoe dan ook voor de overdrachtsakte gaat. In deze casus heeft de discrepantie betrekking op welke akte prevaleert: de koopakte of de overdrachtsakte. De Hoge Raad geeft haar voorkeur aan de overdrachtsakte, omdat Bouwmeester geen bezwaar toonde met de overdrachtsakte en de grootte van het stuk land dat werd verkocht. Gezien het haviltex-arrest en de bijbehorende formule, kon Van Leeuwen hieruit afleiden, dat dit was wat Bouwmeester bedoelde. Verder nam de Hoge Raad mee met haar beslissing, dat de notariële akte dwingende bewijskracht heeft. Het is Bouwmeester vervolgens niet gelukt hier tegenbewijs tegen in te brengen. Omdat de overdrachtsakte juist is, en deze wordt toegevoegd aan het betreffende openbare register, is deze rechtsvraag uiteindelijk niet direct aan de orde gekomen bij de behandeling door de Hoge Raad. De Advocaat-generaal staat positief tegenover de mening dat datgene wat partijen daadwerkelijk zijn overeengekomen, hetgeen is dat wordt overgedragen. Dit kan worden bepaald aan de hand van de Haviltex-formule. De derde kan zich vervolgens via art. 3:26 BW beroepen op derdenbescherming. Dit is een enigszins genuanceerde opvatting ten opzichte van de opvatting van de Hoge Raad hieromtrent.